Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.2. Phát triển quỹ đất một số nước trên thế giới
2.2.3. Phát triển quỹ đất ở Úc
2.2.3.1. Chính sách liên quan đến công tác quản lý, phát triển đất
Hệ thống luật pháp về đất đai ở Úc rất phức tạp. Có khoảng 20 luật chung của Liên bang có các điều khoản trực tiếp quy định về đầu tư phát triển đất đai. Tất cả các bang của Úc đều cho phép phân chia hợp pháp theo chiều ngang hoặc theo chiều dọc để cho phép các cá nhân khác nhau sở hữu các căn hộ riêng biệt xây dựng trên cùng một mảnh đất. Các luật lệ liên tục được thay đổi để phản ánh các yêu cầu mới của xã hội và các kỹ thuật xây dựng mới. Gần đây, Úc đã cấp phép chủ sở hữu đất đai cho các làng xã, cộng đồng. Bên cạnh đó còn có các văn bản pháp luật khác cung cấp quy định liên quan tới việc bán và thế chấp đất đai, bảo vệ môi trường, quy hoạch và các dịch vụ của chính quyền địa phương hỗ trợ việc chiếm giữ và phát triển đất đai.
Ở Úc có 2 hình thức thu hồi đất đó là:
a. Thu hồi đất tự nguyện: Không có quy định đặc biệt nào áp dụng cho trường hợp thu hồi đất tự nguyện. Úc là nền kinh tế thị trường. Do đó, việc thu hồi đất tự nguyện (không vì mục đích công cộng và một bên tham gia là nhà nước) thì việc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi sẽ thoả thuận giá đền bù đất trên tinh thần đồng thuận và thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không có bên nào áp đặt được đối với bên kia.
b. Thu hồi đất bắt buộc: Nhà nước Úc có quyền chiếm đoạt vì các mục đích công cộng đối với đất đai và các lợi ích khác trên đất ở mọi nơi trên đất nước. Thông
thường, Nhà nước đạt được đất đai này thông qua đàm phán. Quá trình đàm phán thu hồi diễn ra như sau:
- Nhà nước cung cấp cho các chủ đất một văn kiện trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính: Cơ quan muốn thu hồi đất; Miêu tả chi tiết mảnh đất; Nêu rõ mục đích SDĐ sau khi thu hồi; Và giải thích tại sao mảnh đất đó là phù hợp với mục tiêu công đó.
- Chủ sở hữu của mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính xem xét lại vấn đề này. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng, chủ sở hữu có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài này không thể xem xét về tính đúng đắn của quyết định của chính phủ, nhưng cơ quan trọng tài có thể xem xét về các vấn đề liên quan khác.
- Nhà nước phải thông báo cho thị trường về quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ. Sau đó Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí. Chủ sở hữu được nhận thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi. Ngay sau khi có quyết định thu hồi, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường.
Các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường bao gồm: Giá thị trường; Giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu; Các chi phí liên quan (như chi phí di chuyển và TĐC).
Nguyên tắc bồi thường là công bằng và theo giá thị trường. Theo quy định, giá thị trường của một lợi ích trên đất đai ở một thời điểm nhất định là giá trị bằng tiền trả cho lợi ích đó nếu nó được bán bởi một người muốn bán nhưng không rất cần bán và được mua bởi một người mua muốn mua nhưng không rất cần mua (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.3.2. Về cơ quan tham gia phát triển quỹ đất ở Úc
a. Về hệ thống tổ chức
Tại Úc có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nước và tư nhân) tham gia vào quản lý và vận hành quỹ đất. Trong chừng mực nào đó, tất cả các cơ quan này đều có vai trò nhất định trong việc ban hành và thực hiện chính sách đầu tư phát triển quỹ đất.
mẽ. Hầu hết các chức năng quản lý đất đai được tập trung vào Bộ Tài nguyên thiên nhiên và Môi trường.
Để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp liên quan tới quá trình đầu tư phát triển quỹ đất, Úc thành lập 3 hệ thống riêng biệt (Trọng tài đất đai và tài nguyên; Tòa án đất đai; Tòa án quy hoạch và môi trường). Các tranh chấp chung liên quan tới giao dịch đất đai có thể thuộc thẩm quyền xét xử của các tòa án khác, đặc biệt là các tòa án địa phương.
b. Về mô hình hoạt động phát triển quỹ đất
Năm cơ quan quản lý đất đai của bang và vùng lãnh thổ có chức năng trực tiếp trong việc thực hiện phát triển mới đất ở và trong một số trường hợp, tham gia thực hiện việc bán lẻ. Tất cả các cơ quan thuộc bang đều dường như có tham gia vào việc tạo ra đất ở, đất công nghiệp và đất thương mại.
Phần lớn các cơ quan đất đai nhà nước cũng hợp tác với các tổ chức lớn hơn trong khu vực tư nhân để thực hiện việc phát triển mới đất đai.
c. Về mô hình quản lý các dự án tổ hợp và các dự án chiến lược trong quá trình phát triển đất đai
Tất cả các cơ quan phát triển đất đai nhà nước dường như đều có tham gia vào việc quản lý và triển khai các dự án quy hoạch chiến lược và tổ hợp. Có thể thấy rõ vai trò này qua mục tiêu của Landcom, bang NSW, theo quy định mới đây. Đạo luật Công ty Landcom 2001 chỉ rõ các mục tiêu cụ thể của Landcom, bao gồm: “hỗ trợ Chính phủ trong việc triển khai các dự án phát triển đô thị mang tính chiến lược hoặc tổ hợp”.
Chức năng hiện nay của các cơ quan nhà nước khác cũng có xu hướng thiên về phát triển đất đai ở mức tác nghiệp cụ thể, khác với vai trò phát triển ở mức vĩ mô như trước đây. Sự thay đổi này phần nào phản ánh tầm quan trọng ngày càng cao của hoạt động tái phát triển tại các khu đô thị lớn. Việc thu hút các cơ quan phát triển đất đai địa phương vào các cơ quan quản lý đất đai nhà nước tại bang Victory và vùng ACT càng khẳng định xu hướng thay đổi này (Vương Ngọc Thông, 2014).