3. Ý nghĩa của đề tài
3.5.2. Đánh giá củangườitham giađấugiá về công tác đấugiá quyền sử dụng đất ở
đất ở trên địa bàn nghiên cứu
Hiện nay, công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ được thực hiện khá tốt, tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật, mang lại nguồn lợi lớn cho ngân sách Nhà nước. Kết quả điều tra cho thấy phần lớn người trúng đấu giá đều nắm được các thông tin về đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ bằng các hình thức như: qua đài truyền thanh của thành phố, loa phóng thanh của phường, tại bảng tin của UBND thành phố , UBND phường nơi có khu đất đấu giá, bảng tin của Chi nhánh Phát triển Quỹ đất Điện Biên, trang thông tin điện tử của sở TN&MT hay thông qua người quen. Ngoài ra trong hồ sơ mời tham gia đấu giá cũng cung cấp đầy đủ các thông tin bao gồm thông báo mời đấu giá; mẫu đơn, phiếu dự đấu giá; quy chế đấu giá; chỉ dẫn giới thiệu quy hoạch khu đất, công trình hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng và sơ đồ vị trí các thửa đất, thời gian địa điểm đăng ký, nộp hồ sơ dự đấu giá, điều kiện dự đấu giá, mở, xét giá cùng các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, tiến độ xây dựng. 100% số người trúng đấu giá đều cho rằng thông tin về dự án đấu giá được đã được thực hiện công khai, minh bạch và đúng theo quy chế đấu giá QSDĐ.
- Tính công khai minh bạch trong niêm yết thửa đất đấu giá: Thông tin về dự án được niêm yết công khai tại UBND thành phố Điện Biên Phủ, Chi nhánh phát triển quỹ đất Điện Biên, công ty tổ chức bán đấu giá, UBND cấp phường xã nơi có thửa đất đấu giá, nhà văn hóa phường, xã có thửa đất đấu giá. Kết quả điều tra cho thấy 100% số người trúng đấu giá cho rằng việc niêm yết thửa đất đấu giá đã được thực hiện đầy đủ và phù hợp (Bảng 3.8).
- Đánh giá sự phù hợp của hình thức đấu giá đang áp dụng: Hiện nay, hình thức đấu giá đang được áp dụng tại thành phố Điện Biên Phủ là bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng và được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tổ chức đấu giá rộng rãi cho cả khu đất công khai cho đến khi xác định được người trúng đấu giá. Tuy nhiên kết quả điều tra cho thấy có 63/90 số người được hỏi muốn lựa chọn hình thức đấu giá bằng lời nói (chiếm 70,0%), bởi khi đấu giá bằng đó họ sẽ biết rõ lô đất đấu giá là lô nào, có phải lô mà họ muốn không và từ đó trả giá làm sao cho phù hợp với túi tiền của mình (Bảng 3.8).
- Đánh giá của người trúng đấu giá về sự phù hợp của phí tham gia đấu giá: Theo quy định người tham gia đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ nói riêng và tỉnh Điện Biên nói chung phải nộp phí tham gia đấu giá, trường hợp phiên đấu giá không tổ chức được thì người tham gia đấu giá được hoàn lại toàn bộ tiền phí tham gia đấu giá. Tùy vào giá trị QSDĐ theo giá khởi điểm của lô đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể mức thu phí tham gia đấu giá QSDĐ cho phù hợp. Có 4/90 người trúng đấu giá cho rằng phí tham gia đấu giá như vậy là cao (chiếm 4,4%) vì họ muốn giảm bớt nhiều nhất có thể chi phí khi tham gia đấu giá, tiết kiệm được tiền cho chính mình. Theo nhận định của cá nhân họ thì chi phí cho đấu giá nếu chia theo đầu người nộp hồ sơ thì không tốn nhiều như vậy. Có 69/90 người cho rằng phí tham gia như vậy là theo quy định của pháp luật và phù hợp (chiếm 76,6%) (Bảng 3.8).
- Đánh giá của người trúng đấu giá về sự phù hợp của khoản tiền đặt trước khi tham gia đấu giá: Theo quy định người tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ phải nộp một khoản tiền đặt trước. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt trước vào tiền SDĐ phải nộp, người không trúng đấu giá được trả lại tiền đặt trước. Tại thời điểm thực hiện các dự án nghiên cứu, khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Khoản tiền đặt trước tại 3 phường Noong Bua, Him Lam và Tân Thanh là 50 tr.đ/1 thửa đất, đều không quá 15% giá khởi điểm của thửa đất, trong đó khoản tiền đặt trước tại phường Noong Bua từ 3 - 7%, tại Phường Him Lam từ 6 - 11%, tại Phường Tân Thanh là 13%. Do đó việc thu
phí đấu giá và khoản tiền đặt trước như trên là đúng theo quy định của pháp luật. Theo điều tra, có 7/90 người trúng đấu giá cho rằng khoản tiền đặt trước như vậy là cao (chiếm 7,8%). Có 66/90 người trúng đấu giá cho rằng khoản tiền đặt trước đã phù hợp (chiếm 73,3%) (Bảng 3.8).
Bảng 3.8. Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại các phường STT Nội dung Phường Noong Bua (Phiếu) Phường Him Lam (Phiếu) Phường Tân Thanh (Phiếu) Tổng (Phiếu) Tỷ lệ (%) 1 Thông tin về dự án 30 30 30 90 100,0 1.1 Công khai 30 30 30 90 100,0
1.2 Không công khai 0 0 0 0 0,0
2 Niêm yết thửa đất 30 30 30 90 100,0
2.1 Phù hợp 30 30 30 90 100,0
2.1 Chưa phù hợp 0 0 0 0 0,0
3 Lựa chọn hình thức đấu giá 30 30 30 90 100
3.1 Bằng lời nói 36 20 24 80 88,89
3.2 Bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng 4 3 3 10 11,11
3.3 Bỏ phiếu kín nhiều vòng 0 0 0 0 0
4 Phí tham gia đấu giá 30 30 30 90 100
4.1 Cao 1 2 1 4 4,4
4.2 Phù hợp 22 21 26 69 76,7
4.3 Thấp 7 7 3 17 18,9
5 Khoản tiền đặt trước 30 30 30 90 100
5.1 Cao 2 3 2 7 7,8
5.2 Phù hợp 21 20 25 66 73,3
5.3 Thấp 7 7 3 17 18,9
(Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra) Như vậy, mặc dù có một số ý kiến muốn lựa chọn sang hình thức đấu giá bằng lời nói, một phần nhỏ cho rằng phí đấu giá và khoản tiền đặt trước là cao nhưng nhìn chung công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Điện Biên Phủ đã được
người trúng đấu giá đánh giá là khá tốt, đều thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, công khai, minh bạch.
Sau khi đấu giá, hầu hết các lô đất đã được đưa vào sử dụng, chất lượng môi trường, CSHT, giá đất và đời sống của các hộ gia đình đã có sự thay đổi so với trước.
- Đánh giá của người trúng đấu giá về chất lượng môi trường sau đấu giá: Các dự án đấu giá mới được thực hiện trong những năm gần đây, dân cư mới đến sinh sống nên chất lượng môi trường vẫn chưa bị ô nhiễm, có 32/90 người trúng đấu giá (chiếm 35,5%) đánh giá là chất lượng môi trường đã tốt hơn so với trước, còn lại 41/90 người trúng đấu giá (chiếm 45,6%) đánh giá là chất lượng môi trường không thay đổi so với trước (Bảng 3.9).
- Đánh giá tình trạng cơ sở hạ tầng sau đấu giá: Tại cả 3 phường hầu hết các hộ đã xây dựng nhà ở nên CSHT đã tốt hơn rất nhiều, ngoài các công trình như đường xá, mương thoát nước, bốt điện, hiện nay nhà cửa được xây dựng kiên cố, cao tầng với hệ thống đường, điện, nước đầy đủ. Có 24/90 người trúng đấu giá nhận định cơ sở hạ tầng không thay đổi so với trước (chiếm 26,7%) vì những hộ này vẫn chưa xây dựng hạ tầng tại khu đất. Có 66/90 người trúng đấu giá cơ sở hạ tầng đã tốt hơn so với trước (chiếm 73,3%) (Bảng 3.9).
- Đánh giá chất lượng đời sống hộ gia đình sau đấu giá: Các hộ gia đình sau khi trúng đấu giá đã xây dựng nhà để ở và đẩy mạnh kinh doanh buôn bán, các hình thức buôn bán đa dạng như buôn bán đồ ăn, quần áo, may mặc, làm tóc, bán hàng tạp hóa, cửa hàng chó mèo... do đó đời sống của hầu hết các hộ tại đây đã tốt hơn với 74/90 hộ (chiếm 82,2%), việc kinh doanh buôn bán phát triển nhất, đời sống của các hộ đã được nâng lên rõ rệt nhất (Bảng 3.9).
Bảng 3.9. Đánh giá của người dân sau khi có dự án đấu giá STT Nội dung Phường Noong Bua (Phiếu) Phường Him Lam (Phiếu) Phường Tân Thanh (Phiếu) Tổng (Phiếu) Tỷ lệ (%) 1 Đưa đất vào sử dụng 30 30 30 90 100 1.1 Đã đưa vào sử dụng 23 18 25 66 73,3
1.2 Chưa đưa vào sử dụng 7 12 5 24 26,7 2 Chất lượng môi trường 30 30 30 90 100
2.1 Tốt hơn 11 10 11 32 35,5
2.1 Không thay đổi 12 13 16 41 45,6
2.3 Kém hơn 7 7 3 17 18,9
3 Cơ sở hạ tầng 30 30 30 90 100
3.1 Tốt hơn 23 18 25 66 73,3
3.2 Không thay đổi 7 12 5 24 26,7
3.3 Kém hơn 0 0 0 0 0
4 Đời sống hộ gia đình 30 30 30 90 100
4.1 Tốt hơn 25 27 22 74 82,2
4.2 Không thay đổi 5 4 8 17 17,8
4.3 Kém hơn 0 0 0 0 0
(Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra)
3.6. Những tồn tại và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.6.1. Những tồn tại 3.6.1. Những tồn tại
3.6.1.1. Công tác tổ chức
- Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín nhưng kết quả đấu giá một số khu đất vẫn không đạt mức giá cao.
- Việc xác định mức giá sàn như hiện nay còn một số khó khăn như đội ngũ cán bộ công chức, viên chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho một số “cò” hoạt động trong lĩnh vực đấu giá đất tồn tại.
- Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định cụ thể để phòng tránh, chưa có chế tài xử phạt.
- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
3.6.1.2. Đối với người tham gia đấu giá
- Một số trường hợp người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường. Việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá, giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Một số người tham gia đấu giá không tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên còn lúng túng tại phiên đấu giá.
- Một số người tham gia đấu giá thực hiện quy chế đấu giá không nghiêm túc, hiện tượng mua hồ sơ rồi cùng người thân nộp hồ sơ để đấu giá một thửa đất diễn ra phổ biến.
- Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.
3.6.1.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
Việc bố trí nguồn vốn cho giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ sở hạ tầng khu đất phục vụ đấu giá còn khó khăn. Ðầu tư hạ tầng chậm dẫn đến bàn giao mặt bằng sạch không đạt tiến độ.
- Thủ tục để đưa được một khu đất vào đấu giá còn nhiều khâu, đoạn, mất thời gian, liên quan nhiều cấp, ngành.
-Sự phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị chuyên môn thành phố trong công tác giải phóng mặt bằng cũng hạn chế dẫn đến thời gian tổ chức thực hiện chậm so với kế hoạch.
3.6.2. Một sốđề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất * Giải pháp về kỹ thuật * Giải pháp về kỹ thuật
- Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì sớm thông báo rộng rãi các thông tin về khu vực đấu giá và thông tin về lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần và trên nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến được với nhiều người dân.
- Cần phải tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và trúng đấu giá.
- Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản.
* Giải pháp về cơ chế tài chính
- Có cơ chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai, minh bạch để có hiệu quả sử dụng cao.
- Trước khi đấu giá nên có chính sách bảo đảm của Ngân hàng hoặc cơ quan tài chính về số tiền mà người trúng đấu giá hiện có để đảm bảo việc nộp tiền sử dụng đất nếu người đó trúng đấu giá, tránh trường hợp người trúng đấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách hoặc nộp chậm và hạn chế được số lượng cò tham gia.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. KẾT LUẬN
1. Tình hình quản lý đất đai được thực hiện khá tốt, công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật luôn được quan tâm, được ban hành kịp thời; việc bồi thường giải phóng mặt bằng còn gặp một số khó khăn, công tác thống kê, kiểm kê đất đai được hiện đúng theo quy định của pháp luật; việc giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo được thực hiện khá tốt.
2. Trong 3 năm (2017 – 2019), Thành Phố Điện Biên Phủ đã tổ chức đấu giá 76 lô đất, tổng số lô đã bán là 73lô, đạt 96,0% so với tổng số lô đem ra đấu giá trong cả giai đoạn. Tổng số tiền thu được qua các phiên đấu giá là 32.964.493.000 đồng vượt mức giá khởi điểm là 4.520.579.000 đồng
3. Qua đấu giá quyền sử dụng đất ở các phường trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ đã đạt được một số kết quả tốt như tại Phường Noong Bua với MCL giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1,17 lần, Phường Him Lam với MCL là 1,17 lần. Tuy nhiên phường Tân Thanh đạt kết quả không cao, MCL giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm chỉ đạt 1,09 lần.
4. Theo đánh giá của người trúng đấu giá, 100% người trúng đấu giá cho rằng thông tin về dự án công khai minh bạch, niêm yết thửa đất phù hợp; 70,0% lựa chọn hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp; 76,7% cho rằng phí đấu giá là phù hợp; 73,3% cho rằng khoản tiền đặt trước là phù hợp; 35,55% cho rằng chất lượng môi trường tốt hơn so với trước, 73,33% cho rằng cơ sở hạ tầng và đời sống hộ gia đình đã tốt hơn so với trước. Theo đánh giá của cán bộ, viên chức, 100% cho rằng thông tin về dự án đấu giá được thực hiên công khai minh bạch, niêm yết thửa đất phù hợp; 13,7% lựa chọn hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng; 76,7% cho rằng phí tham gia đấu giá là phù hợp; 73,3% cho rằng khoản tiền đặt trước là phù hợp;
5. Để khắc phục và hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp về kỹ thuật, giải pháp về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá, giải pháp về cơ chế tài chính và giải pháp về đội ngũ cán bộ.
2. KIẾN NGHỊ
- Nghiên cứu sâu hơn về chính sách và các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá QSDĐ để đưa ra được nhiều hơn nữa các biện pháp thực hiện hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ.
- Mở rộng hơn phạm vi nghiên cứu tới các địa bàn khác trong thành phố Điện Biên Phủ.
TÀI LIỆU THAM KHẢO I. Tài Liệu Tiếng Việt
1. Bộ Tài chính (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội. 2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
2003, NXB Bản đồ, Hà Nội.
3. Sở tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, 2019
4. Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội.
5. Nguyễn Hồ Phi Hà (2012), Huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học viện tài chính, Hà Nội 6. Nguyễn Thị Minh (2011), Đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản, NXB
Văn hóa – Thông tin
7. Luật Đất đai 1993 (1993); Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai