Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: Việc thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
3.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu: Huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội, trong đó chọn 3 xã, thị trấn nghiên cứu điểm (Thị trấn Đại Nghĩa, xã Hợp Tiến, xã Vạn Kim) đại diện cho khu vực nghiên cứu trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
Phạm vi thời gian: Từ năm 2010 - 2015.
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.3.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ Đức Mỹ Đức
3.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Mỹ Đức
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Huyện Mỹ Đức giai đoạn 2010 - 2015 nhân trên địa bàn Huyện Mỹ Đức giai đoạn 2010 - 2015
- Đánh giá tập trung vào các quyền:
+ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất; + Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất; + Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất; + Về quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch.
- Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn nghiên cứu.
3.3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Mỹ Đức theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Mỹ Đức
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Mỹ Đức và vùng có những đặc thù khác nhau, các xã, thị trấn của huyện Mỹ Đức được lựa chọn điều tra, như sau:
- Thị trấn Đại Nghĩa: Là trung tâm của huyện Mỹ Đức nơi có nhiều giao dịch, chuyển quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình cá nhân và đại diện cho nhóm xã có tốc độ đô thị hóa nhanh.
- Xã Hợp Tiến: đại diện nhóm xã cận trung tâm, có khu du lịch sinh thái tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển ngành dịch vụ. Bên cạnh đó, còn là một xã phát triển ngành khai thác khoáng sản và vật liệu xây dựng.
- Xã Vạn Kim: đại diện nhóm xã thuần nông.
3.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
3.4.2.1. Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu thứ cấp
- Thu thập dữ liệu, số liệu thông tin từ các cơ quan, phòng ban của Sở TNMT Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mỹ Đức, Văng phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, chi nhánh Mỹ Đức. Những tài liệu điều tra cơ bản và tài liệu nghiên cứu gồm: tài liệu về hiện trạng sử dụng đất và các văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
3.4.2.2. Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu sơ cấp
Thu thập số liệu sơ cấp từ các nông hộ thông qua phiếu điều tra nông hộ. Mỗi xã, thị trấn điều tra 50 hộ đã thực hiện các quyền sử dụng đất. Điều tra theo đối tượng: Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Phiếu điều tra theo quy tắc ngẫu nhiên nhằm thu thập tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiên cứu được lựa chọn. (3 xã, thị trấn). Nội dung phiếu điều tra gồm thông tin về đất của hộ, tình hình sử dụng đất của hộ (thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền cho thuê đất; quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền tặng, cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất);
Tìm hiểu ý kiến của hộ gia đình về việc thực hiện quyền sử dụng đất.
3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu điều tra của các hộ gia đình, cá nhân tại các phiếu điều tra. Trên cơ sở số liệu điều tra nghiên cứu đối chiếu với các quy định của pháp luật về các quyền sử dụng đất tương ứng, xây dựng các bảng số liệu bằng phần mềm Excel.
3.4.4. Phương pháp tổng hợp, so sánh
So sánh tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở địa bàn nghiên cứu dựa trên các số liệu thu thập được qua phiếu điều tra để tìm ra các nguyên nhân, giải pháp khắc phục các tồn tại trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN MỸ ĐỨC CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Mỹ Đức là huyện nằm phía Tây Nam Thành phố Hà Nội, gồm 22 xã và thị trấn, trong đó có 12 xã đồng bằng dọc sông Đáy, 9 xã trung du và 1 xã miền núi. Trung tâm huyện cách Hà Đông 38 km, cách trung tâm thành phố Hà Nội 54 km về phía Tây Nam và cách Thành phố Phủ Lý (Hà Nam) 37 km.
Huyện Mỹ Đức có toạ độ địa lý từ: 20o35’40” đến 20o43’40” vĩ độ bắc và 105o38’44” đến 105o49’33” kinh độ đông.
+ Phía Bắc giáp huyện Chương Mỹ;
+ Phía đông có sông Đáy là ranh giới tự nhiên với huyện Ứng Hoà; + Phía tây giáp huyện Lương Sơn, huyện Lạc Thủy (tỉnh Hoà Bình); + Phía nam giáp huyện Kim Bảng (tỉnh Hà Nam).
So với một số huyện ngoại thành khác của Hà Nội, Mỹ Đức không có nhiều ưu thế về hệ thống giao thông: đường bộ chỉ có 3 tuyến tỉnh lộ đã được nâng cấp nhưng vẫn còn nhỏ, các tuyến liên huyện, xã còn nhiều hạn chế đặc biệt với các phương tiện có trọng tải lớn; đường thủy chủ yếu có sông Đáy, Thanh Hà nhưng ít được nạo vét luồng lạch, cảng nhỏ, mực nước hạn chế.
Huyện Mỹ Đức có ưu thế về du lịch tâm linh, du lịch sinh thái và nằm trong vùng quy hoạch phát triển vành đai thực phẩm và vành đai xanh của thành phố Hà Nội.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Huyện Mỹ Đức nằm trong khu vực chuyển tiếp giữa đồng bằng với miền núi, nên huyện có hai dạng địa hình chính:
+ Địa hình núi đá xen kẽ với các khu vực úng trũng bao gồm 10 xã phía Tây huyện. Độ cao trung bình so với mặt biển của dãy núi đá từ 150m đến 300m. Do phần lớn là núi đá vôi, qua quá trình bị nước xâm thực, nên khu vực này hình thành nhiều hang động thiên nhiên đẹp, giá trị du lịch và lịch sử lớn. Điển hình là các động Hương Tích, Đại Binh, Người Xưa, Hang Luồn ...
+ Địa hình đồng bằng gồm 12 xã, thị trấn ven sông Đáy. Địa hình khá bằng phẳng và hơi dốc theo hướng từ Đông sang Tây, rất thuận lợi cho việc xây dựng công trình thuỷ lợi tự chảy dùng nguồn nước sông Đáy tưới cho các cánh đồng lúa thâm canh. Độ cao địa hình trung bình dao động trong khoảng từ 3,8 đến 7 m so với mặt biển. Trong khu vực cũng có nhiều điểm trũng tạo thành các hồ đầm nhỏ, tiêu biểu là Đầm Lai, Thài Lài.
Phần tiếp giáp giữa các dãy núi phía Tây và đồng bằng phía Đông là vùng úng trũng: vùng này có nhiều khu vực địa hình thấp tạo thành các hồ chứa nước khá lớn như hồ Quan Sơn, hồ Tuy Lai, hồ Cầu Giậm, Bán Nguyệt, Ngái Lạng, Đồng Suối, Thung Cấm ... với diện tích hàng ngàn ha. Khu vực này có nhiều lợi thế phát triển du lịch, nuôi thả thuỷ sản kết hợp trồng một số loại cây ăn quả ...
4.1.1.3. Khí hậu
Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, một năm chia thành 2 mùa khá rõ nét với các đặc trưng khí hậu chính như sau:
- Nhiệt độ không khí: Bình quân năm là 23,10C, trong năm nhiệt độ thấp nhất trung bình 13,60C (vào tháng 1). Nhiệt độ trung bình tháng nóng nhất là tháng 7 trên 33,20C, mùa lạnh kéo dài từ tháng 11 năm trước đến tháng 3 năm sau, mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10.
- Lượng mưa và bốc hơi:
+ Lượng mưa bình quân năm là 1.520,7 mm, phân bố trong năm không đều, mưa tập trung từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 85,2 % tổng lượng mưa cả năm, lượng mưa ngày lớn nhất có thể tới 336,1mm. Mùa khô từ cuối tháng 10 đầu tháng 11 đến tháng 3 năm sau, tháng mưa ít nhất trong năm là tháng 12, tháng 1 và tháng 2 chỉ có 17,5 - 23,2mm.
+ Lượng bốc hơi: Bình quân năm là 859 mm, bằng 56,5% so với lượng mưa trung bình năm.
- Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí trung bình năm là 85%, giữa các tháng trong năm biến thiên từ 80 - 89%, tuy nhiên chênh lệch về độ ẩm không khí giữa các tháng trong năm không lớn.
- Sương muối hầu như không có; mưa đá rất ít khi xảy ra. Thông thường cứ 10 năm mới quan sát thấy mưa đá 1 lần.
4.1.1.4. Thủy văn
+ Hệ thống sông Đáy: là một phân lưu của sông Hồng, đoạn sông chảy qua địa phận huyện Mỹ Đức dài khoảng 42 km. Độ uốn khúc của sông lớn, sông bị bồi lấp mạnh. Về mùa khô, nhiều đoạn sông chỉ như một lạch nhỏ. Tuy nhiên, lưu lượng đủ cung cấp nước cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt.
+ Sông Thanh Hà bắt nguồn từ vùng núi đá huyện Lương Sơn, Kim Bôi (Hoà Bình) và chảy vào sông Đáy tại cửa cầu Hội Xá xã Hương Sơn. Sông có chiều dài 28 km và diện tích lưu vực 390 km2. Do không có đê nên sông thường gây ngập úng cho các khu vực 2 bên bờ trong mùa mưa.
Ngoài ra trên địa bàn của huyện còn có sông Mỹ Hà và các kênh lớn như Kênh tiêu 7 xã, kênh Phù Đổng dọc trục huyện …
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất
Trên địa bàn huyện có các loại đất chính sau :
Bảng 4.1. Các loại đất của huyện Mỹ Đức
Đơn vị tính : ha Loại đất Ký hiệu
Toàn huyện Diện Tỷ lệ
tích (%) Đất phù sa không được bồi P 5526,49 23,88 Đất phù sa được bồi Pb 211,79 0,91 Đất phù sa glây Pg 5115,24 22,10 Đất phù sa có tầng loang lổ đỏ vàng Pf 33,49 0,14 Đất phù sa úng nước Pj 248,30 1,07 Đất đỏ vàng trên đá sét Fs 201,50 0,87 Đất nâu vàng trên phù sa cổ Fp 737,57 3,19 Đất đỏ nâu trên đá vôi Fv 419,19 1,81 Đất đen trên sản phẩm bồi tụ cacbonat RDv 30,00 0,13
Đất than bùn T 625,60 2,70
Tổng diện tích đất 13149,17 56,81
Ao hồ 723,18 3,12
Núi đá 4335,25 18,73
Đất chuyên dùng (không khảo sát) 4939,40 21,34
Tổng diện tích tự nhiên 23146,93 100,00
Nguồn: Viện Quy hoạch và TKNN Đặc điểm, tính chất và phân bố các loại đất trên được trình bày ở dưới đây:
a.1. Đất phù sa được bồi hàng năm ký hiệu Pb
Diện tích 211,79 ha chiếm 0.91% diện tích tự nhiên toàn huyện, phân bố ở ngoài đê thuộc các xã Đốc Tín, Vạn Kim, Phù Lưu Tế, Phùng Xá, Xuy Xá, Lê Thanh, An Mỹ và Bột Xuyên, một phần diện tích đất bị ngập nước vào mùa mưa. Đây là loại đất tốt, có độ phì cao, thích hợp với phần lớn các loại cây màu và cây công nghiệp ngắn ngày như mía, đậu đỗ, lạc, dâu.
a.2. Đất phù sa không được bồi: ký hiệu P
Diện tích 5526,49 ha chiếm 23.88% diện tích tự nhiên toàn huyện. Phân bố tập trung ở các xã Thượng Lâm, Mỹ Thành, Tuy Lai, Bột Xuyên, An Mỹ, Lê Thanh, Hồng Sơn, Xuy Xá, Phùng Xá, Phù Lưu Tế, Hùng Tiến, Đốc Tín và Vạn Kim. Trên loại đất này phần lớn diện tích đã được khai thác trồng lúa nước hai vụ, một phần diện tích trồng các loại cây trồng cạn ngắn ngày như ngô, mía, đậu đỗ ...
a.3. Đất phù sa glây ký hiệu Pg
Diện tích 5115,24 ha chiếm 22.10% diện tích tự nhiên toàn huyện, phân bố ở những nơi địa hình thấp, khó thoát nước,tập trung ở các xã Đồng Tâm, Thượng Lâm, Hồng Sơn, Hợp Tiến, Hợp Thanh, TT Đại Nghĩa, Đại Hưng, An Tiến, Hùng Tiến, An Phú, Vạn Kim và Hương Sơn, phần lớn diện tích loại đất này đều đã được khai thác trồng hai vụ lúa nước có tưới .
a.4. Đất phù sa úng nước (ký hiệu Pj)
Diện tích 248,30 ha chiếm 1.07% diện tích tự nhiên của huyện, phân bố chủ yếu ở các xã Thượng Lâm, Tuy Lai, Hương Sơn và An Phú.
Do phần lớn diện tích loại đất này ở địa hình thấp khó thoát nước nên hiện tại đang được khai thác trồng 1 vụ lúa.
a.5. Đất phù sa có tầng loang lổ đỏ vàng (ký hiệu Pf )
Diện tích 33,49 ha chiếm 0.14% diện tích tự nhiên toàn huyện phân bố ở các xã Thượng Lâm, Đồng Tâm, Tuy Lai và An Phú.
Do phân bố ở địa hình cao, thành phần cơ giới tầng mặt nhẹ nên hiện tại phần lớn loại đất này được trồng các loại cây màu và cây trồng cạn ngắn ngày.
a.6. Đất đỏ vàng trên đá sét (ký hiệu Fs)
Diện tích 201,50 ha chiếm 0.78% diện tích tự nhiên toàn huyện có mặt ở các xã Hồng Sơn và Hợp Tiến. Là sản phẩm phong hoá của đá phiến sét, đất có màu đỏ vàng là chủ đạo.
Hiện tại loại đất này được khai thác trồng cây dài ngày hoặc trồng rừng, tuy nhiên cần có biện pháp chống xói mòn rửa trôi gây thoái hoá đất.
Ia.7. Đất nâu vàng trên phù sa cổ (ký hiệu Fp)
Diện tích 737,57 ha chiếm 3.19% diện tích tự nhiên toàn huyện, phân bố ở các xã Thượng Lâm, Đồng Tâm, Tuy Lai, An Phú và Hồng Sơn.
Hiện tại trên loại đất này ở những nơi đất có tầng dày khá từ 50 cm đến ≥ 100 cm được trồng cây lâu năm và cây ăn quả. Những nơi đất tầng mỏng trồng rừng.
a.8. Đất đỏ nâu trên đá vôi (ký hiệu Fv)
Diện tích 419,19 ha chiếm 1.81% diện tích tự nhiên toàn huyện, phân bố ở các xã Hợp Thanh, Hồng Sơn và Hương Sơn.
Do hình thành từ sản phẩm phong hoá của đá vôi đất có màu đỏ nâu là chủ đạo, tầng đất thường khá dày. Để khai thác hiệu quả loại đất này những nơi có tầng đất dày nên trồng cây ăn quả, nơi tầng đất mỏng trồng rừng kết hợp nuôi gia súc.
a.9. Đất than bùn (ký hiệu T)
Diện tích 625,60 ha chiếm 2.70% diện tích tự nhiên toàn huyện, phân bố ở các xã Hồng Sơn, Hợp Tiến và Hương Sơn.
a.10. Đất đen trên sản phẩm bồi tụ của cacbonat (ký hiệu RDv)
Diện tích 30,0 ha chiếm 0,13% diện tích tự nhiên toàn huyện chỉ có mặt xã Hương Sơn. Hiện tại trên loại đất này nhân dân địa phương khai thác trồng các loại cây màu như sắn, ngô, khoai lang.
b. Tài nguyên nước
- Nước ngầm: Do cấu tạo địa chất, phía tây có dãy núi đá vôi nên nguồn nước ngầm chủ yếu thuộc dạng tồn đọng tại các kẽ nứt Kast.
- Nước mặt: Về nước mặt có sông Đáy chảy qua ở phía Đông với chiều dài trên 40 km và sông đào Mỹ Hà ở phía Tây dài trên 30 km, ngoài ra còn có một