nước về đất đai, Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi giải phóng mặt bằng
3.2.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thứ nhất, hoàn chỉnh bản đồ địa chính: Trong quản lý Nhà nước về đất đai thì nội dung về điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là một nội dung rất quan trọng, tạo cơ sở pháp lý để thực hiện những nội dung liên quan đến đất đai, như công tác Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi giải phóng mặt bằng về sau; đồng thời, phản ánh tình hình hiện trạng sử dụng đất tại các khu vực có dự án. Hiện nay, một số xã trên địa bàn Huyện,công tác này được thực hiện rất chậm, ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở địa phương mà trực tiếp là công tác xây dựng phương án Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, cần hoàn chỉnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500, 1/2000 trong thời gian sớm nhất. Công việc này đòi hỏi:
- Ủy ban nhân dân huyện phối hợp với Viện Quy hoạch xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố để xây dựng kế hoạch đo đạc, lập bản đồ địa chính. Với những đơn vị hành chính đã có bản đồ địa chính thì hoàn thiện, bổ sung cho chính xác, kịp thời, cập nhật những biến động, thay đổi.
- Đôn đốc Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc xác nhận nguồn gốc đất, hồ sơ phục vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cấp kinh phí kịp thời, đầy đủ cho việc lập bản đồ hiện trạng đất ở, đất nông nghiệp tại các địa phương.
- Thực hiện nghiêm túc các quy định của Nhà nước Trung ương và thành phố Hà Nội về quy hoạch, xây dựng đô thị, tránh tình trạng chồng lấn quy hoạch.
Thứ hai, bảo đảm công tác bảo mật, quản lý chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, phát triển đô thị của thành phố Hà Nội: Quy hoạch xây dựng đô thị cần được nghiên cứu một cách nghiêm túc, đồng bộ, có căn cứ khoa học vững chắc. Khi quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì phải công khai hóa kịp thời, minh bạch để mọi người dân được biết và có thể tham gia đóng góp ý kiến cụ thể. Để phù hợp với quy hoạch chung của thành phố Hà Nội và di chuyển một số khu công nghiệp về huyện Đông Anh, Ủy ban nhân dân huyện cần xem xét, cân đối chính sách, đánh giá thực trạng phát triển các khu vực dân cư, đặc biệt là các điểm giao thông trọng yếu; tuyệt đối tránh tình trạng xin, cấp dự án không phù hợp với quy hoạch, dẫn đến khó khăn trong công tác Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi giải phóng mặt bằng về sau.
Cần có cơ chế, chính sách ưu tiên đối với những vùng đất nông nghiệp khó canh tác, sản xuất hoặc năng xuất thấp, như tại các xã Uy Nỗ, Nam Hồng, Xuân Nộn... để thực hiện các dự án canh tác nhằm đảm bảo an ninh lương thực. Đồng thời, nghiên cứu đánh giá tác động môi trường để tránh tình trạng ô nhiễm môi trường sau khi các dự án đi vào hoạt động sản xuất. Xác định từng vùng phát triển theo hướng công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ để có văn bản hướng dẫn đầu tư hợp lý. Quy hoạch lại nghĩa trang tại các địa phương, đầu tư xây dựng nghĩa trang theo hướng tập trung, phù hợp với phong tục, tập quán địa phương.
3.2.2.2. Trong ban hành và thực hiện chính sách Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng
a) Về trình tự, thủ tục thu hồi đất để đầu tư dự án:
Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các dự án đầu tư không cần phải trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt hoặc không cần phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật đầu tư năm 2005 do:
- Văn bản thỏa thuận quy hoạch kiến trúc của Sở Quy hoạch kiến trúc; Bản vẽ chỉ giới đường đỏ và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 1/2000 hoặc 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Luật Xây dựng và Luật về quy hoạch đô thị.
- Trích đo địa chính hoặc bản đồ hiện trạng do đơn vị có tư cách pháp nhân lập tỷ lên 1/500 hay 1/2000 theo quy định.
- Hồ sơ gửi tại Sở Tài nguyên và Môi trường, sau đó Sở cấp chỉ lệnh để thuê đơn vị tư vấn lập phương án cắm mốc và sẽ thẩm định, phê duyệt phương án cắm mốc. Quá trình lặp đi lặp lại làm tốn nhiều thời gian và kinh phí; trong khi dự án đã được cấp chỉ giới đường đỏ và thẩm định quy hoạch tổng mặt bằng thì việc cắm mốc là không cần thiết. Sau khi bàn giao mốc giới mới được tiến hành các thủ tục về đo đạc giải thửa, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất và thu hồi đất đến từng thửa. Đơn vị được giao nhiệm vụ Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng sẽ tổng hợp các quyết định thu hồi đất đến từng thửa trình thu hồi đất dự án.
b) Về ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất: Về chính sách này, những năm vừa qua cho thấy việc xây dựng các khu tái định cư của các dự án rất bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn Trung ương; trong đó, tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái định cư không được đầu tư theo quy định
hoặc đầu tư nửa vời. Các dự án thiếu biện pháp khôi phục, bảo đảm ổn định,
tăng thêm thu nhập cho người dân được bố trí tái định cư tại nơi ở mới. Các công trình xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thì phương án Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do chủ dự án lập, Hội đồng giải phóng mặt bằng chỉ tham gia với tư cách tư vấn nên trách nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao và là một trong những nguyên nhân làm giảm hiệu
lực pháp luật của các chính sách Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng.
Nguồn đất xây dựng các khu tái định cư ở khu dân cư nông thôn, việc thu hồi đất ảnh hưởng đến tập quán sinh hoạt của người dân; đất giao mới với quy mô diện tích như hiện nay không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp của người dân: nhà ở tại khu tái định cư không có sân chơi, xa họ hàng, đi lại không thuận tiện... Vì vậy, cần quy định rõ thêm dự án nào có khu tái định cư và quy trình thẩm định kế hoạch tái định cư cụ thể để bảo đảm người bị thu hồi đất không phải chịu thiệt thòi và sớm ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
Đối với các khoản chi phí (hỗ trợ) cần giao quyền chủ động hơn nữa cho các địa phương trong việc đưa ra các quyết định cụ thể; do đó, không nên đưa ra các quy định quá chi tiết về số lượng tiền hoặc chi phí hỗ trợ. Nhà nước, chính quyền các cấp cần có các cơ chế, chính sách về trợ cấp khó khăn cho các đối tượng không còn đất sản xuất nông nghiệp; nghiên cứu, thử nghiệm các dự án phục hồi, tái tạo thu nhập cho những hộ dân có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo việc làm mới để ổn định đời sống nhân dân. Các dự án quy hoạch chi tiết cần quan tâm đến hiện trạng sử dụng đất, hạn chế tối đa việc di dời các hộ dân nằm trong phạm vi dự án. Các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao... cần đảm bảo cơ sở hạ tầng cho các khu dân cư giáp ranh, tạo điều kiện sinh hoạt tương đương theo hướng đô thị hóa.
Đối với các dự án phải tổ chức di dân để giải phóng mặt bằng chưa quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư, nhất là đối với các dự án phải thực hiện tái định cư tại chỗ. Nhà nước chưa có chính sách chiến lược nhằm triển khai các dự án tái định cư cũng như chưa có hỗ trợ cụ thể về tài chính, cơ chế chính sách đầu tư đối với dự án xây dựng khu tái định cư. Thực tế cho thấy, để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng khi triển khai dự án, công tác chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở
phục vụ tái định cư cho các đối tượng phải di dời cần phải chủ động đi trước một bước.
Đối với người dân, việc phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vườn là một điều bất đắc dĩ. Khi đến nơi ở mới, những vấn đề họ quan tâm là việc làm, điều kiện sinh hoạt như giao thông, điện nước, trường, trạm... Do đó, việc tạo lập cho người dân phải di chuyển tới khu tái định cư những điều kiện về nơi ăn, ở tối thiểu bằng hoặc cao hơn trước; xây dựng đồng bộ về giao thông, cấp thoát nước, cơ sở khám chữa bệnh, trường học, trạm y tế... thì mới khuyến khích được người dân rời bỏ mảnh đất mà tổ tiên, cha ông đã bao đời gây dựng nên để trả lại cho Nhà nước sử dụng; cần có chính sách bồi thường một cách xứng đáng những mất mát của người dân vì sự phát triển chung của xã hội, đất nước. Tiêu chí đặt ra là người được bồi thường có thể mua được một thửa đất cùng diện tích, tại một vị trí tương đương.
Không xây dựng các khu tái định cư tập trung mà nghiên cứu xây dựng các khu tái định cư liền kề hoặc gần với nơi có đất bị thu hồi vì đây là nơi có điều kiện ăn, ở, sinh hoạt tương đồng với nơi cũ; đồng thời thuận tiện cho việc canh tác trên những thửa đất nông nghiệp còn lại của các hộ dân. Đối với những hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở mà có từ hai cặp vợ chồng trở lên sinh sống hoặc có từ 2 con trai trở lên thì ưu tiên cho đăng ký 2 xuất tái định cư tương ứng. Cần tính toán diện tích tái định cư sao cho hợp lý với từng khu vực.
Đối với khu vực nông thôn, nơi mà nhu cầu về diện tích thường vượt quá hạn mức giao đất của địa phương thì ngoài diện tích đất ở theo quy định cần bổ sung thêm diện tích đất vườn liền kề. Đối với các khu tái định cư ở nông thôn không nhất thiết xây dựng hạ tầng cao cấp, mà dành phần diện tích trồng cây xanh, vỉa hè để bổ sung cho các hộ gia đình. Cách làm này vừa giảm tải được chi phí đầu tư, giảm giá đất tái định cư, vừa đáp ứng được nhu cầu về diện tích. Ủy ban nhân dân huyện cần có vai trò trong việc thẩm định, ban hành giá đất tái định cư sao cho không quá cao, sát với giá đền bù của dự án.
- Về ban hành đơn giá bồi thường, hỗ trợ: Quyết định thu hồi đất của Nhà nước là mệnh lệnh của Nhà nước đối với người có đất bị thu hồi, nếu không giao đất sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Trên thực tế, công tác Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng bị gián đoạn, chậm tiến độ chủ yếu là do người dân chưa chịu bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư dự án vì những vướng mắc trong chính sách bồi thường, hỗ trợ khi giải phóng mặt bằng.
Việc định giá bồi thường là hết sức cần thiết khi dự án cần giải phóng mặt bằng có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước hay đầu tư của doanh nghiệp. Thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay chưa thực sự phát triển, sự hình thành thị trường không chính thức này dẫn đến sự thay đổi về giá rất phức tạp. Những hộ gia đình bị thu hồi đất sẽ có tâm lý so sánh giá đất trên thị trường với giá đất được bồi thường. Mức giá bồi thường nếu thấp hơn nhiều so với giá thị trường sẽ khiến họ thiệt thòi khi bị thu hồi đất. Từ đó nảy sinh tình trạng khiếu kiện tràn lan, làm chậm tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng.. Mặt khác một số hộ dân khi biết quy hoạch của dự án có liên quan đến phần đất của nhà mình đã cố ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang mục đích khác có lợi hơn khi bồi thường giải phóng mặt bằng, hoặc tạo tài sản giả trên thửa đất này nhằm trục lợi. Khi không được bồi thường cho những thửa đất đó như mong muốn thì họ khiếu kiện, không chịu thực hiện di dời.
Như vậy, cần có khung giá đất chi tiết cho từng loại đất và tính giá trị cho các tài sản gắn liền với đất sao cho sát với giá thị trường nhất, ngoài ra cần quản lý chặt chẽ các khu đất đã nằm trong quy hoạch. Thành phố Hà Nội cần kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành phương pháp tính giá đất khung cho các loại đất sát với thực tế; trên cơ sở đó, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành văn bản quy định các mức giá để áp dụng trên địa bàn. Những điều chỉnh trong xác định giá bồi thường cần dựa trên nguyên tắc cơ bản: (i) Đất đai là công thổ của quốc gia, thuộc sở hữu của toàn dân, giải quyết hài hòa lợi ích giữa người bị thu hồi đất và Nhà nước; (ii) Bồi thường thiệt hại về đất đai phải đảm bảo người bị thu
hồi đất có khả năng tái tạo cuộc sống, việc làm, thu nhập ít ra là bằng hoặc phải cao hơn.
Giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cần được xác định trên cơ sở một khung giá nhất định do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành. Tuy nhiên, do giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế biến động theo thời gian, trong khi khung giá bồi thường phải căn cứ theo giá đất chuyển nhượng thực tế và phải được điều chỉnh theo từng thời kỳ phù hợp với nhu cầu sử dụng đất và tốc độ phát triển Kinh tế - Xã hội. Đối với đất nông nghiệp, căn cứ định giá sẽ là năng suất thu hoạch chứ không phải địa giới hành chính thị trấn, xã. Đất ở thì căn cứ vào khả năng thuận lợi, sinh lời để áp dụng khung giá cho phù hợp. Khi có dự án đi qua nhiều địa bàn, dẫn đến người dân so sánh giá đất, không nhất trí phương án bồi thường, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng thì cần thống nhất một khung giá đất nông nghiệp chung trên toàn Thành phố. Đơn giá bồi thường các loại cây cối, hoa màu phải được cập nhật, áp dụng linh hoạt.
3.2.2.3. Trong tổ chức, nhân sự thực hiện công tác Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi giải phóng mặt bằng
a) Bảo đảm sự phối hợp nhịp nhàng, ăn khớp giữa đơn vị thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng với các đơn vị có liên quan
Cần tạo sự phối kết hợp nhịp nhàng, ăn khớp, chặt chẽ hơn nữa giữa các phòng, ban liên quan trong Huyện, như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Kinh tế, phòng Tài chính và các tổ chức Chính trị - Xã hội, chính quyền các xã, thị trấn trong quá trình phân tích, đánh giá quỹ đất, kiểm đếm tài sản trên đất; thường xuyên mở các lớp bồi dưỡng, tập huấn chuyên đề về công tác Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi giải phóng mặt bằng nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức trực tiếp làm hoặc phối hợp tham gia công tác Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi giải phóng mặt bằng. Tất cả các cơ quan, đơn vị hữu quan còn phải phối