Để nâng cao nhận thức của người dân, một chương trình nâng cao nhận thức cộng đồng về pháp luật đất đai cần được nghiên cứu và triển khai. Bên cạnh đó, cần sớm tổ chức hệ thống trợ giúp pháp lý miễn phí hoặc chi phí thấp để giúp đỡ người dân khi cần tìm hiểu pháp luật.
Thực hiện nội dung này cần tập trung vào các giải pháp sau:
- Phát hành các tài liệu hướng dẫn pháp luật phù hợp với trình độ của các nhóm cộng đồng dân cư khác nhau và hợp tác với các tổ chức xã hội để phổ biến đến tận tay người dân.
- Hợp tác với các cơ quan thông tấn, báo chí để phổ biến pháp luật theo từng nhóm vấn đề và kết hợp với giải thích pháp luật trực tiếp cho người dân.
- Kết hợp với Bộ Tư pháp và Hiệp hội Luật gia để tổ chức hệ thống trợ giúp pháp lý miễn phí hoặc chi phí thấp để giúp đỡ người dân có nhu cầu.
- Tổ chức trang thông tin điện tử phổ biến pháp luật đất đai.
3.3.3. Giải pháp pháp tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện các cơ chế chuyển dịch đất đai
Pháp luật hiện hành về đất đai của Việt Nam đã có những quy định khá cụ thể về trách nhiệm kiểm tra việc thực thi pháp luật của cơ quan hành chính đối với các cơ quan trực thuộc. Vấn đề còn lại là triển khai việc kiểm tra này như thế nào và cách xử lý kỷ luật hành chính đối với cán bộ, cơ quan hành chính không hoàn thành trách nhiệm kiểm tra của mình, để xảy ra nhưng vi phạm pháp luật.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai đã có một chương về kỷ luật cán bộ khi không thực thi đúng trách nhiệm của mình, nhưng áp dụng trong thực tế chưa được nhiều. Từ một khía cạnh khác, pháp luật hiện hành về đất đai cũng đã có quy định cụ thể về cơ chế công khai, minh bạch các trình tự, thủ tục trong quản lý đất đai; tổ chức “đường dây nóng” để tiếp nhận ý kiến của người dân phát hiện những hiện tượng vi phạm pháp luật trong quản lý, sử dụng đất đai.
Cơ chế này đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường triển khai rất tốt, một số địa phương trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng đã đưa cơ chế này vào thực hiện thường xuyên. Các biện pháp kiểm tra, giám sát cần được tăng cường như sau:
- Các cấp hành chính, các cơ quan quản lý có trách nhiệm lập kế hoạch và triển khai kiểm tra hàng năm việc thực thi pháp luật đối với cấp dưới trực thuộc.
- Xử lý nghiêm và kịp thời các trường hợp cán bộ quản lý, cơ quan quản lý có hành vi vi phạm pháp luật hoặc không thực hiện đúng trách nhiệm của mình, có hành vi quan liêu hoặc tư lợi.
- Tạo khung pháp luật để khuyến khích các tổ chức phi chính phủ, cộng đồng dân cư và từng người dân tham gia vào giám sát việc thực thi pháp luật.
3.3.4. Giải pháp tạo cơ chế để cộng đồng dân cư và người bị thu hồi đất tham gia trực tiếp vào quá trình thu hồi đất
Như trên đã đề cập, cần giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thay cho Ban bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện thành lập nhằm giảm bớt tác động của bộ máy hành chính, đưa việc triển khai về gần hơn với cơ chế thị trường.
Việc tiếp theo, cần thực hiện thực chất cơ chế tham gia của cộng đồng dân cư nơi có đất và người bị thu hồi đất vào chính quyền và nhân dân. Hơn nữa, khi thực hiện trên thực tế cần có phân tích kỹ lưỡng điều kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, tập quán của địa phương, của nhóm cư dân để đưa ra giải pháp triển khai phù hợp. Sự tham gia của cộng đồng dân cư và người có đất bị thu hồi trên cơ sở vận hành dự án dạng “Phát triển dựa vào cộng đồng” còn làm giảm chi phí đầu tư và giảm cả khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần tính toán đầy đủ tới lợi ích của cộng đồng dân cư, hỗ trợ để bù đắp đủ thiệt hại cho người có đất bị thu hồi theo hướng khôi phục lại được đời sống, việc làm như trước khi bị thu hồi đất, tạo điều kiện cho người được tái định cư lựa chọn vị trí phù hợp trong quỹ nhà tái định cư. Các quy định này cần có quy định khung trong hệ thống pháp luật, nhưng điều quan trọng là phải được thực thi đầy đủ trên thực tế.
Thực hiện nội dung này cần áp dụng các biện pháp sau đây:
- Cần có phân tích cụ thể các điều kiện kinh tế, xã hội, văn hóa, tập quán, của cộng đồng dân cư tại khu vực đất bị thu hồi, nhất là cần phân tích kỹ đói nghèo và các ảnh hưởng xã hội để đưa ra phương án thực hiện cụ thể.
- Đại diện do cộng đồng dân cư giới thiệu và đại diện do những người bị thu hồi đất giới thiệu tham gia thực chất vào quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Việc hỗ trợ cần tính toán đủ các thiệt hại sẽ xảy ra đối với người bị thu hồi đất, cả những thiệt hại không tính được bằng tiền và những thiệt hại dài hạn nhằm mục tiêu khôi phục lại đời sống, việc làm như trước khi bị thu hồi đất.
- Thực hiện nguyên tắc chia sẻ lợi ích, trong đó không chỉ đề cập tới lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, người bị thu hồi đất mà còn phải đề cập tới lợi ích của cộng đồng nơi có đất.
- Cần công khai quỹ nhà tái định cư và cho phép người được tái định cư được lựa chọn nơi ở trong quỹ nhà hiện có.
- Phát triển rộng rãi hình thức thực hiện các dự án dạng “Phát triển dựa vào cộng đồng” nhằm nâng cao vai trò của cộng đồng, tăng đối thoại để tạo sự đồng thuận và giảm chi phí đầu tư dự án, giảm khiếu kiện của người có đất bị thu hồi.
3.3.5. Giải pháp xây dựng cơ chế chính sách bồi thường sát thực tế.
Trên thực tế khi thực hiện Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, việc xác định giá đất để tính bồi thường vẫn chưa phù hợp, nhìn chung vẫn chỉ bằng 60% - 70% giá thực tế trên thị trường và được coi như đó là giá thị trường, do vậy việc khiếu kiện từ người dân vẫn xảy ra. Cụ thể như: mức giá đất cao nhất tại Hà Nội là 162 triệu đồng/m2, áp dụng tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê
Thái Tổ thuộc địa bàn quận Hoàn Kiếm. Giá đất thấp nhất áp dụng tại khu vực nông thôn của một số huyện ngoại thành là 480.000 đồng/m2
Từ đó dẫn tới việc thu hồi đất trên địa bàn thành phố vẫn bị ách tắc, chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây nên những bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và cơ quan chính quyền, và trình tự thủ tục thu hồi đất không thể tiến hành theo đúng quy định.
Sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước xác định với giá đất hình thành trên thị trường đã tạo ra kẽ hở cho các hiện tượng tham nhũng, tiêu cực, đầu cơ đất đai, mua bán chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp gây nên những bất bình trong xã hội. Từ đây, nguồn vốn do đất đai tạo ra không được điều tiết vào ngân sách Nhà nước mà lại rơi vào túi của cá nhân hoặc chủ đầu tư. Trong trường hợp này, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai đã bị thất thu. Với sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất bồi thường với giá đất thị trường thì sau khi bị thu hồi, người sử dụng đất cũng khó có thể có được một diện tích đất khác tương đương với phần đất đã bị thu hồi. Điều này dẫn tới hệ quả là đa số người bị thu hồi đất đều mong muốn được bồi thường bằng việc giao đất mới chứ không muốn nhận một khoản tiền bồi thường. Để khắc phục được tình trạng này, Nhà nước cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định về cơ chế xây dựng giá đất theo hướng ngày càng sát với giá thị trường; chuyển giao chức năng xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang cho các tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực hiện là một biện pháp cần được xem xét đến khi xây dựng các quy định về giá đất, trong đó Nhà nước vẫn giữ vai trò là người quản lý, giám sát. Đấu giá đất để tránh tình trạng đầu tư tràn lan, lãng phí tài nguyên cũng là một trong những giải pháp hiệu quả. UBND thành phố Hà Nội cần tiến hành thường xuyên các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khai thác, huy động nguồn lực đầu tư phát triển. UBND yêu cầu các quận, huyện, thị xã, giám đốc các sở, ngành khẩn trương hoàn thiện thủ tục đấu giá đất đối với các khu đất, dự án được UBND Thành phố phê duyệt.
Theo đó, các cơ quan chức năng phải sớm tổ chức các phiên đấu giá quyền sử dụng đất, thu tiền trúng đấu giá và tăng cường quản lý quy hoạch, trật tự xây dựng tại khu đất đấu giá. UBND TP. Hà Nội đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội hướng dẫn, giải quyết các công việc liên quan đến đấu giá đất đối với các dự án giao cho UBND quận, huyện, thị xã làm chủ đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tổ chức đấu giá theo chức năng, nhiệm vụ của đơn vị.
3.3.6. Giải pháp tiến hành tái định cư đúng đối tượng, thành phần
Tái định cư tốt có thể được coi là một trong những yếu tố quan trọng góp phần để giải phóng mặt bằng, thu hồi đất nhanh chóng. Bố trí tái định cư theo ba hình thức: bằng tiền, bằng đất, bằng nhà. Trong đó, khuyến khích các hộ nhận tiền bồi thường về đất, nhận khoản hỗ trợ tự lo chỗ ở, sau đó mua nhà, đất tại các khu đô thị mới. Trước mỗi dự án, cơ quan chức năng cần lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đảm bảo đủ nhu cầu giải phóng mặt bằng, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đảm bảo tiêu chuẩn của khu đô thị mới, có nhà chung cư cao và thấp tầng, chuẩn bị mặt bằng cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ tạo việc làm cho người có đất bị thu hồi tại các cụm công nghiệp, khu công nghiệp trên địa bàn các quận, huyện.
Thậm chí, ứng trước từ ngân sách để giải phóng mặt bằng, kinh phí đầu tư xây dựng các khu tái định cư có vị trí địa lý thuận lợi, gần trung tâm thành phố, có khả năng sinh lợi cao để giành bố trí tái định cư cho các hộ có đất ở mặt các trục đường chính trong nội thành bị thu hồi đất.
Rà soát các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trong thành phố là nguồn gây ô nhiễm môi trường hoặc không thích hợp, lập hồ sơ thu hồi các khu văn phòng sử dụng kém hiệu quả, các cơ sở sản xuất trong nội thành phải di chuyển vào các khu công nghiệp tập trung theo quy hoạch.Đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư phát triển nhà đã được thành phố phê duyệt, thực hiện thu hồi đất đối với các dự án không thực hiện đúng theo quy định.
Dành một phần quỹ đất thu hồi được để phục vụ tái định cư, giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất (cùng với các doanh nghiệp và tổ chức khác) thực hiện xây dựng một số dự án tái định cư tập trung của thành phố bằng nguồn vốn do thành phố cấp hoặc nguồn vốn vay với lãi suất thấp, ưu đãi, thành phố hỗ trợ phần lãi suất này.
3.3.7. Giải pháp cải cách thủ tục hành chính trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Cần triệt để cải cách các thủ tục hành chính trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đảm bảo công khai quy trình, thủ tục, thời gian giải quyết, công khai, minh bạch kết quả kiểm kê, phương án, chính sách, đơn giá áp dụng. Tiếp và giải quyết các kiến nghị, khiếu nại của công dân ngay khi phát sinh từ cơ sở, các ngành, cấp không đùn đẩy, né tránh.
Xác định rõ trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu chính quyền địa phương, các cơ quan Nhà nước, các tổ chức làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Khi cần, đối thoại trực tiếp, giải thích chính sách cho người dân thông hiểu. Lực lượng làm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng phải có trách nhiệm giải quyết dứt điểm các kiến nghị của người dân.
Đối với những kiến nghị vượt thẩm quyền phải được phân nhóm, báo cáo các cấp có thẩm quyền giải quyết kịp thời. Các cơ quan tham mưu cho Uỷ ban nhân dân thành phố phải xác định rõ lỗi thuộc về phía người chịu trách nhiệm bồi thường hay của người có đất bị thu hồi để đề xuất biện pháp giải quyết hợp lý, đúng đắn, khách quan và hiệu quả. Kiên quyết áp dụng các biện pháp mạnh đối với các trường hợp đã tính đúng, đủ về khối lượng, đảm bảo chế độ chính sách, đã giải thích, vận động, đối thoại công khai, nhưng vẫn cố tình kiến nghị, không thực hiện việc nhận tiền, bàn giao mặt bằng.
Các trường hợp gian lận trong việc trồng cây, xây nhà sau khi đã có thông báo thu hồi đất nhằm mục đích trục lợi. Các cơ quan tư pháp, đặc biệt
là cơ quan công an cần tham gia tiếp cận dự án ngay từ khi công bố quy hoạch, công bố chủ trương thu hồi đất, để nắm chắc các hoạt động trong quá trình thực hiện các khâu của quy trình giải phóng mặt bằng cho đến khi bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư.
KẾT LUẬN
Theo quy định của pháp luật, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyền sử dụng đất được trao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Trong điều kiện phát triển nền kinh tế theo mô hình KTTT định hướng XHCN, đã xuất hiện quá trình phân ly tách quyền sử dụng khỏi quyền sở hữu và nhờ đó quyền sử dụng đất có được một hình thức kinh tế cần thiết để chuyển hóa, sẵn sàng trở thành các nguồn lực và được thu hút vào guồng máy kinh tế, để tăng nguồn vốn đầu tư cho phát triển kinh tế.
Hệ thống pháp luật đất đai của nước ta, bao gồm cả những quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được hình thành dựa trên cơ sở lý luận của học thuyết Mác – Lênin, phải được thiết kế, hoàn thiện dựa trên các quan hệ thị trường, đồng thuận và phải hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, người có đất bị thu hồi.
Trong quá trình đổi mới từ năm 1986 đến nay chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng đƣợc quy định rõ ràng, từng bước hoàn thiện. Tuy nhiên, một số quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn chưa thực sự được đặt trên quan điểm phát triển, chưa quan tâm đầy đủ lợi ích của người dân có đất bị thu hồi. Việc tổ chức thực hiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong nhiều trường hợp làm chưa tốt, thiếu công bằng, không minh bạch đã làm gia tăng sự không đồng tình của người dân.Thu hồi đất đang gặp các thách thức về: quyền tài sản của công dân, năng lực của Nhà nước trong quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản, vấn đề ổn định đời sống và việc làm cho cộng