2.4.3.1. Hạn chế trong nghiên cứu cơ sở lý luận
- Quá trình xây dựng pháp luật và các chính sách liên quan về đất đai đang trong giai đoạn tiệm cận với xu hướng vận động thực tế - chuyển sang KTTT. Đất đai là nguồn lực quan trọng hàng đầu của nền kinh tế nhưng lại chậm được "thị trường hóa", không chuyển hóa thành một nguồn lực thị trường. Mấu chốt vấn đề là ở chỗ thị trường đất đai theo đúng nghĩa chậm được hình thành trong khi thị trường đất đai giao dịch “ngầm”, phi chính thức lại phát triển mạnh, rất sôi động, thường xuyên gây ra những cơn sốt đầu cơ “nóng”, “lạnh”.
- Chậm chuyển quan niệm sở hữu đất đai với tư cách là nguồn tài nguyên quốc gia, nguồn lực tự nhiên trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang quan niệm là một nguồn lực thị trường (tài sản - giá trị) của nền kinh tế thị trường.
- Việc Nhà nước trực tiếp thu hồi đất cho mọi dự án, công trình còn mang nặng cơ chế bao cấp đã khiến cho nhà quy hoạch không đưa yếu tố kinh tế vào bài toán quy hoạch phát triển của mình; nhiều dự án, công trình vẫn được triển khai khi kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng chiếm tới 80% giá trị của dự án, công trình.
- Việc phân cấp quản lý nhà nước đối với đất đai đáng lẽ phải theo nguyên lý thị trường, cho đến nay, lại vẫn mang nặng tinh thần hành chính - kế hoạch hóa tập trung. Sự phân cấp dẫn tới việc trao quyền vượt quá năng lực, có mặt vi phạm nguyên tắc quản lý tài sản quốc gia (cấp huyện cũng được quyền thu hồi đất, giao đất, bồi thường đất gắn với các dự án phát triển kinh tế, trong khi người dân hầu như không được tham gia và có ý kiến gì), đây là nguồn gốc của tình trạng "buông lỏng quản lý nhà nước về đất đai", hình thành nên các nhóm lợi ích, thao túng quá trình "vốn hóa" tài nguyên đất, chiếm đoạt nguồn lợi to lớn do quá trình chuyển đổi mang lại.
+ Tuy đã có nguyên tắc chia sẻ lợi ích hợp lý giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người bị thu hồi đất nhưng lại chưa có quy định cụ thể về cách chia sẻ như thế nào để hợp lý, vì vậy, việc thực hiện cụ thể nguyên tắc này trên thực tế rất khác nhau giữa các địa phương.
+ Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án nâng cấp các đô thị, nơi có giá đất rất cao đã tạo ra các dự án đòi hỏi kinh phí đầu tư quá lớn. Tại Hà Nội đã có con đường được gọi là "đắt nhất hành tinh", đó là hệ quả của việc thực hiện cứng nhắc trình tự, thủ tục thu hồi đất và bồi thường theo giá đất thị trường, thiếu xem xét để đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm giảm kinh phí đầu tư nhưng vẫn đạt được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất.
+ Vấn đề hỗ trợ cho người bị thu hồi đất để chuyển đổi nghề nghiệp chưa được xem xét kỹ lưỡng, chưa đưa ra được những giải pháp phù hợp để ổn định đời sống, ổn định việc làm. Giải pháp bồi thường bằng đất kinh doanh dịch vụ, đất ở để người bị thu hồi đất nông nghiệp có khả năng tự chuyển đổi sang nghề nghiệp kinh doanh dịch vụ bên cạnh các khu công nghiệp, trong khu dân cư là tốt nhưng cần được dự tính trước và đưa vào QHSDĐ để có tính khả thi cao hơn.
- Chưa chú ý tới quyền lợi của cộng đồng dân cư nơi có đất. Hiện mới chỉ có quy định việc chia sẻ nguồn thu từ đất giữa ngân sách cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Cách tiếp cận này chưa bảo đảm quyền lợi của địa phương, cộng đồng dân cư.
2.4.3.2. Hạn chế trong việc ban hành chính sách pháp luật
- Hệ thống văn bản pháp luật đất đai về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ban hành nhiều, phức tạp, chồng chéo, đồng thời, lại thường xuyên thay đổi theo hướng càng về sau càng cởi mở, thuận lợi hơn trước dẫn đến những vi phạm pháp luật, khiếu kiện, suy bì giữa những người bị thu hồi đất ngày càng gia tăng.
- Việc quy định cho phép nhà đầu tư thỏa thuận để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có mặt tích cực nhưng cũng bộc lộ những mặt hạn chế như nhà đầu tư không thỏa thuận đủ diện tích đất để thực hiện dự án, thời gian thường kéo dài, đẩy giá đất khu vực thu hồi đất lên cao, ảnh hưởng tới công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án khác ở địa phương.
- Với quy định cho người sử dụng đất được tự chuyển mục đích sử dụng đất đã tháo gỡ được một phần gánh nặng trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phát huy được tính chủ động của doanh nghiệp, cá nhân sử dụng đất; tuy nhiên, cũng dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, không có năng lực tài chính lợi dụng sự thiếu chặt chẽ này để "giữ đất", "ôm đất", "chạy dự án" để bán dự án kiếm lời, qua đó gây nên tình trạng phá vỡ quy hoạch chung, phát triển đô thị ồ ạt, tình trạng dự án "treo", "nhà hoang".
- Quy trình công khai, công bố các thông tin quy hoạch, phạm vi thu hồi đất vẫn còn nặng về hình thức, dẫn đến việc thu hồi đất không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Chưa có quy định chi tiết để lựa chọn các dự án có hiệu quả, các nhà đầu tư có năng lực. Vẫn còn nhiều dự án được giao đất nhưng không thực hiện đầu tư, để đất hoang nhiều năm, có biểu hiện chờ đất lên giá để chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, trong khi người bị thu hồi đất vẫn chưa tìm được đất khác để ổn định đời sống.
- Thiếu quy định làm cơ sở pháp lý để thực hiện đo đạc, kiểm đếm, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất.
- Việc bồi thường, hỗ trợ vẫn đang thực hiện theo cơ chế tính một lần khi Nhà nước thu hồi đất; các quy định về ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi mặc dù đã có nhiều đổi mới nhưng nhìn chung vẫn chưa được quan tâm thỏa đáng; việc bù đắp những thiệt hại không tính được bằng tiền, hoặc những thiệt hại dài hạn chưa được xem xét đầy đủ và thỏa đáng dẫn đến nhiều vấn đề xã hội bức xúc như vấn đề việc làm, thu nhập ổn định lâu dài cho người bị thu hồi đất.
2.4.3.3. Hạn chế trong việc tổ chức thực hiện
- Việc bồi thường, hỗ trợ chưa gắn với dự án đầu tư, thường việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc giao đất cho nhà đầu tư vẫn được giải quyết thành hai quá trình khác nhau dẫn đến chưa gắn kết trách nhiệm của nhà đầu tư và chính quyền địa phương trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Nhiều địa phương vẫn thực hiện bồi thường về đất theo giá đất quy định trong bảng giá, trong khi việc xây dựng và ban hành Bảng giá đất lại chưa tuân thủ nghiêm túc nguyên tắc thị trường; giá đất trong Bảng giá thường thấp để thu hút đầu tư, giảm thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy CNQSDĐ, giảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Các địa phương hiện nay vẫn chủ yếu thực hiện thu hồi đất và giao chỉ định cho chủ đầu tư, cho phép chủ đầu tư ứng vốn trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Từ đó dẫn đến sự không minh bạch trong lựa chọn chủ đầu tư, đẩy chủ đầu tư đối đầu với người có đất bị thu hồi, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.
- Các địa phương chưa chủ động tạo lập quỹ đất tái định cư theo quy hoạch hoặc nếu có thì các khu tái định cư lại không đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa tạo được tính phù hợp đối với từng hoàn cảnh kinh tế - xã hội của địa phương, từng đặc trưng tập quán của các dân tộc thiểu số. Người dân luôn cảm thấy khu tái định cư được chỉ định không phù hợp với hoàn cảnh sống của mình, nhất là khi giải quyết tái định cư cho nhóm người nghèo
- Cơ chế tham gia của cộng đồng dân cư và người dân trong quá trình thu hồi đất chưa được thực thi sâu rộng trong thực tiễn, sự tham gia nhiều khi chỉ mang tính hình thức, không hiệu quả. Việc thực hiện nguyên tắc dân chủ, công khai, công bằng, đúng pháp luật còn thiếu nghiêm túc: một số địa phương bỏ qua việc thông báo thu hồi đất trước khi có quyết định thu hồi đất; có địa phương khi xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bỏ qua việc xin ý kiến của người dân hoặc không công khai phương án sau khi đã được phê duyệt.