3. Ý nghĩa của đề tài
1.5.2. Thực trạng đấugiá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Sau hơn 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã thực hiện nhiều chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó yếu tố thị trường chưa có, nay đã hình thành và từng bước phát triển. Đối với thị trường đất đai cũng vậy, tuy nó cũng có những tính chất đặc trưng khác với những thị trường hàng hóa khác, nhưng cùng với xu hướng phát triển chung của nền kinh tế thị trường, thị trường đất đai đã từng bước hình thành và phát triển. Trong những năm gần đây với việc hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, đặc biệt Nhà nước với vai trò người định hướng đã áp dụng chủ trương, chính sách mới đáp ứng được những yêu cầu hiện tại. Một trong những chính sách đó là công tác đấu giá QSDĐ, tuy là hoạt động mới triển khai nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh...
1.5.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm
pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương có nguồn thu từ giá trị đất cao nhất trong cả nước, Hà Nội luôn đi đầu trong công tác đấu giá QSDĐ, tạo nguồn thu cho địa phương. UBND thành phố đã ban hành một số Quyết định về việc ban hành quy định về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội như Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND, Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định này đã quy định rõ đối tượng áp dụng, các trường hợp đấu giá QSDĐ, thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ, trình tự thủ tục lập hồ sơ đấu giá QSDĐ và công tác tổ chức đấu giá QSDĐ. Để triển khai có hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ, tạo nguồn vốn đầu tư phát triển xây dựng CSHT trên địa bàn thành phố Hà Nội, mỗi năm UBND Thành phố ban hành Kế hoạch đấu giá QSDĐThực hiện Kế hoạch, UBND thành phố đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, sát sao các biện pháp tổ chức thực hiện; Các Sở, ngành Thành phố, UBND các quận, huyện, thị xã đã tích cực triển khai thực hiện Kế hoạch ngay từ ngày đầu, tháng đầu, quý đầu. Tại chỉ thị số 22 năm 2016 của UBND thành phố Hà Nội đã nhận định công tác đấu giá QSDĐ đã tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách Thành phố và các quận, huyện, thị xã để đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân, góp phần ổn định thị trường BĐS (UBND thành phố Hà Nội, 2016).
Theo báo cáo của Sở TN&MT thành phố Hà Nội năm 2019, do thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham gia đấu giá và quy mô diện tích. Tính đến ngày 31/12/2019, diện tích tổ chức đấu giá 15,57 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 3.257 tỷ đồng. Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch); huyện Đông Anh 242,76/200 tỷ đồng (vượt 22% kế hoạch) (Tổng cục quản lý Đất đai, 2019).
1.5.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đà Nẵng
miền Trung, vì vậy cần phải đầu tư xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhằm tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân. Vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố. Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu QSDĐ.
Hình thức đấu giá: được tiến hành công khai bằng lời nói.
Đối tượng tham gia đấu giá: những người ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận QSDĐ và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và tham gia đấu giá.
Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn thành phố. Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá. Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND thành phố Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trường tự do (Nguyễn Trung Nhân, 2014).
Năm 2019, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Đà Nẵng thực hiện kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất gồm 32 khu đất lớn với diện tích 695.601,8 m2. Đồng thời đấu giá chuyển quyền đối với 100 lô đất nền có vị trí ngã ba, ngã tư ở các khu đô thị, khu tái định cư có tổng diện tích 18.382,9 m2 (Sở tài nguyên môi trường Đà Nẵng, 2020).
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, qua rà soát quỹ đất công chưa sử dụng trên địa bàn thành phố, hiện có 270 khu đất lớn với tổng diện tích hơn 177ha. Đây là các khu đất sạch, đủ điều kiện để kêu gọi đầu tư các dự án. Sở Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp Sở Xây dựng và các địa phương điều chỉnh, bổ sung về mặt quy hoạch cũng như tiến hành lập quy hoạch chi tiết, đưa vào danh mục để kêu gọi đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian đến (Sở tài nguyên môi trưởng Đà Nẵng, 2020).
1.5.2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An
Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá QSDĐ nói riêng trên địa bàn tỉnh Nghệ An luôn được sự quan tâm, chỉ đạo của Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân tỉnh. Để triển khai thực hiện quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản HĐND và UBND tỉnh đã ban hành kịp thời các văn bản theo thẩm quyền. Trên cơ sở đó, UBND tỉnh đã chỉ đạo các cấp, các ngành tổ chức quán triệt văn bản và thực hiện nghiêm túc các quy định, tạo sự thống nhất trong quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động bán đấu giá tài sản và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến việc bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh (Nguyễn Quế Anh, 2016).
Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 8 tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, 19 đấu giá viên. Trong thời gian qua, các tổ chức bán đấu giá tài sản đã thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ và UBND thực hiện việc giao đất, thu vào ngân sách của tỉnh 6.409.373.000.000 tỷ đồng. Nhìn chung, các tổ chức bán đấu giá tài sản là QSDĐ, đã thực hiện các trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm chặt chẽ và khách quan, cơ bản tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, đảm bảo thực hiện tốt công tác xã hội hóa hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh, góp phần tích cực trong thực hiện tốt các giao dịch của tổ chức, cá nhân phục vụ phát triển kinh tế của tỉnh. Hoạt động bán đấu giá tài sản trong những năm qua đã có chuyển biến tích cực và đạt được một số kết quả nhất định, góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương, đóng góp vào quá trình phát triển KT - XH của đất nước (Nguyễn Quế Anh, 2016).
Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động bán đấu giá tài sản vẫn còn một số tồn tại, hạn chế do công tác tuyên truyền thực hiện chưa thường xuyên, dẫn tới số người nắm thông tin để tham gia đấu giá ít. Trong khi đó, quá trình chuyển nhượng, mua bán đấu giá đất liên quan đến chính quyền cơ sở, nên khi chuyển đấu giá đất cho các doanh nghiệp thực hiện, tâm lý người dân chưa thực sự tin tưởng cho nên không tham gia đấu giá.Các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp do bước đầu mới thành lập nên năng lực và kinh nghiệm thực tế của đấu giá viên ở một số tổ chức đấu giá chưa đáp ứng được trong từng hoạt động cụ thể. Còn tồn tại tình trạng
“quân xanh, quân đỏ”, thông đồng, dìm giá, giá trị tài sản bán vượt mức giá khởi điểm chưa cao, chưa có tiêu chí lựa chọn tổ chức bán đấu giá, cơ chế kiểm soát việc bán đấu giá... Sự phân bổ đấu giá viên, tổ chức bán đấu giá tài sản không đồng đều giữa các vùng, miền. Trên địa bàn tỉnh, đội ngũ đấu giá viên và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hiện tập trung chủ yếu trên địa bàn thành phố Vinh, vẫn còn một số địa phương chưa thực hiện việc ký kết hợp đồng bán đấu giá với các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản để bán tài sản như Quế Phong, Quỳ Châu, Tương Dương, Kỳ Sơn, Con Cuông. Các hướng dẫn về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất chưa đồng bộ, nên việc áp dụng để tổ chức đấu giá QSDĐ tại địa phương gặp nhiều vướng mắc, khó thực hiện (Nguyễn Quế Anh, 2016).
1.5.2.4. Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh cũng thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm, vào năm 2003. Những năm đầu thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng, năm 2005 là 1.400 tỷ đồng. Dự kiến, thành phố sẽ thu được 700 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất trong năm 2015 này. Được biết, trong năm 2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tăng lên gấp 3 lần so với năm 2013, thu ngân sách 51,753 tỷ đồng. Những năm gần đây thị trường bất động sản cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đều gặp khó khăn, thị trường bất động sản bị đóng băng, khiến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng gặp khó khăn, số dự án đấu giá thành công chiếm tỉ lệ thấp. Tuy nhiên cũng như Hà Nội thị trường ở thành phố Hồ Chí Minh cũng bắt đầu có khởi sắc từ năm 2014. Thành phố đã sử dụng một phần lớn tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, thành phố để khai thác giá trị quỹ đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nói riêng và cả nước nói chung.
UBND thành phố Hồ Chí Minh vừa chính thức ban hành Quyết định 35 /2015/QĐ-UBND, quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 (hay còn gọi là hệ số k). Theo đó, hệ số k được áp dụng tùy theo từng nhóm đối tượng và tùy theo từng
khu vực địa bàn quận, thành phố và các yếu tố làm tăng, giảm giá đất (Nguyễn Trung Nhân, 2016 ;Phạm Tấn Thịnh, 2016).
1.5.2.5. Đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh
Những năm qua, kinh tế của tỉnh Hà Tĩnh liên tục tăng trưởng và phát triển ổn định. Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh hoạt động đấu giá tài sản nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nói riêng đã trở thành nhu cầu đòi hỏi thực tế của nền kinh tế. Trước đây, việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện theo Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất. Nhiều đơn vị cấp thành phố đã tổ chức bán đấu giá QSDĐ thành công, với giá trị tài sản lớn, thu chênh lệch giữa giá khởi điểm với giá bán tài sản cao như: thành phố Hà Tĩnh, thành phố Đức Thọ, thành phố Nghi Xuân… được đảm bảo tính công khai, minh bạch, khách quan, bình đẳng, tăng thu cho ngân sách nhà nước, ngăn ngừa tham nhũng tiêu cực, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương.
Tuy nhiên, trước yêu cầu quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, nhất là quyền sử dụng đất đòi hỏi ngày càng phải chặt chẽ, hoạt động bán đấu giá cần được tập trung và từng bước xã hội hóa mang tính chuyên nghiệp cao. Vì vậy ngày 04/3/2010 Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2010) thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về đấu giá tài sản; ngày 06/12/2010 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP. Ngày 27/4/2015 UBND tỉnh Hà Tĩnh đã ban hành Quyết định số 17/2015/QĐ-UBND về việc ban hành quy định tạm thời trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, song việc triển khai thực hiện của các cấp, các ngành còn nhiều lúng túng, bất cập như: nhiều thành phố vẫn tiếp tục thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; tổ chức bán đấu giá QSDĐ theo trình tự quy định cũ của UBND tỉnh mà không ký
hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để tổ chức bán đấu giá. Cá biệt còn có những đơn vị khi tổ chức bán đấu giá QSDĐ đã vi phạm các thủ tục thông thường như: tổ chức thông báo, niêm yết việc bán đấu giá QSDĐ không đủ số lượng và thời gian quy định; biên bản bán đấu giá QSDĐ áp dụng văn bản đã hết hiệu lực... gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền khi thẩm định, phê duyệt kết quả bán đấu giá.
Đến nay sau nhiều năm triển khai thực hiện Nghị định 17/2010/NĐ-CP của chính phủ, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của Hội đồng đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt của tỉnh Hà Tĩnh được triển khai nhịp nhàng, đúng kế hoạch. Tuy nhiên việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, do sự trầm lắng của thị trường nhà đất cùng với các nguyên nhân khác như vị trí, mức giá các quỹ đất đấu giá chưa thực sự hấp dẫn... nên số ô đất đấu giá thành công chiếm tỷ lệ thấp so với quỹ đất đưa vào đấu giá.
Mặt khác mật độ tổ chức các cuộc đấu giá chưa nhiều do vậy quá trình thực hiện tổ chức đấu giá của tỉnh Hà Tĩnh chưa bộc lộ khó khăn, vướng mắc mà khó tháo gỡ. Trong thời điểm hiện tại Hội đồng đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt của tỉnh vẫn đảm nhiệm tốt nhiệm vụ đó là tổ chức thành công các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo an toàn, đúng trình tự theo quy định (Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Tĩnh, 2015).
1.5.2.6. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ
Từ năm 2015-2019, Thành phố Điên Biên Phủ tổ chức đấu giá thành công 5 vị trí, 98 lô đất với diện tích hơn 28.971m2; tổng số tiền đấu giá trên 37,5 tỷ đồng.