1.3.1.1. Thành phố Đà Nẵng
Trong hoàn cảnh của một đô thị chưa phát triển, trở thành một thành phố trực thuộc Trung ương có nhu cầu phát triển đô thị theo một quy hoạch với tầm nhìn dài hạn, Đà Nẵng đã có cách tiếp cận đất đai riêng: sử dụng giá trị của đất đai là nguồn thu chính cho ngân sách thành phố, từ đó tổ chức quy hoạch lại không gian thành phố, phát triển hạ tầng của toàn thành phố, tổ chức tái định cư trên diện rộng, thực hiện thu hồi đất kết hợp với điều chỉnh đất đai theo quy hoạch và đấu giá đất hoặc giao đất trực tiếp cho các dự án đầu tư.
Tất cả nhưng công việc từ quy hoạch lại thành phố, mở rộng thành phố tới thu hồi đất, điều chỉnh đất đai, tái định cư đều do Ủy ban nhân dân thành phố tổ chức thực hiện trực tiếp. Các ngân hàng trên địa bàn có trách nhiệm cung cấp tín dụng và được trả lại từ ngân sách của thành phố sau khi có nguồn thu từ đất. Như vậy, cơ chế chuyển dịch đất đai tại Đà Nẵng cũng là cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc trên nguyên tắc đạt được đồng thuận giữa lãnh đạo thành phố và người dân. Trong nhiều trường hợp, người dân không đồng thuận với quyết định của lãnh đạo thành phố về đất đai, trực tiếp Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố đã đối thoại trực tiếp với dân để tìm kiếm sự đồng thuận.
Đà Nẵng là một địa phương tạo được nguồn thu từ đất chủ yếu từ phương thức thu hồi đất rộng hơn phần hạ tầng đường giao thông và đấu thầu đất 2 bên đường để các nhà đầu tư tham gia xây dựng các cơ sở kinh doanh dịch vụ. Trong việc tính toán bồi thường về đất, Đà Nẵng cũng là địa phương tính toán cụ thể giá trị phần đất bị thu hồi, phần đất còn lại ven đường với giá trị tăng thêm do con đường đó mang lại. Đây là một biện pháp tạo công bằng giữa những người bị thu hồi toàn bộ thửa đất, người bị thu hồi một phần thửa đất.
Như vậy, trong quá trình triển khai việc chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển, Đà Nẵng đã áp dụng chủ yếu cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc với sự nỗ lực cao của lãnh đạo thành phố và các điều chỉnh đất đai trên nguyên tắc tạo đồng thuận với người dân.
1.3.1.2. Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương có diện tích chuyển dịch sang sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp lớn nhất so với các địa phương cấp tỉnh của cả nước. Trong giai đoạn 2001 - 2005, thành phố đã cho chuyển khoảng 18.000 ha đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng sang sử dụng cho mục đích phát triển công nghiệp, dịch vụ và mở rộng đô thị.
Lãnh đạo thành phố Hồ Chí Minh đã có cách tiếp cận đất đai rất phù hợp với kinh tế thị trường. Trên cơ sở tiếp nhận ý kiến của người dân, từ đầu năm 2007, Hội đồng nhân dân thành phố đã có Nghị quyết thực hiện bồi thường về đất theo giá đất phù hợp với giá đất thị trường và cần có sự tham gia định giá của các cơ quan hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất. Đến nay, tất cả các trường hợp bồi thường về đất trong cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đều được các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản thực hiện định giá và đó là cơ sở để Ủy ban nhân dân thành phố quyết định về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hiện nay, 2 tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản chủ yếu ở thành phố Hồ Chí Minh là Trung tâm tư vấn và thẩm định giá Miền Nam (đơn vị sự nghiệp thuộc Bộ Tài chính) và Trung tâm thẩm định giá thành phố Hồ Chí Minh (đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tài chính thành phố Hồ Chí Minh).
Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi đã chấp nhận mô hình doanh nghiệp ngoài Nhà nước tham gia cung cấp dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Năm 2007, Ủy ban nhân dân thành phố cũng đã cho phép Tổng công ty bồi thường và giải phóng mặt bằng - một doanh nghiệp cổ phần được cung cấp dịch vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng như một mô
hình thí điểm. Từ mô hình thí điểm này, có thể nghĩ tới việc kiện toàn hệ thống các Tổ chức phát triển quỹ đất đã được thành lập ở các địa phương để đủ điều kiện thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bên cạnh đó, có thể đưa vào quy định của pháp luật cho phép doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài nhà nước được cung cấp dịch vụ này.
Trên thực tế ở Việt Nam, khá nhiều ý kiến đã đưa ra thảo luận là nên khuyến khích các nhà đầu tư nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc bằng giá trị bồi thường về đất và tài sản gắn liền của người đang sử dụng đất thành cổ phần của người sử dụng đất trong dự án đầu tư. Mô hình này bảo đảm thu nhập lâu dài cho người bị thu hồi đất, gắn quyền lợi lâu dài của người bị ảnh hưởng với các dự án đầu tư. Đồng thời, đây cũng là một giải pháp làm giảm áp lực hành chính lên mối quan hệ giữa nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, đưa cơ chế thu hồi đất bắt buộc về gần hơn với mối quan hệ kinh tế trên thị trường. Viện Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đã đề xuất một dự án thí điểm tại khu đô thị mới Hiệp Phước để thực hiện mô hình này, nhưng rất tiếc là thử nghiệm này lại bị tạm dừng vì chưa đủ điều kiện triển khai.