Theo số liệu tổng hợp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Mỹ Đức từ năm 2010 - 2015 được thể hiện trong bảng 4.7 cho thấy giai đoạn từ năm 2010 - 2015 trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu có tổng số 271 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính) theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/7/2002 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí.
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015
Đơn vị: trường hợp STT Xã, thị trấn Tổng số Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 1 Đại Nghĩa 107 11 12 15 19 15 36 2 Hợp Tiến 99 8 14 19 21 16 21 3 Vạn Kim 65 5 8 12 15 10 14 Tổng cộng 271 24 34 46 55 41 71
Nguồn: UBND huyện Mỹ Đức (2015) Theo kết quả điều tra 150 hộ gia đình trong giai đoạn từ năm 2010-2015 thể hiện trong bảng 4.7 cho thấy, riêng trong năm 2015 có 71 hộ tham gia chuyển nhượng QSDĐ, chiếm 34,67% số hộ được hỏi. Tỷ lệ chuyển quyền sử dụng đất vườn và ao liền kề chỉ chiếm 9,62% số trường hợp. Tổng diện tích đất chuyển quyền sử dụng đất trong 5 năm là 7.451,8 m2. Tìm hiểu về mục đích chuyển quyền sử dụng đất ở, đất vườn và ao liền kề ở 3 xã thị trấn cho thấy có 37,83% là đầu cơ kinh doanh bất động sản; 19,35% là nhu cầu làm nhà ở để cư trú và chỉ có
14,5% tổng số trường hợp chuyển nhượng đất để lấy tiền đầu tư sản xuất kinh doanh, có rất ít trường hợp chuyển nhượng với mục đích lấy tiền mua vật dụng hoặc gửi tiết kiệm ở địa bàn nghiên cứu.
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ phỏng vấn trên địa bàn các xã nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Đại
Nghĩa Hợp Tiến Vạn Kim Tổng Tổng số hộ điều tra Hộ 50 50 50 150 1 Tổng số hộ chuyển nhượng Trường hợp 15 18 16 49 Đất ở 15 16 13 44 Đất vườn, ao liền kề 2 3 5 2 Diện tích (m2) 2090,6 2440,0 2450,0 6981,8 3 Tình hình thực
hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp Trường hợp 21 23 16 59 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục Trường hợp 14 14 9 37 3.2. Chỉ khai báo tại
UBND xã
Trường hợp 3 4 1 8 3.3. Giấy tờ viết tay có
người làm chứng
Trường hợp 2 3 2 7 3.4 Giấy tờ viết tay Trường hợp 2 1 4 7
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng Trường hợp 0 0 0 0 4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời Trường hợp 16 20 12 48 4.2 Giấy tờ hợp pháp khác Trường hợp 1 1 2 4 Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra
Nếu so sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại các xã, thị trấn có điều kiện phát triển kinh tế khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 4.7. Tại thị trấn trung tâm huyện và xã có thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn. Tuy nhiên ở mỗi xã khác nhau cũng có sự biến đổi khác biệt.
Đối với thị trấn Đại Nghĩa, là trung tâm của huyện, kinh tế - xã hội phát triển trước một bước so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2010 - 2015 đều lớn và có mức độ khá ổn định. Trong 5 năm có 107 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chiếm 38,46% tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 xã cùng với sự đầu tư của các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên. Đặc biệt là từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn huyện từ 2010 - 2015 thì lượng giao dịch mua bán tại xã diễn ra rất mạnh. Giá đất ở đây tăng lên rất cao, dao động từ 15 - 20 triệu/m2.
Tại thị trấn Đại Nghĩa, lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng rất sôi động. Cả giai đoạn có 15 trường hợp chuyển nhượng đất ở. Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch trong giai đoạn điều tra có xu hướng chững lại do giá QSDĐ ở tăng lên cao khiến phần lớn người dân có nhu cầu về đất ở tại đây không có khả năng chi trả (qua điều tra ở Thị trấn Đại Nghĩa giá 1m2 đất ở khoảng từ 15 - 20 triệu đồng).
Đối với xã Vạn Kim là xã thuần nông, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ở ít (có 11 trường hợp chuyển nhượng chỉ chiếm 28,85% số trường hợp cả thời kỳ tại 3 xã điều tra). Nguyên nhân chính của tình hình này là tại xã hiện tại cũng như quy hoạch đến năm 2020, tỷ lệ mất đất để mở rộng đường quy hoạch không lớn, nhưng bù vào lại nằm sát các đường quy hoạch, các khu nông thôn mới. Giá đất tại đây trong giai đoạn 2010 - 2015 dao động từ 5 - 9 triệu đồng/m2
Số liệu tổng hợp về tình hình đăng ký giao dịch hoàn thành thủ tục đăng ký biến động (bảng 4.8) cho thấy, số trường hợp đến đăng ký biến động có 37 trường hợp, chiếm 57,68% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu.
Trong đó nhiều nhất là Thị trấn Đại Nghĩa 14/15, tiếp đến là xã Hợp Tiến 14/18 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã. Xã Vạn Kim có số
trường hợp đến đăng ký giao dịch biến động thấp nhất với 9/16 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, tương ứng 53,33% số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong xã. Tuy nhiên vẫn còn 8 trường hợp không làm thủ tục đăng ký biến động QSDĐ, trong đó có 8 trường hợp chỉ khai báo tại ủy ban nhân dân xã, tương ứng 15,38% số trường hợp không hoàn thành thủ tục; 8 trường hợp sử dụng giấy tờ viết tay có người làm chứng, tương ứng 13,46% số trường hợp không làm thủ tục và có 7 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy viết tay, chiếm 13,46% số trường hợp không thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
Nguyên nhân của tình trạng nói trên là do giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm giao dịch của nhiều trường hợp chưa hoàn thiện. Trong số 59 trường hợp thì có 48 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời trong số trường hợp chuyển QSDĐ, có 4 trường hợp có giấy tờ hợp pháp khác, chiếm 7,70% số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu gây khó khăn cho việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Mặt khác qua điều tra cho thấy người dân khi chuyển nhượng không muốn thực hiện quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền là do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.