3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.2. Cơ chế tiếp cận đất đai chủ yếu đang được áp dụng trong thực tế
Tìm hiểu hai cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc và chuyển đổi đất đai tự nguyện theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai của Việt Nam.
1.3.2.1. Cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc
- Phạm vi áp dụng: Cơ chế này được áp dụng cho các trường hợp bao gồm: (i) chuyển đổi đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; (ii) các dự án đầu tư bằng vốn hỗ trợ phát triển chính thức của chính phủ các nước hoặc các tổ chức quốc tế (ODA) hoặc bằng 100% vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI); (iii) các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, phát triển khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn, khu du lịch, khu chăn nuôi tập trung; (iv) các dự án đầu tư phát triển kinh tế bằng vốn đầu tư trong nước hoặc vốn liên doanh với nước ngoài có mức vốn đầu tư thuộc nhóm lớn nhất (gọi là nhóm A, mức vốn của nhóm này được quy định cụ thể cho từng ngành kinh tế).
- Trình tự, thủ tục:
Cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau: + Thông báo kế hoạch thu hồi đất;
+ Theo thông báo, Văn phòng đăng ký đất đai chuẩn bị các tài liệu hồ sơ địa chính liên quan đến viêc thu hồi đất;
+ Lập, thẩm định và phê duyệt Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
+ Thông báo việc thu hồi đất; + Ban hành quyết định thu hồi đất;
+ Kê khai, kiểm kê về đất đai và tài sản gắn liền với đất;
+ Lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; + Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
+ Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư; + Bàn giao đất đã thu hồi;
+ Cưỡng chế bàn giao đất.
1.3.2.2. Cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện
- Phạm vi áp dụng: Cơ chế này được áp dụng cho các dự án đầu tư kinh tế vì mục tiêu lợi nhuận có vốn đầu tư trong nước hoặc vốn liên doanh với nước ngoài với tổng vốn đầu tư thuộc nhóm dưới nhóm A.
- Trình tự, thủ tục: Cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện được thực hiện theo trình tự, thủ tục được mô tả trên sơ đồ sau:
(Nguồn: Trần Vang Phủ, 2015)
Hình 1.1. Cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện
1.4. Những quy định của pháp luật về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Hội nghị Trung ương 7, khóa IX đã khẳng định quan điểm coi QSDĐ là hàng hoá đặc biệt và thị trường QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “...là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất ...”. Quá trình
Nhà đầu tư lựa chọn vị trí đất đúng mục đích sử dụng đất của dự án đầu tư sao cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố
Nhà đầu tư thương thảo với người đang sử dụng đất để nhận quyền sử dụng đất theo phương thức nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất
hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn
bằng QSDĐ
Nhà đầu tư và những người đang SD đất tới Văn phòng công chứng để chứng thực HĐ Nhà đầu tư tới Văn phòng đăng ký đất đai đểđăng ký chuyển QSDĐ
- Số lượng thủ tục: 4;
- Tổng thời gian thực hiện: 11 ngày;
đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “...Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dưng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế định này Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này:
- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, 2003 và 2013 quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường QSDĐ, nhà cửa gắn liền QSDĐ.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường theo từng lĩnh vực.
Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất STT Tên văn bản Tiêu đề văn bản 1 Luật Đất đai 2013 2 Nghịđịnh số 44/2015/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về Giá đất 3 Nghịđịnh số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất
4 Ngh09/9/2016 cịđịnh sốủ 135/2016/Na Chính phủĐ-CP ngày Sđịửnh va đổềi, b thu tiổ sung mền sử dột sụng ố đđấiềt, tiu củềa các Nghn thuê đất, ị thuê mặt nước
5 Nghịđịnh số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/52017 của Chính phủ
Sửa đổi, bổ sung một số Nghịđịnh quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai 6 Nghịđịnh số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ; Về bán đấu giá tài sản 7 Thông t30/6/2014 cư sốủ 36/2014/TT-BTNMT ngày a Bộ Tài nguyên và Môi
trường
Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất 8 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất 10 Thông t26/12/2016 cư số 332/2016/TT-BTC ngày ủa Bộ Tài chính
Sửa đổi, bổ sung một số điều chủa Thông tư
số 76/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 của Bộ
Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất
11 Thông t06/12/2010 cư số 23/2010/TT-BTP ngày ủa Bộ Tư pháp vNghề Quy ịđịnh sđịnh chi tiố 17/2010/Nết và hĐướ-CP; ng dẫn thực hiện 12 Thông t15/9/2010 cư sốủ 137/2010/TT-BTC ngày a Bộ Tài chính Quy sản nhà nđịnh viướệc bán c xác đấđịu giá và chnh giá khởi ếđđộiể tài chính m của tài
của Hội đồng bán đấu giá tài sản; 13 Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày
05/01/2012 của Bộ Tài chính
Hướng dẫn mức thu, chếđộ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ
phí cấp Chứng chỉ hành nghềđấu giá tài sản; 14 Thông t16/03/2012 cư số 48/2012/TT-BTC ngày ủa Bộ Tài chính
Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
15 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính
Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất 16
- Thông tư số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp
Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá QSDĐ là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá.
1.5. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới và ở Việt Nam 1.5.1. Khái quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước