6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.2.5. Tổ chức hoạt động Marketing, kiểm tra và đánh giá chính sách
sách Marketing
a. Tổ chức hoạt động Marketing
Hoạt động Marketing được tổ chức bao gồm: huy động nguồn kinh phí cần thiết để phục vụ cho công tác Marketing; Tổ chức bộ phận Marketing thích hợp; Đào tạo một cách bài bản nguồn nhân lực phục vụ cho công tác Marketing; Tiến hành hoạt động Marketing.
b. Kiểm tra và đánh giá chính sách Marketing
trình thực hiện vẫn có thể nảy sinh nhiều vấn đề cần giải quyết, vì thế bộ phận Marketing phải thường xuyên theo dõi và kiểm tra các hoạt động Marketing. Các hệ thống kiểm tra Marketing nếu hoạt động tốt sẽ đảm bảo cho hoạt động Marketing nói riêng và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nói chung đạt được mục tiêu với hiệu quả cao. Kiểm tra là quá trình các nhà quản trị để bảo đảm các hoạt động kế hoạch được thực hiện chính xác và hoàn thành. Mục đích của việc kiểm tra, thứ nhất là để thiết lập những tiêu chuẩn về thành quả. Thứ hai, là để kiểm tra các hoạt động có tiến hành theo kế hoạch định trước hay không? Thứ ba, là đánh giá kết quả đạt được để xác định mục tiêu của tổ chức có thực hiện được hay không? Khi phát hiện thấy sự sai lệch trong việc thực hiện công việc hay cần thiết phải thay đổi các mục tiêu marketing, các biện pháp đúng đắn cần được đưa ra nhằm điều chỉnh hay sửa đổi chiến lược marketing trước đó. Hoạt động này đảm bảo việc thực hiện các chính sách Marketing theo đúng kế hoạch, và có những điều chỉnh cần thiết để đạt được mục tiêu đề ra. Kiểm tra Marketing có thể phân thành bốn loại: Kiểm tra kế hoạch năm, kiểm tra khả năng sinh lời, kiểm tra hiệu quả và kiểm tra chiến lược.
1.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
1.3.1. Khái niệm và đặc điểm của dịch vụ cho vay thế chấp đối với khách hàng cá nhân
a. Khái niệm dịch vụ cho vay thế chấp
Trong các văn bản pháp quy của nước ngoài có đề cập tới khái niệm cho vay thế chấp, còn ở Việt Nam vẫn chưa có một tài liệu chính thức nào đưa ra định nghĩa trọn vẹn về khái niệm cho vay thế chấp, song hoạt động cho vay thế chấp vẫn diễn ra một cách thường xuyên ở các ngân hàng thương mại Việt Nam và cho vay thế chấp là những từ quen thuộc với cán bộ ngân hàng. Do đó,
tác giả xin căn cứ vào định nghĩa về hai thuật ngữ cho vay và thế chấp để xây dựng một cách hiểu hợp lý cho khái niệm cho vay thế chấp ở Việt Nam.
“Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và l i”. “Xét theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng, cho vay được phân thành hai loại: Cho vay không bảo đảm và cho vay có bảo đảm. Cho vay không bảo đảm là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo l nh của bên thứ ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng. Cho vay có bảo đảm là loại cho vay dựa trên cơ sở các hình thức bảo đảm tiền vay như thế chấp, cầm cố hoặc bảo l nh của bên thứ ba”.
Thế chấp là một hình thức bảo đảm tiền vay được sử dụng rộng r i và phổ biến tại các ngân hàng thương mại hiện nay. “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Thêm vào đó, trong hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay, bên đi vay không những có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thế chấp mà còn có thể sử dụng tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thế chấp.
Tóm lại, Cho vay thế chấp là một hình thức cho vay có bảo đảm sử dụng hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp tài sản. Nói một cách chi tiết hơn, cho vay thế chấp là một hình thức cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại cho tổ chức, cá nhân (khách hàng vay), trong đó khách hàng vay dùng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng và theo luật Việt Nam thì không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng.
b. Đặc điểm dịch vụ cho vay thế chấp Các bên tham gia
Quan hệ cho vay thế chấp thông thường có hai hoặc ba bên tham gia chính là bên đi vay, bên thế chấp và bên cho vay (bên nhận thế chấp).
Bên đi vay: Bên đi vay là bên đề nghị ngân hàng cấp một khoản tín dụng cho mình.
Bên cho vay bên nhận thế chấp : Bêncho vay (ngân hàng) cũng là bên nhận thế chấp (tức là bên cấp tín dụng cho bên đi vay và nhận thế chấp tài sản của bên thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay cho bên đi vay).
Bên thế chấp: Có hai trường hợp xảy ra
Bên thế chấp chính là bên đi vay. Khi bên đi vay dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng thì bên đi vay cũng là bên thế chấp. Do đó, trong quan hệ cho vay thế chấp ở trường hợp này sẽ có hai bên tham gia chính là bên đi vay (bên thế chấp) và bên cho vay (bên nhận thế chấp).
Bên thế chấp không phải là bên đi vay. Khi bên đi vay dùng tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba (bên thế chấp) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng thì bên đi vay và bên thế chấp là hai bên khác nhau. Do đó, trong quan hệ cho vay thế chấp ở trường hợp này sẽ có ba bên tham gia chính là bên đi vay, bên cho vay (bên nhận thế chấp) và bên thế chấp.
Ngoài ra, quan hệ cho vay thế chấp còn liên quan tới một số đối tượng khác như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên thụ hưởng tín dụng, bên trông giữ tài sản thế chấp…
Tài sản thế chấp và định giá tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp: là tài sản dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay của bên đi vay với ngân hàng. Tài sản thế chấp đóng một vai trò quan trọng trong một khoản cho vay thế chấp bởi tài sản thế chấp chính là nguồn thu nợ
thứ hai của ngân hàng. Các yêu cầu đối với tài sản thế chấp như sau: - Yêu cầu về tính pháp lý:
+ Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng (đối với đất đai) của bên thế chấp. Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp và theo quy định của pháp luật về đất đai được quyền thế chấp. Đối với các tài sản khác thì phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Bên thế chấp phải xuất trình các giấy tờ, tài liệu là chứng từ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng (đối với đất đai) hợp pháp đối với tài sản thế chấp.
+ Tài sản thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
+ Tài sản thế chấp phải là tài sản được phép giao dịch (được pháp luật cho phép và không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố và các giao dịch khác) tại thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp tài sản.
+ Tài sản thế chấp không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp tài sản.
+ Tài sản thế chấp mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp phải mua bảo hiểm trong suốt thời hạn thế chấp. Các loại bảo hiểm bắt buộc hiện nay mà bên bảo đảm có thể phải mua: “Bảo hiểm trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, bảo hiểm trách nhiệm dân sự của người vận chuyển hàng không đối với hành khách, bảo hiểm cháy nổ”.
-Yêu cầu về tính thanh khoản:Mức độ thanh khoản của tài sản thế chấp có quan hệ đến lợi ích của ngân hàng. Tài sản thế chấp được coi như nguồn trả nợ thứ hai đối với ngân hàng, do đó yêu cầu về tính thanh khoản đối với tài sản thế chấp rất quan trọng. Mức độ thanh khoản thấp hay nói cách khác là tài sản khó bán thường khó được ngân hàng chấp nhận. Một tài sản thế chấp có tính thanh khoản cao sẽ dễ dàng được ngân hàng chấp nhận. Nói một cách khác, ngân hàng thường chỉ chấp nhận những tài sản có tính thanh khoản
tương đối tốt, tức là có sẵn thị trường tiêu thụ.
Phương pháp định giá tài sản thế chấp:Mỗi loại tài sản thế chấp có một đặc điểm riêng, vì thế mỗi loại tài sản thế chấp được định giá theo một phương pháp riêng. Một số phương pháp định giá chủ yếu như: Phương pháp so sánh; Phương pháp chi phí; Phương pháp thu nhập;Phương pháp thặng dư.
Hiện nay, các ngân hàng thương mại Việt Nam thường áp dụng phương pháp so sánh để định giá tài sản thế chấp bởi tài sản được đem thế chấp chủ yếu ở Việt Nam là bất động sản, ô tô. Mặt khác, phương pháp so sánh đòi hỏi chi phí ít hơn, trình độ chuyên môn ít hơn so với các phương pháp định giá tài sản thế chấp khác.
Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp
Là tỷ lệ giữa quy mô khoản vay và giá trị tài sản thế chấp. Tỷ lệ này tùy thuộc vào chính sách khách hàng của ngân hàng thương mại trong từng thời kỳ và bị ràng buộc bởi các quy định pháp lý.Hiện nay, theo Nghị định số 163 2006 NĐ-CP về giao dịch bảo đảm tại điều 5 quy định rằng: “… các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm…”.
Trên lý thuyết, giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ trả nợ để nâng cao ý thức trả nợ của khách hàng, tức là tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp phải nhỏ hơn 1; song trên thực tế để nâng cao khả năng cạnh tranh nhưng vẫn tuân thủ đúng quy định pháp lý, các ngân hàng thương mại đ đưa ra chính sách đặc biệt với những khách hàng có độ tín nhiệm cao về tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp, cụ thể là tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp có thể lớn hơn 1. Căn cứ để ngân hàng cho vay với quy mô khoản vay vượt giá trị tài sản thế chấp là khả năng tài chính của khách hàng đi vay tốt, nguồn trả nợ thứ nhất của khách hàng vay vốn đảm bảo …
1.3.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến hoạt động Marketingcủa dịch vụ cho vay thế chấp đối với khách hàng cá nhân
a. Các nhân tố khách quan
Các nhân tố khách quan bao gồm: môi trường dân số, môi trường văn hóa x hội, môi trường kinh tế, môi trường chính trị pháp luật, đối thủ cạnh tranh, khách hàng.
Môi trường dân số
Môi trường dân số là mối quan tâm của các nhà Marketing ngân hàng hiện nay, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay thế chấp. Nó không chỉ làm phát sinh nhu cầu mà còn quyết định kết cấu nhu cầu của dân cư về sản phẩm dịch vụ cho vay thế chấp, là căn cứ quan trọng trong việc hình thành hệ thống phân phối của ngân hàng. Những xu hướng thay đổi về nhân khẩu học như độ tuổi, giới tính, tôn giáo, nghề nghiệp... ảnh hưởng khá lớn đến nhu cầu vay của mỗi cá nhân. Marketing trong hoạt động cho vay thế chấp phải biết được từng đặc điểm khác nhau đó để đề ra những chính sách cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng.
Môi trường văn hoá xã hội
Môi trường văn hoá x hội cũng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong chovay thế chấp bởi hành vi của khách hàng và đối thủ cạnh tranh của ngân hang bị chi phối khá nhiều dưới tác độngcủa yếu tố này. Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và nguồn lực khác nhau có ảnh hưởng cơ bản đến giá trị của x hội như: cách nhận thức, tâm lý, trình độ dân trí, lối sống, sự hiểu biết của dân chúng về ngân hàng và đánh giá của họ về chất lượng các sản phẩm dịch vụ mà ngân hàng cung cấp. Chính vì vậy, bộ phận Marketing ngân hang cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để phục vụ cho việc ra quyết định về sản phẩm cho vay phù hợp với dân cư từng vùng, lựa chọn kênh phân phối hiện đại hay truyền thống, ứng với từng đối tượng khách
hàng theo môi trường x hội.
Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh hưởng lớn đến thu nhập, khả năng thanh toán, chi tiêu và nhu cầu về vốn, tiền gửi của dân cư... Chính vì vậy, nó tác động trực tiếp đến dịch vụ cho vay của ngân hàng. Khi nền kinh tế rơi vào suy thoái, lạm phát, thất nghiệp tăng cao, thu nhập của người dân giảm sút, người dân hoài nghivề sự phục hồi của nền kinh tế, thì nhu cầu của người tiêu dùng chắc chắn sẽ bị hạn chế. Đây là yếu tố có thể làm thất bại kế hoạch Marketing của ngân hàng. Ngược lại, khi nền kinh tế trong nước tăng trưởng mạnh mẽ, các biến số kinh tế vĩ mô đều có dấu hiệu tốt, đầu tư tăng, thu nhập tăng, mọi người đều tin tưởng vào tương lai với mức sống ngày càng được cải thiện... thì đó là cơ hội tốt cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung và chiến lược Marketing trong hoạt động cho vay nói riêng. Do vậy, bộ phận marketing cần phải nắm bắt kịp thời sự biến động trênđể đưa ra những phương thức hoạt động ngân hàng mới và cả cách thức điều khiển các kĩ thuật Marketing cho phù hợp với sự biến động của môi trường kinh doanh.
Môi trường chính trị pháp luật
Kinh doanh ngân hang là một trong những ngành kinh doanh chịu sự quản lý rất chặt chẽ của luật pháp và các cơ quan chức năng liên quan của chính phủ, nhất là sau khi Việt Nam mở cửa lĩnh vực ngân hàng theo cam kết hội nhập kinh tế quốc tế của WTO. Môi trường pháp lý sẽ mang đến cho ngân hàng một loạt những cơ hội mới và thách thức mới. Khi nghiên cứu môi trường pháp luật, Marketing ngân hàng phải quan tâm đến những văn bản pháp luật liên quan đến tổ chức tín dụng, nắm được những thay đổi của các quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động kinh doanh cho phù hợp, phân tích xu hướng thay đổi của môi trường pháp luật ảnh hưởng đến hoạt động
của ngân hàng nói chung và đến hoạt động cho vay thế chấp nói riêng.
Đối thủ cạnh tranh
Trong một x hội mà số lượng tiêu dùng là một con số xác định (chỉ có thể tăng đến một “ngưỡng" nhất định rồi dừng lại), nhu cầu về các sản phẩm dịch vụ cho vay là xác định, số lượng ngân hang tham gia cung ứng các sản phẩm cho vay tiêu dùng trên thị trường là một trong những mối quan tâm chính của marketing ngân hàng. Thị trường có hạn mà các ngân hàng ngày càng nhiều, khiến cho cạnh tranh trở nên ngày càng khốc liệt, đặc biệt là khiViệt Nam đã trở thành thành viên của WTO. Chính vì vậy, các ngân hàng không còn con đường nào khác là phải tập trung củng cố, nâng cao năng lực cạnh tranh của mình và nghiên cứu kĩ lưỡng đối thủ cũng như khách hàng của họ. Từ đó, xây dựng chiến lược cạnh tranh là nội dung quan trọng của Marketing ngân hàng, trong đó có marketing trong cho vay thế chấp.
Khách hàng
Một ngân hàng có thể có nhiều loại khách hàng khác nhau bao gồm: khách hàng cá nhân, khách hàng tổ chức có mục tiêu lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận có thể có trong nước và quốc tế. Khách hàng là trung tâm của hoạt động marketing. Việc hiểu được khách hàng muốn gì và làm thế nào để chuyển giao sản phẩm, dịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng là nguyên tắc cơ bản của bất kỳ chiến lược sản phẩm nào.
Khách hàng luôn là yếu tố quan trọng hàng đầu của ngân hàng, là yếu