3. Ý nghĩa của đề tài
3.2.1. Qui chế đấugiá quyền sử dụng đất
3.2.1.1. Đối tượng được tham gia đấu giá và không được tham gia đấu giá a) Đối tượng được tham gia đấu giá
- Hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt là người tham gia đấu giá) thuộc đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở ổn định lâu dài, sử dụng đất không độc hại, ô nhiễm môi trường;
- Có khả năng tài chính, sử dụng đất đúng các tiêu chí quy hoạch; chấp hành tốt pháp luật về đất đai; thực hiện đúng các quy định của pháp luật và Quy chế này.
- Hộ gia đình và cá nhân không có đủ các tiêu chuẩn theo quy định về đối tượng tham gia đấu giá.
- Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình.
- Người làm việc trong Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; người trực tiếp thẩm định, định giá quyền sử dụng đất để tổ chức bán đấu giá.
- Cha, mẹ, vợ chồng, anh, chị, em ruột và con của những người làm việc trong Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
- Người có thẩm quyền quyết định bán đấu giá quyền sử dụng đất, người ký hợp đồng thuê Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; người không được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đã có một người khác trong cùng một hộ gia đình đăng ký tham gia đấu giá trong cùng một lô đất.
3.2.1.2. Giá khởi điểm đấu giá
Giá khởi điểm cho vòng đấu thứ nhất do Hội đồng đấu giá quyết định căn cứ trên cơ sở giá sàn được UBND tỉnh Quyết định cho từng lô đất cụ thể.
Giá khởi điểm cho vòng đấu sau được xác định là mức giá cao nhất của vòng đấu trước đó cộng với bước giá.
Hội đồng đấu giá có quyền nâng giá khởi điểm trước khi tổ chức đấu giá, người đăng ký đấu giá xét thấy không thoả đáng thì có quyền từ chối tham gia đấu giá và được rút tiền đặt cọc đã nộp.
3.2.1.3. Quyền lợi và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá a. Quyền lợi của người tham gia đấu giá
Người trúng đấu giá được giao các loại giấy tờ gồm: Biên bản trúng đấu giá, Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất sau khi nộp đủ tiền theo giá trị trúng đấu giá, các khoản phí, lệ phí theo quy định của Nhà nước.
b. Nghĩa vụ của người tham gia đấu giá
- Người tham gia đấu giá phải có mặt đúng thời gian, địa điểm đấu giá như đã thông báo, phải mang theo giấy Chứng minh nhân dân hoặc các giấy tờ tùy thân theo quy định của pháp luật, phải trực tiếp tham gia đấu giá. Nếu vắng mặt phải làm Giấy uỷ quyền cho người khác; Giấy uỷ quyền phải được UBND phường, nơi người uỷ quyền cư trú hoặc thủ trưởng cơ quan nơi công tác xác nhận và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về sự uỷ quyền đó.
- Nghiêm chỉnh chấp hành các quy định tại Quy chế này và các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản; thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng, sử dụng đất đai…
- Thực hiện nghiêm túc, đầy đủ, kịp thời và đúng trách nhiệm của mình trong quá trình đấu giá và sau khi trúng đấu giá.
3.2.1.4. Đăng ký đấu giá, điều kiện tổ chức đấu giá
a. Người tham gia đấu giá được mua hồ sơ và phải làm đơn xin tham gia đấu giá, nộp tiền đặt trước và phí đấu giá đúng thời hạn quy định của Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp (Tiền đặt trước có thể nộp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản theo hướng dẫn của Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp). Một lô đất chỉ được một cá nhân trong hộ gia đình tham gia đấu giá.
b. Những trường hợp sau đây không được lấy lại tiền đặt trước và phải nộp toàn bộ vào ngân sách nhà nước:
- Người đã đủ điều kiện tham gia đấu giá nhưng không đến tham gia đấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng theo quy định của Bộ luật Dân sự.
- Người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận kết quả trúng đấu giá hoặc không thực hiện việc nộp tiền trúng đấu giá trong thời hạn quy định.
- Người rút lại giá đã trả.
- Người đấu giá vi phạm nội quy của phiên đấu giá; gây mật trật tự, ảnh hưởng đến phiên đấu giá.
- Thông đồng dìm giá, không tuân thủ sự điều hành của đấu giá viên tại phiên đấu giá.
c. Điều kiện về các lô đất được tổ chức đấu giá
- Đã có trong quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp có thẩm quyền;
- Đã có giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Có quy chế bán đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Một lô đất phải có từ 02 (hai) người trở lên tham gia đấu giá; trường hợp đến phiên đấu giá nhưng không đủ đơn đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định thì cuộc đấu giá không thực hiện được.
3.2.1.5. Tiền đặt trước và giá trúng đấu giá
- Tiền đặt trước: Mức tiền đặt trước bằng 15% (mười lăm phần trăm) giá khởi điểm của từng lô đất đấu giá (tính tròn số đến triệu đồng).
- Giá trúng đấu giá: Giá trúng đấu giá là giá chưa bao gồm các khoản phí, lệ phí theo quy định (Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). 3.2.1.6. Thủ tục, trình tự phương pháp tiến hành đấu giá
a. Thông báo, niêm yết thông tin đấu giá
Trước khi tiến hành đấu giá đất 30 ngày, Hội đồng đấu giá đất thông báo tổ chức đấu giá ít nhất 3 lần trên Đài PTTH tỉnh Điện Biên hoặc Đài Truyền thanh- truyền hình thành phố, Báo Điện Biên, niêm yết công khai tại địa điểm tổ chức đấu giá và tại UBND thị, xã nơi có khu đất đấu giá, tại Văn phòng HĐND - UBND thành phố. b. Tổ chức, trình tự, hình thức và phương pháp tiến hành đấu giá
Tổ chức, trình tự phiên bán đấu giá:
- Những thành phần được dự phiên đấu giá:
+ Đại biểu mời tham dự, chứng kiến và giám sát phiên đấu giá.
+ Người điều hành cuộc bán đấu giá và thành viên Tổ giúp việc (phải đeo thẻ có ghi tên, chức vụ).
+ Người tham gia đấu giá phải xuất trình chứng minh nhân dân và phải ngồi đúng vị trí theo quy định (ngồi đúng vị trí theo hướng dẫn của người điều hành cuộc bán đấu giá) và không được trao đổi với đối tượng khác.
- Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, thành viên Tổ giúp việc và các thành phần tham dự cuộc bán đấu giá; Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, phổ biến các nội dung của Quy chế đấu giá, nội dung đấu giá; công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá; giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến các lô đất bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm và bước giá; giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá (nếu có); Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố giá khởi điểm từng vòng đấu và thông báo báo cho người tham gia đấu giá đến lượt trả giá của mình.
* Hình thức, phương pháp tiến hành đấu giá:
- Hình thức đấu giá: Đấu giá bằng bỏ phiếu kín. - Phương pháp tiến hành đấu giá:
Ngay sau khi thông báo bán đấu giá công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, Tổ chức bán đấu giá kiểm tra và tiến hành niêm phong Hòm phiếu.
+ Trình tự, thủ tục đăng ký đấu giá và trả giá tại vòng đấu thứ nhất:
Sau khi điền đầy đủ thông tin vào Đơn xin tham gia đấu giá, nộp phí đấu giá và xuất trình giấy nộp tiền đặt trước, người tham gia đấu giá sẽ được phát một tờ phiếu trả giá (theo mẫu của Tổ chức bán đấu giá). Người tham gia đấu giá ghi đầy đủ thông tin và giá trả của mình vào tờ phiếu trả giá; giá trả thấp nhất phải bằng giá khởi điểm. Phiếu trả giá được người tham gia đấu giá cho vào bì thư dán kín và tự tay bỏ vào hòm phiếu. Thời gian bỏ phiếu trả giá trong vòng 4 ngày làm việc trước ngày tổ chức cuộc bán đấu giá; kết thúc hàng ngày, tổ chức bán đấu giá chủ trì phối hợp với UBND xã và các phòng chuyên môn niêm phong miệng hòm phiếu theo quy định.
Hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá, Tổ chức bán đấu giá tiến hành niêm phong miệng hòm phiếu (việc niêm phong miệng hòm phiếu được thực hiện như niêm phong hòm phiếu). Hòm phiếu được cất giữ tại Tổ chức bán đấu giá.
+ Trình tự, thủ tục tiến hành cuộc bán đấu giá:
- Mở đầu cuộc bán đấu giá, Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, thành phần tham dự phiên đấu giá và thành viên Tổ giúp việc; công bố danh sách người đăng ký tham gia đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá.
- Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá phổ biến các nội dung chính của Quy chế bán đấu giá, nội quy phòng đấu giá; giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến các lô đất bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm và bước giá; giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá (nếu có).
- Mở hòm phiếu: Trước khi mở hòm phiếu, Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá mời đại diện khách tham dự phiên đấu giá, đại diện người tham gia đấu giá và các thành viên đã thực hiện việc niêm phong hòm phiếu kiểm tra niêm phong. Nếu niêm phong còn nguyên vẹn, đảm bảo theo quy định thì Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá cho Tổ giúp việc tiến hành kiểm phiếu và tổng hợp các mức giá đã trả của từng lô đất.
Sau khi có kết quả kiểm phiếu của vòng đấu thứ nhất, Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố danh sách người đủ điều kiện tham gia đấu giá vòng thứ hai.
- Trường hợp lô đất chỉ có 02 người đủ điều kiện tham gia đấu giá thì chọn cả 02 người tham gia đấu giá vòng này;
- Trường hợp trong cùng một lô đất có nhiều người tham gia đấu giá thì Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá chọn số người tham gia đấu giá có ba mức giá trả cao từ trên xuống để vào tham gia đấu giá vòng này. Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá chỉ công bố mức giá trả cao nhất, không công bố tên người trả giá.
+ Phương pháp đấu giá vòng thứ hai và các vòng tiếp theo:
- Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố mức giá cao nhất đã trả của vòng đấu thứ nhất làm giá khởi điểm để đấu giá vòng thứ hai. Người tham gia đấu giá vòng thứ hai không được trả ngang với giá đã công bố của vòng trước liền kề mà phải cao hơn tối thiểu một bước giá.
Trường hợp những người được tham gia đấu giá vòng thứ hai không có nhu cầu đấu giá tiếp thì Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá sẽ công bố người trúng đấu giá. Người trúng đấu giá là người có mức giá trả cao nhất và phải cao hơn giá khởi điểm tối thiểu một bước giá.
- Cuộc bán đấu giá được tiến hành liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu trả giá tiếp. Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá có 03 lần đọc giá trả cao nhất của mỗi lô đất, mỗi lần cách nhau khoảng 30 giây. Sau 03 lần đọc mà không có
người trả giá cao nhất và công bố người đó là người trúng đấu giá (người trúng đấu giá là người có giá trả cao nhất và cao hơn giá khởi điểm tối thiểu một bước giá).
Trường hợp có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất ngang nhau và không có nhu cầu đấu giá tiếp thì Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tổ chức bốc thăm để chọn ra người trúng đấu giá.
- Tại cuộc bán đấu giá, người trả giá cao nhất mà rút lại giá đã trả trước khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố người trúng đấu giá thì cuộc bán đấu giá vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người trả giá liền kề trước đó. Trong trường hợp không có người trả giá tiếp thì cuộc bán đấu giá coi như không thành. Người rút lại giá đã trả bị truất quyền tham gia trả giá tiếp và không được hoàn trả khoản tiền đặt trước, khoản tiền này sung công quỹ Nhà nước.
- Tại cuộc bán đấu giá, khi Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá đã công bố người trúng đấu giá mà người này từ chối mua thì lô đất đó được bán cho người trả giá liền kề, nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua. Trong trường hợp người trả giá liền kề không đồng ý mua hoặc giá liền kề cộng với các khoản tiền đặt trước nhỏ hơn giá đã trả của người từ chối mua thì cuộc bán đấu giá coi như không thành. Người từ chối mua không được hoàn trả khoản tiền đặt trước, khoản tiền này sung công quỹ Nhà nước.
- Người không trúng đấu giá lô đất mình đăng ký, có quyền dùng số tiền đặt trước của lô đất đó để tham gia đấu giá lô đất khác với điều kiện những lô đất này chưa có người tham gia hoặc mới có một người tham gia và phải nộp thêm tiền phí tham gia đấu giá.
- Người trúng đấu giá là người có mức giá trả cao nhất. Thư ký phiên đấu giá phải ghi rõ kết quả đấu giá vào biên bản đấu giá có đủ chữ ký của người điều hành phiên đấu giá, người trúng đấu giá, người tham dự phiên đấu giá.
3.2.1.7. Trình thẩm định, phê duyệt kết quả đấu giá
Trong thời hạn 03 (ba) ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc bán đấu giá, Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp phối hợp với UBND phường hoàn thiện, chuyển hồ sơ phiên đấu giá và các hồ sơ liên quan về phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố để thẩm định trình UBND thành phố phê duyệt kết quả đấu giá, làm cơ sở cho việc nộp
tiền và lập hồ sơ giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đấu giá, phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố thẩm định trình UBND thành phố phê duyệt kết quả trúng đấu giá.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị phê duyệt, UBND thành phố phê duyệt kết quả trúng đấu giá theo quy định.
Trong thời hạn 02 (hai) ngày làm việc, kể từ ngày có Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, Uỷ ban nhân dân xã chủ trì phối hợp với Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp (tổ chức được UBND xã ký hợp đồng tổ chức bán đấu giá) thông báo cho người trúng đấu giá để thực hiện các nghĩa vụ về tài chính theo quy định.
Nội dung Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá thực hiện theo khoản 3, Điều 14, Quyết định số 40/2012/QĐ-UBND ngày 02 tháng 8 năm 2012 của UBND tỉnh Điện Biên
3.2.1.8. Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ đấu giá
a. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp 100% số tiền trúng đấu giá (sau khi trừ tiền đặt trước) bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản (bằng tiền Việt Nam) vào ngân sách nhà nước theo hướng dẫn của phòng Tài chính - Kế hoạch và Chi cục thuế thành phố Điện Biên Phủ chấm nhất là 10 ngày làm việc kể từ ngày ban hành Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá của cấp có thẩm quyền.
Nếu quá thời hạn nêu trên, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất không nộp đủ tiền theo quy định thì coi như đơn phương tự hủy bỏ kết quả trúng đấu giá, số tiền đặt trước và số tiền nộp thêm (nếu có) được sung ngân sách nhà nước theo quy định. UBND phường báo cáo UBND thành phố để hủy kết quả và tổ chức đấu giá lại lô đất đó theo quy định.
b. Tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp chuyển toàn bộ số tiền đặt trước của những người trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước theo hướng dẫn của phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày có Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá của UBND thành phố Điện Biên Phủ.
3.2.1.9. Giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá a. Căn cứ vào Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá của UBND thành phố, giấy xác nhận đã nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác theo quy định, Ủy ban nhân dân xã cung cấp các hồ sơ liên quan, thông tin của người trúng đấu giá để phòng Tài nguyên và Môi trường tham mưu cho UBND thành phố Điện Biên Phủ ra quyết định giao đất và cấp Giấy chứng nhận