3. Ý nghĩa của đề tài
1.2.4. Đặc điểm của giá đất hình thành từ đấugiá quyền sử dụng đất
1.2.4.1. Định giá đất
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Vì vậy, định giá đất được hiểu là "Sự ước tính về giá trị của QSDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định".
1.2.4.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại ... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung
tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn ... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập
mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.4.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước ta Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá QSDĐ, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh giá thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá QSDĐ.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá QSDĐ, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT (Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định (Nghị định 44/2014/NĐ- CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với các khu vực có CSHT gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng CSHT. - Chi phí bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu đất.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá QSDĐ hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để tổ chức đấu giá đã áp ứng được khác đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng khích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn).
1.2.4.4. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta
Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường BĐS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới. Một số điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là:
- Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường.
Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 Luật Đất đai hiện hành quy định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất"
Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá đất được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là "giá đất trên thực tế" hay" giá đất thị trường".
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Như trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSDĐ.
Giá đất Nhà nước quy định vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hòa giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy định (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường BĐS (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động.
Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính.
Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá QSDĐ và khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất 'moi đất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là đem đất của nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây.
1.2.4.5. Đánh giá những hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất
+ Thực tế, việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính bao cấp, mức độ hành chính, cơ chế hình thành giá thiếu khách quan, phát sinh nhiều tiêu cực.
+ Tiến độ giao đất chậm do thời gian hoàn tất thủ tục giao đất kéo dài, hiện tượng giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất sử dụng sai mục đích diễn ra phổ biến.
+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng, các dự án bằng kinh phí của nhà nước thực hiện chậm, ảnh hưởng đến giá bán của chủ đầu tư cho người sử dụng, người được lợi thì Nhà nước không điều tiết được, người bị Nhà nước thu hồi đất trước đó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong đền bù.
Việc xác lập QSDĐ thông qua giao đất, cho thuê đất thường phải qua nhiều công đoạn, kéo dài trong nhiều năm.
Từ những phân tích trên đây cho thấy việc dùng giá đất theo quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước như trong mấy năm qua là chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu về đất đai cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ hiệu quả trong SDĐ, Nhà
nước cần cho phép các cấp có thẩm quyền tổ chức thực hiện, nhân rộng mô hình đấu giá như đất.
1.3. Quá trình chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tưở nước ta những năm qua
1.3.1. Đánh giá chung về việc thực hiện các cơ chế tiếp cận đất đai của nhà đầu tư
Trong quá trình thi hành Luật Đất đai, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đã đề xuất đối thoại hàng năm giữa Thủ tướng Chính phủ và các doanh nghiệp; đồng thời Tập đoàn Tài chính quốc tế (IFC) đã phối hợp với Bộ Kế hạch và