Như chúng ta đã biết nhằm thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung thúc đẩy tiến độ cấp GCN QSDĐ nói riêng Nhà nước ta đã rất quan tâm đến việc xây dựng Luật về đất đai. Luật đất đai năm 2013 là cơ sở để thực hiện các công việc quản lý nhà nước về đất đai dưới luật đất đai có các Nghị định Thông tư hướng dẫn thi hành luật; tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 2013 vẫn có một số vướng mắc như sau:
- Về hạn mức đất ở được công nhận đối với trường hợp có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật đất đai thì: đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 của Luật này và trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Áp dụng thực hiện quy định này đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 có giấy tờ ghi diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở nhưng
diện tích đất thực tế sử dụng lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích được công nhận chỉ xác định theo giấy tờ đó, điều này là bất cập so với trường hợp không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 5 điều 103 Luật đất đai thì được công nhận diện tích đất theo hạn mức công nhận đất ở.
- Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai:
Theo quy định tại khoản 2 điều 20 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được cấp GCN QSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định khoản 1 điều 7 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định điểm b, điểm c khoản 3 điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc thực hiện quy định nêu trên đối với trường hợp sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi cấp GCN QSDĐ ở thì thu bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất và được người dân rất đồng tình ủng hộ; tuy nhiên cũng tương tự như trường hợp này, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mang đất đó đã được cấp GCN QSDĐ nông nghiệp thì nay khi cấp GCN QSDĐ ở, căn cứ quy định tại điểm b khoản 2 điều 5 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP hoặc quy định tại khoản 3 Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 2 điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì người sử dụng đất phải nộp mức 100% tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất (gấp đôi mức thu tiền sử dụng đất của người sử dụng đất không có giấy tờ) điều này dẫn đến sự bất cập là người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bị thiệt thòi về quyền lợi so với người không có giấy tờ.
khi cấp GCN giữa Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Theo quy định tại khoản 2 điều 6 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở (trước ngày 15/10/1993) mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, nhưng nay nếu được cấp GCN QSDĐ ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;
Tuy nhiên theo quy định tại điểm a khoản 5 điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì: trường hợp thửa đất có nhà ở (trước ngày 01/7/2014, bao gồm cả trước ngày 15/10/1993) thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 20 của Nghị định này (hạn mức giao đất ở).
Quy định thời hạn quá ngắn gây áp lực cho cán bộ giải quyết hồ sơ, tạo nhiều rủi ro sai sót nghiệp vụ. Thực tế để khỏi bị đánh giá hồ sơ trễ hẹn quá 15 ngày, các Chi nhánh thường đối phó bằng cách sau khi tiến hành đo đạc, nếu hồ sơ xuất hiện các vướng mắc như sai lệch ranh giới, diện tích so với bản đồ hoặc các vướng mắc pháp lý khác… thì được xếp ngay vào loại hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN và tiến hành trả hồ sơ cho công dân. Chính điều này cũng là một nguyên nhân dẫn đến số lượng hồ sơ chưa được cấp GCN khó có thể được giải quyết triệt để.
Xét trách nhiệm của VPĐKĐĐ thì thấy, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định sau khi tiếp nhận hồ sơ có ý kiến xác nhận và công khai kết quả của UBND cấp xã, VPĐKĐĐ tiến hành trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có); Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ vào đơn đăng ký [4, Điều 70].
Theo quy định này thì ngoài việc trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và xác nhận vào đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ vào đơn, chỉ xác minh thực địa (kiểm tra thực tế ranh giới thửa đất) trong trường hợp cần thiết. Điều này cũng có nghĩa là trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thuộc về người sử dụng đất, VPĐKĐĐ không có trách nhiệm giải quyết các vướng mắc phát sinh như biến động ranh giới thửa đất, sự tăng giảm diện tích so với giấy tờ về QSDĐ, các vướng mắc khác về pháp lý như tài sản chung, thừa kế, và các tranh chấp dân sự khác và thực tế các VPĐKĐĐ thường trả hồ sơ lại cho công dân với lý do hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN để không bị đánh giá hồ sơ trễ hẹn và lúc này người sử dụng đất không biết đi đến cơ quan nào để được tiếp tục giải quyết. Thời hạn không quá 50 ngày theo Nghị định
88/2009/NĐ-CP của Chính phủ hoặc thời hạn không quá 30 ngày theo Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 của Chính phủ không bao gồm thời gian giải quyết các vướng mắc phát sinh, với việc phải qua nhiều công đoạn thì thời gian này chỉ đủ để giải quyết đối với hồ sơ hợp lệ mang tính “chuẩn”, nghĩa là có giấy tờ QSDĐ khớp với hiện trạng ranh giới, diện tích đất sử dụng, không có bất kỳ phát sinh vướng mắc pháp lý nào. Điều này cũng cho thấy với quy định thời hạn giải quyết hồ sơ chỉ còn không quá 20 ngày của UBND thành phố Đà Nẵng càng tăng nguy cơ đẩy tình trạng hồ sơ phát sinh các vướng mắc pháp lý đi vào chỗ bế tắc.