3. Ý nghĩa của đề tài
1.5. Thực trạng đấugiá quyền sử dụng đất trên Thế giới và ở Việt Nam
1.5.1.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính đặc biệt (Hồng Công).
Theo luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, ở Trung Quốc Nhà nước giao QSDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là QSDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ.
Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ của UBND thành phố trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ về phương án quy hoạch được UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp thành phố , thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp thành phố , thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp thành phố , thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân thành phố , thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức
đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ; Nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng, QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận QSDĐ.
+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sự dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hóa thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng TM về BĐS, lớp kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, nghiên cứu thị trường BĐS ... ( Nguyễn Thị Minh (2011)
1.5.1.2. Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc Cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai, đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc Nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án củng cố đô thị sẽ làm cho 80 % đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án củng cố đất đô thị là làm cho đất đai ban đầu chỉ 20 % là mặt đường trở thành 100 % đất mặt đường, nhờ vậy đất đã tăng lên 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để “đổi lấy đất hạ tầng” còn có đạt được các thành tựu sau:
(1). 28 % đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán; (2). Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59 %;
(3). Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14 % và bình quân đất đai gia đình nắm được giảm xuống 12 %;
(4). Diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700 %; (5). Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229 %;
(6). Diện tích nhà tầng tăng 330 %;
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.
1.5.1.3. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ĐGĐ trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án đề tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi tòa án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây.
(Nguồn: Nguyễn Thị Minh, 2011).
Hình 1.2. Sơđồđấu giá Quyền sử dụng đất tại Nhật Bản
TOÀ ÁN NGƯỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ
LÀM THỦ TỤC THAM GIA LÀ NGƯỜI THAM
GIA ĐẤU GIÁ ĐIỀU TRA BẤT ĐỘNG SẢN LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN QUẢNG CÁO BẤT ĐỘNG SẢN BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ QUYẾT ĐỊNH CHO PHÉP BÁN THÔNG BÁO HẠN NỘP TIỀN XÁC NHẬN BÁN TIẾN HÀNH NỘP TIỀN ĐĂNG KÝ (chuyển nhượng quyền Sở hữu) YÊU CẦU GIAO BĐS (Trong trường hợp có người chiếm) ))dụng) RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BSẤẢT N ĐỘNG
-Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền.
- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và công nghệ), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.
1.5.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Sau hơn 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã thực hiện nhiều chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó yếu tố thị trường chưa có, nay đã hình thành và từng bước phát triển. Đối với thị trường đất đai cũng vậy, tuy nó cũng có những tính chất đặc trưng khác với những thị trường hàng hóa khác, nhưng cùng với xu hướng phát triển chung của nền kinh tế thị trường, thị trường đất đai đã từng bước hình thành và phát triển. Trong những năm gần đây với việc hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, đặc biệt Nhà nước với vai trò người định hướng đã áp dụng chủ trương, chính sách mới đáp ứng được những yêu cầu hiện tại. Một trong những chính sách đó là công tác đấu giá QSDĐ, tuy là hoạt động mới triển khai nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh...
1.5.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm
pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương có nguồn thu từ giá trị đất cao nhất trong cả nước, Hà Nội luôn đi đầu trong công tác đấu giá QSDĐ, tạo nguồn thu cho địa phương. UBND thành phố đã ban hành một số Quyết định về việc ban hành quy định về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội như Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND, Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định này đã quy định rõ đối tượng áp dụng, các trường hợp đấu giá QSDĐ, thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ, trình tự thủ tục lập hồ sơ đấu giá QSDĐ và công tác tổ chức đấu giá QSDĐ. Để triển khai có hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ, tạo nguồn vốn đầu tư phát triển xây dựng CSHT trên địa bàn thành phố Hà Nội, mỗi năm UBND Thành phố ban hành Kế hoạch đấu giá QSDĐThực hiện Kế hoạch, UBND thành phố đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, sát sao các biện pháp tổ chức thực hiện; Các Sở, ngành Thành phố, UBND các quận, huyện, thị xã đã tích cực triển khai thực hiện Kế hoạch ngay từ ngày đầu, tháng đầu, quý đầu. Tại chỉ thị số 22 năm 2016 của UBND thành phố Hà Nội đã nhận định công tác đấu giá QSDĐ đã tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách Thành phố và các quận, huyện, thị xã để đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân, góp phần ổn định thị trường BĐS (UBND thành phố Hà Nội, 2016).
Theo báo cáo của Sở TN&MT thành phố Hà Nội năm 2019, do thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham gia đấu giá và quy mô diện tích. Tính đến ngày 31/12/2019, diện tích tổ chức đấu giá 15,57 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 3.257 tỷ đồng. Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch); huyện Đông Anh 242,76/200 tỷ đồng (vượt 22% kế hoạch) (Tổng cục quản lý Đất đai, 2019).
1.5.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đà Nẵng
miền Trung, vì vậy cần phải đầu tư xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhằm tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân. Vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố. Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu QSDĐ.
Hình thức đấu giá: được tiến hành công khai bằng lời nói.
Đối tượng tham gia đấu giá: những người ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận QSDĐ và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và tham gia đấu giá.
Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn thành phố. Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá. Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND thành phố Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trường tự do (Nguyễn Trung Nhân, 2014).
Năm 2019, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Đà Nẵng thực hiện kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất gồm 32 khu đất lớn với diện tích 695.601,8 m2. Đồng thời đấu giá chuyển quyền đối với 100 lô đất nền có vị trí ngã ba, ngã tư ở các khu đô