Căn cứ pháp lý
Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/10/2006 về sữa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết đơn khiếu nại về đất;
Quyết định số 2803/2009/QĐ-UB ngày 21/12/2009 của UBND Tỉnh về giá các loại đất năm 2010 thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế;
Quyết định số 11/2010/QĐ-UBND ngày 10/04/2010 của UBND tỉnh về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh.
Quyết định số 369/QĐ-UBND ngày 30/01/2011 của UBND tỉnh về viêc ban hành đơn giá cây trồng, vật nuôi; đơn giá nhà ở, công trình kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
❖ Kết quả thực hiện công tác thu hồi Tổng diện tích thu hồi là 171601.96 m2
Trong đó:
Diện tích đất trồng lúa (LUA) : 132639.41m2
Diện tích đất bằng chưa sử dụng (BCS): 18294.22m2
Diện tích đất ở (ODT): 15404.56m2
Diện tích đất giao thông (DGT): 375.35m2
Diện tích đất thủy lợi (DTL): 38962.56m2
Tổng số hộ bị thu hồi là 147 hộ Tổng số tiền đền bù là 15,288,721,000 đồng Trong đó: Đợt 1 ngày 02/11/2010 là 4,211,806,000 đồng Đợt 2 ngày 28/12/2012 là 7,213,912,000 đồng Đợt 3 ngày 20/06/2013 là 2,784,499,000 đồng Đợt 4 ngày 27/12/2013 là 1,078,504,000 đồng
Khi tiến hành dự án đường trung tâm mặt cắt 100m khu A, Nhà nước đã thu hồi tổng diện tích là 171601.96m2 đất của 147 tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, trong đó có 15404.56m2 đất ở; 132639.41m2 đất nông nghiệp của 121 hộ gia đình trực tiếp sinh sống trên địa bàn phường An Đông. Riêng đối với 38962.56m2 đất thủy lợi thuộc kiến trúc kênh mương do HTX Nông nghiệp An Đông quản lý; 375.35m2 đất giao thông và 18294.22m2 đất bằng chưa sử dụng do UBND phường An Đông quản lý không được bồi thường về đất vì đất đó thuộc sở hữu của Nhà nước, nhưng được bồi thường về tài sản gắn liền với đất theo quyết định 2214/QĐ-UBND ngày 30 tháng 10 năm 2008 của UBND thành phố Huế.
Bảng 3.9. Các đối tượng được bồi thường và không được bồi thường của dự án 2
Đối tượng
Về đất Về tài sản gắn liền với đất
Số trường hợp được bồi thường Số trường hợp không được bồi thường Số trường hợp được bồi thường Số trường hợp không được bồi thường Hộ gia đình, cá nhân 138 9 137 0 Tổ chức 0 0 2 0 Tổng số từng trường hợp 138 9 139 0 Tổng 147 114 Tỷ lệ (%) 93,88 6,12 100,00 0
(Nguồn: hội đồng BTHT&TĐC thành phố Huế)
Với tổng số 147 hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, có 138 hộ gia đình được bồi thường về đất, trong đó có 26 hộ bị thu hồi phần đất ở thì có 14 hộ đã được UBND thành phố Huế cấp GCNQSDĐ nên được bồi thường 100% giá trị đất bị thu hồi và 3 hộ còn lại thì có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ được bồi thường 99,5% giá trị đất bị thu hồi (trừ 0,5% lệ phí trước bạ). Còn về phần đất nông nghiệp thì số lượng được bồi thường về đất là 96 hộ đều là đất nông nghiệp được giao theo Nghị định số 64/NĐ-CP của Chính phủ thì đều được bồi thường 100% tiền sử dụng đất nông nghiệp.
Trong 26 hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở thì có 9 hộ không được bồi thường về đất, mặc dù họ đã có hộ khẩu riêng, nhà riêng. Nguyên nhân là vì những hộ này chưa được tách thửa, nên số tiền bồi thường về phần đất của họ được tính cho người đứng kê khai nguồn gốc đất.
Về phần tài sản, theo số liệu thu thập được thì có 100% tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được bồi thường đầy đủ về cây cối, hoa màu, công trình, vật kiến trúc theo quyết định phê duyệt về giá trị bồi thường, hỗ trợ của UBND thành phố Huế (phụ lục 05).
Từ bảng 3.9 cho thấy, số lượng đối tượng được bồi thường về đất chiếm tỷ lệ nhỏ hơn số lượng đối tượng được bồi thường về tài sản. Bởi lẽ, một số hộ sử dụng hợp pháp về tài sản chưa có tên đăng ký trong hồ sơ địa chính về phần đất của mình đang sử dụng bị giải toả. Nhiều trường hợp, trên một thửa đất có nhiều hộ cùng chung sống, nhưng chỉ có một hộ là có quyền được nhận bồi thường về thửa đất bị thu hồi, vì chỉ có hộ đó đứng kê khai nguồn gốc đất, các hộ còn lại chưa tách thửa nên không được bồi thường theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, các tổ chức đại diện Nhà nước đứng ra quản lý về đất khi bị thu hồi đất các tổ chức này cũng chỉ được bồi thường về tài sản mà không được bồi thường về đất. Ở dự án này, đất thuộc quyền sử dụng của
hộ gia đình đều được bồi thường đầy đủ. Còn đất không được bồi thường là đất thuộc sở hữu của Nhà nước.
- Giá trị bồi thường về đất:
Dự án này có quy mô lớn hơn dự án đường 56m nối từ đường Phạm Văn Đồng đến đường Thủy Dương- Thuận An. Với tổng số tiền bồi thường về đất là 12,377,161,000 đồng. Trong đó, đất ở là 1,510,784,000 đồng (phụ lục 06), đất nông nghiệp là 10,866,377,000 đồng (phụ lục 07).
Dựa vào quỹ đất của từng địa phương, để bồi thường về đất ở HĐBT đã áp dụng cả hai phương án là bồi thường bằng tiền và bồi thường bằng đất. Tất cả các hộ bị thu hồi đất đều được tính toán bồi thường bằng tiền, sau đó hộ nào không còn đất ở và đủ điều kiện bố trí TĐC sẽ được vào khu TĐC và nộp một khoản tiền có giá thấp hơn giá bồi thường.
Do giá bồi thường về đất ở căn cứ vào loại đường, vị trí nên HĐBT thành phố đã áp giá cho từng hộ theo bảng giá các loại đất nằm trên địa bàn phường An Đông. Theo đó, các hộ được bồi thường qua bốn mức giá là đất ở vị trí 1, vị trí 2, một mặt tiền hay hai mặt tiền.
Đối với những thửa đất có vị trí hai mặt tiền thì giá đất được lấy ở đường phố có giá cao nhất làm đơn giá chuẩn và được cộng thêm vào đơn giá chuẩn bằng 20% đơn giá của đường
phố còn lại để hình thành đơn giá gộp tính giá trị thu tiền sử dụng đất.
Đối với đất nông nghiệp thì áp dụng theo đơn giá của Quyết định số 11/QĐ – UBND ngày 10/04/2010 với mức giá là 40,000 đồng/m2. Đây là đơn giá tính chung cho đất nông nghiệp trên cả địa bàn thành phố.
Bảng 3.10. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất của dự án 2
ĐVT: đồng/m2 STT Loại đất Loại đường Vị trí Giá đất bồi thường Giá chuyển nhượng trên thị trường Chênh lệch giá thị trường và giá bồi thường
1 Đất ở 5C 4 600,000 1,800,000 +1,200,000
2 Đất nông nghiệp 40,000 Đất giao theo
NĐ 64/CP
3 Đất giao thông Không
bồi thường
4 Đất thủy lợi Không
bồi thường 5 Đất bằng chưa sử dụng Không bồi thường
Theo anh Hiền, Phó Ban quản lý dự án- Ban quản lý phát triển khu đô thị mới tỉnh Thừa Thiên Huế cho biết, có thể nói giá bồi thường là một nguyên nhân lớn dẫn đến sự không đồng tình của người dân khi được đền bù. Giá bồi thường của Nhà nước khi tiến hành thu hồi đất luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường nên người dân khó có thể chấp nhận được và công tác tiến hành thu hồi, bồi thường được chia thành 4 đợt kéo dài từ năm 2010 đến 2013.
Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của người dân về giá bồi thường đất của dự án
ĐVT: hộ
Loại đất Số hộ điều tra
Giá bồi thường đất
Thoả đáng Chấp nhận được Không đồng ý
Đất thổ cư 15 2 10 3
Đất nông nghiệp 15 0 15 0
Tổng 30 2 25 3
Tỷ lệ (%) 100,00 6,67 83,33 10,00
(Nguồn: Số liệu điều tra thực tế)
Qua bảng 3.11 cho thấy 83,33% số hộ được điều tra cho rằng giá trị bồi thường về đất theo quy định của Nhà nước có thể chấp nhận được; 6,67% cho rằng thỏa đáng; 10,00% không đồng ý. Nguyên nhân của một số hộ không đồng ý với giá mà Nhà nước tiến hành bồi thường là với số tiền đó thì người dân khó có thể ổn định cuộc sống một cách nhanh chóng khi thu nhập của gia đình chủ yếu phụ thuộc vào trụ cột gia đình. Từ thực tế điều tra cho biết, hầu hết người dân đều nắm được quy định giá cả bồi thường về đất mà Nhà nước ban hành, họ ý thức được việc chấp nhận giá bồi thường cũng là nghĩa vụ chấp hành pháp luật của Nhà nước nên họ đồng tình với mức giá bồi thường đó.
- Giá trị bồi thường về tài sản gắn liền với đất
Để tiến hành GPMB, dự án đã bồi thường toàn bộ tài sản trên đất, gắn liền với đất của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong diện giải tỏa với tổng giá trị là 2,911,560,000 đồng. Trong đó, tổng giá trị bồi thường về nhà, công trình, vật kiến trúc là 32,901,599,000 đồng và tổng giá trị bồi thường về cây cối là 9,961,000 đồng.
Giá tính bồi thường nhà, công trình phục vụ sinh hoạt, vật kiến trúc cho các hộ gia đình được bồi thường bằng 100% giá trị xây dựng mới. Còn đối với cây trồng, giá bồi thường được xác định chi tiết đến từng loại cây, từng kích thước của cây, thời gian sinh trưởng và phát triển của cây theo đơn giá quy định của tỉnh (phụ lục 05).
Đại bộ phận nhà ở của các hộ dân đều bị thu hồi và bồi thường theo đúng quy định; còn một số trường hợp, nhà của các hộ gia đình bị phá dỡ một phần nhưng phần còn lại không còn sử dụng được nên được bồi thường cho toàn bộ nhà. Như vậy, Nhà nước đã ngày càng có nhiều quan tâm đến người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án. Nhờ đó, đa số người dân và các tổ chức thuộc diện giải tỏa đồng tình chấp nhận và sớm trao trả mặt bằng, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của người dân về giá bồi thường tài sản gắn liền với đất
của dự án 2
Số hộ và tỷ lệ Số hộ điều tra Mức độ
Thoả đáng Chấp nhận được Không đồng ý
Số hộ (hộ) 30 0 21 9
Tỷ lệ (%) 100 0 70 30
(Nguồn: Số liệu điều tra thực tế)
Qua bảng 3.12 cho thấy, tỷ lệ người dân đồng ý chiếm 70%, trong khi tuy chỉ có 30% số hộ không chấp nhận giá bồi thường nhưng vấn đề vẫn phải đặt ra là Nhà nước cũng cần có nhiều chính sách quan tâm và ưu ái hơn nữa cho người dân để có thể 100% người dân đều đồng ý khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.
Tại khoản 1- điều 47 Nghị định 84/NĐ-CP quy định “Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế”.
Bảng 3.13. Chênh lệch diện tích của các hộ gia đình tại dự án 2
Đơn vị: m2
STT Họ và tên Diện tích đo vẽ của thửa đất Diện tích trên GCN Diện tích chênh lệch yêu cầu 1 Lê Tỳ - Thị Lợi 55.41 62.11 - 6.7 2 Đắc quân - Thị Lan 45.79 74.29 +28.5
3 Đăng Thông - Thị Điệp 76.2 96.2 +20.0
4 Ngọc Sinh - Thị Thủy 182.75 177.25 -5.5
5 Văn Cho và các đồng TK 178.69 211.09 +32.4
6 Huỳnh Tiến - Thị Thu 89.36 113.36 +24.0
7 Thị Đạt - Viết Ngọc 81.35 86.05 +4.7
8 Lê Sung - Thị Bồng 92.7 112.7 +20.0
Trường hợp hiện trạng sử dụng đất có diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích trong GCN QSDĐ. Nếu có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo điều 5, điều 6 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 51/2010/ QĐ-UBND ngày 20/12/2010 của UBND tỉnh. Đối với trường hợp như vậy, nếu thửa đất bị thu hồi có ranh giới sử dụng ổn định trước ngày 01/01/2003, đã được xác định không do lấn chiếm, không tranh chấp với hộ liền kề; kết quả đo đạc thực tế có diện tích lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. Theo quyết định trên thì những hộ gia đình có diện tích chênh lệch so với đo đạc sẽ tính bồi thường theo diện tích thực tế, điều này mang lại lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi lớn hơn trong giấy chứng nhận, ngược lại bất lợi cho những hộ có diện tích đo đạc nhỏ hơn giấy chứng nhận.
Ngoài ra, cũng có một số nguyên nhân khách quan làm ảnh hưởng tới quyết định dời đi của người dân, đó là:
Giá đất ở để tính bồi thường quá thấp so với thị trường (ví dụ: giá thị trường ở khu vực này khoảng 6-8triệu/m2 nhưng giá để tính bồi thường chỉ có 600,000 đồng/m2) nên việc hộ dân không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ của nhà nước dẫn đến khiếu kiện;
Các văn bản pháp lý thay đổi liên tục dẫn đến quá trình xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng liên tục thay đổi theo làm ảnh hưởng đến tiến độ của dự án.
Nhà nước cũng cần quy định thêm về thời gian thỏa thuận, vì hiện nay ở nhiều dự án, không phải người dân không chịu chuyển nhượng đất mà là chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính để đền bù cho dân, mặc dù giá chuyển nhượng đã ở mức hợp lý. Đối với trường hợp này, nếu chủ đầu tư không có đủ năng lực tài chính thì Nhà nước nên ra quyết định thu hồi dự án và giấy chứng nhận đầu tư để chuyển dự án cho nhà đầu tư khác, tránh tình trạng dự án bỏ hoang không triển khai được.
- Chính sách hỗ trợ
Đây là dự án có thu hồi đất ở của các hộ dân trong đó có đến 17 hộ TĐC. Vì vậy, các hộ gia đình buộc phải tháo dỡ toàn bộ tài sản, di chuyển đến nơi ở mới được hỗ trợ để di chuyển tài sản, chỗ ở, hỗ trợ tiền thuê nhà ở trong 6 tháng (mỗi tháng là 1,000,000 đồng) và ổn định cuộc sống. Để đảm bảo tiến độ xây dựng công trình, HĐBT còn khuyến khích các hộ sớm chấp hành tốt chủ trương giải tỏa, bàn giao mặt bằng trước quy định với các mức thưởng sau, theo khoản 2 điều 37 Quyết định số 11/2010/QĐ-UBND
Thưởng 3,000,000 đồng cho chủ sử dụng đất bị thu hồi di chuyển và bàn giao mặt bằng đúng ngày quy định.
Thưởng 4,000,000 đồng đối với trường hợp di chuyển và bàn giao mặt bằng trước ngày quy định trong phạm vi 15 ngày .
Thưởng 5,000,000 đồng đối với trường hợp di chuyển và bàn giao mặt bằng trước ngày quy định từ 16 ngày trở lên trở lên.
Có thể thấy, công tác thực hiện các chính sách hỗ trợ tương đối tốt và được sự đồng tình chấp thuận của người dân. Tuy vậy, Nhà nước cũng cần có những thay đổi