Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3. Đánh giá việc thựchiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ
4.3.2. Tình hình thựchiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ở
Qua theo dõi về tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại huyện Mỹ Đức cho thấy, người sử dụng đất ở đang thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tích nhỏ có số lượng nhiều để cho thuê nhà trọ hoặc xây dựng nhà cho các tổ chức kinh doanh thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nghĩa là cho thuê quyền sử dụng đất thông qua cho thuê nhà gắn liền trên đất. Tuy nhiên, có không nhiều trường hợp cho thuê nhà đất nào đến đăng ký cho thuê QSD đất theo quy định tại ủy ban nhân dân huyện Mỹ Đức.
Khi thực hiện cho thuê nhà thì người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật. Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp các khoản giá trị gia tăng và thu nhập doanh nghiệp ước tính tổng số khoảng
22,5% doanh thu. Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà đất phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thu. Như vậy, Nhà nước đã giảm thuế thu khi cho thuê nhà đất để tạo điều kiện khuyến khích người cho thuê nhà đất thực hiện thủ tục khai báo nộp thuế.
Theo Chi cục thuế huyện Mỹ Đức, hàng năm huyện vẫn có sự thất thu thuế nhà do các hộ gia đình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số ít trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty thuê nhà đất. Người cho thuê nhà đất chỉ đến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà đất khi tổ chức thuê nhà đất yêu cầu có hoá đơn, chứng từ đầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà đất. Thực tế là không có biện pháp chế tài đủ mạnh của Nhà nước nên việc quản lý thu thuế cho thuê nhà đất rất khó khăn.
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015
Đơn vị: trường hợp STT Xã, thị trấn Tổng số Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 1 Đại Nghĩa 79 10 9 12 15 12 21 2 Hợp Tiến 64 11 12 10 12 8 11 3 Vạn Kim 55 5 7 11 12 9 11 Tổng cộng 198 26 28 33 39 29 43
Nguồn: UBND huyện Mỹ Đức (2015) Qua điều tra 150 hộ gia đình, cá nhân tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2010 - 2015 thể hiện trong bảng 4.10 cho thấy, có 26 hộ đã từng cho thuê và đang thuê nhà đất để ở, sản xuất kinh doanh. Như vậy, đã có 20% số hộ được điều tra đã cho thuê và thuê nhà đất, tỷ lệ cao nhất là Thị trấn Đại Nghĩa có 13 hộ (40,0%), thấp nhất là xã Vạn Kim (khoảng 13,33%).
Diện tích cho thuê và nhận thuê qua các thời kỳ là 1.152,5 m2, loại đất cho thuê là đất ở chiếm 83,0% tổng diện tích đất cho thuê; đất vườn, ao liền kề cho thuê chỉ có 17,0%. Hầu hết các trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất ở theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tích nhỏ với số lượng nhiều để cho thuê nhà trọ hoặc xây dựng nhà cho các cá nhân, tổ chức thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất để kinh doanh.
Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ở 03 xã, thị trấn nghiên cứu thể hiện ở bảng 4.10.
Bảng 4.10. Tình hình việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ của hộ phỏng vấn trên địa bàn các xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015
STT Chỉ tiêu Đại Nghĩa Hợp Tiến Vạn Kim Tổng
1. Tổng số trường hợp cho thuê (trường hợp) 13 8 5 26
Trong đó: Đất ở 12 8 5 25
Đất vườn, ao liền kề 1 0 0 1 2. Diện tích (m2) 397,0 468,0 287,5 1152,5 3. Thời hạn cho thuê
3.1 6-12 tháng 12 8 5 25
3.2. 1-3 năm 1 0 0 1
3.3. 3-5 năm 0 0 0 0
4. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động (trường hợp)
4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 0 0 0 0 4.2 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 5 4 5 14 4.3 Giấy tờ viết tay 7 4 0 11 4.4 Không có giấy tờ cam kết 1 0 0 1 5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho thuê
5.1. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 9 6 5 20 5.2. Giấy tờ hợp pháp khác 4 1 0 5 5.3. Không có giấy tờ 0 1 0 1 Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra Kết quả ở bảng 4.10 cho thấy: Ở các xã khác nhau, tình hình cho thuê đất có sự khác nhau. Tình hình cho thuê đất diễn ra sôi động tại các xã, thị trấn phát triển như Đại Nghĩa, Hợp Tiến. Ở các xã trên, số hộ tham gia vào các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, buôn bán các mặt hàng chiếm tỷ lệ lớn. Những hộ đã có công việc làm ổn định tại các cơ quan Nhà nước, có chỗ ở khác hoặc họ không có vốn để đầu tư kinh doanh nên họ cho thuê đất ở để sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê nhằm mục đích để ở.
Việc cho thuê nhà, đất làm cơ sở kinh doanh, mở quán bán hàng đã làm tăng số trường hợp thuê đất tại Thị trấn Đại Nghĩa và Hợp Tiến. Trong giai đoạn
2010 - 2015, số trường hợp thuê đất tại Thị trấn Đại Nghĩa là 13 trường hợp, tương ứng 40% tổng số hộ cho thuê QSDĐ ở, tiếp theo là xã Hợp Tiến có 8 trường hợp, tương ứng 36,6% số trường hợp cho thuê QSDĐ ở.
Tại xã Vạn Kim, số trường hợp cho thuê QSDĐ ở ít hơn, chỉ có 5 trường hợp cho cả thời kỳ (chiếm 23,33% tổng số trường hợp cả thời kỳ), trong đó có 05 trường hợp cho thuê đất ở trong giai đoạn 2010 - 2015. Nguyên nhân do người dân ở đây sống chủ yếu vẫn dựa vào nghề nông, số hộ gia đình chuyển sang kinh doanh, buôn bán nhỏ lẻ chiếm tỷ lệ ít. Hầu hết các trường hợp diện tích đất lớn, hộ gia đình xây dựng nhà cho thuê đất để ở, kinh doanh nhỏ. Một số trường hợp mua đất nhưng chưa có nhu cầu sử dụng, họ cũng xây dựng nhà cho thuê nhằm mục đích để giữ đất khỏi hoang hóa, lấn chiếm chứ không quan trọng vì mục đích kinh tế.
Về thời hạn cho thuê QSDĐ, có 90,0% số trường hợp cho thuê QSDĐ ở có thời hạn ngắn từ 6 - 12 tháng, nhiều nhất là Thị trấn Đại Nghĩa nơi có tốc độ đô thị hoá cao, tiếp đến là xã Hợp Tiến và cuối cùng là xã Vạn Kim. Số trường hợp cho thuê có thời hạn từ 1 - 3 năm chi có 3 trường hợp, chiếm 10,0% tổng số trường hợp.
Giấy tờ cho thuê QSDĐ cũng đơn giản không cần làm thủ tục cho thuê theo quy định của pháp luật mà chủ yếu là viết tay, trong đó có 36,0% số trường hợp giấy viết tay nhưng có người làm chứng; 50,0% là giấy viết tay và 14,0% không hề có cam kết giữa người cho thuê và người nhận thuê.
Về tình hình giấy tờ nhà đất của 30 trường hợp cho thuê QSDĐ cho thấy có 60,0% số trường hợp cho thuê QSDĐ ở có GCNQSĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời; có 30,0% số trường hợp có giấy tờ khác và 10,0% không có giấy tờ.
Qua phỏng vấn trực tiếp những người đã thực hiện cho thuê QSDĐ, các cán bộ địa chính xã cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu làm cho số lượng những trường hợp cho thuê QSDĐ không khai báo lớn là do các nguyên nhân sau:
Hầu hết các trường hợp cho thuê QSDĐ đều chỉ thực hiện trong thời gian ngắn, 1 năm hoặc vài năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên thoả thuận với nhau và hàng năm thực hiện đầy đủ các loại thuế, phí kinh doanh cho Nhà nước là được không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.
Đa số trường hợp các bên cho thuê và thuê nhà ở không muốn nộp bất kỳ khoản lệ phí nào với cơ quan Nhà nước (trốn thuế thuê nhà), do đó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chính mà không cần đến sự bảo hộ của Nhà
nước. Ngoài ra còn do ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn kém, cũng như sự quản lý chưa được sát sao, chế tài xử phạt chưa đủ mạnh của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.