3. Ý nghĩa của đề tài
3.2.2. Quy trình đấugiá quyền sử dụng đất
Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ gồm 7 bước, được thể hiện tại hình
Hình 3.1. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Điện Biên, 2019)
3.3. Tìm hiểu đấu giá quyền sử dụng đất tại một số phường trên địa thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017-2019
3.3.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Noong Bua từ năm 2017 - 2019
Đối với phường Noong Bua, từ năm 2017 đến nay, UBND phường đã thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất được 56 thửa đất, với tổng diện tích hơn 4.751,3m2. Cụ thể như sau:
THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG ĐẤU GIÁ
THÔNG BÁO TỔ CHỨC BÁN ĐẤU GIÁ
ĐĂNG KÝ THAM GIA ĐẤU GIÁ
TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ CÔNG KHAI
PHÊ DUYỆT KẾT QUẢ TRÚNG ĐẤU GIÁ
THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH
GIAO ĐẤT- CẤP GCN QSD ĐẤT Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4 Bước 5 Bước 6 Bước 7
Danh mục Phiên 1: ngày 8 tháng 6 n
ăm 2017 tháng 11 nPhiên 2: ngày 21 ăm 2017 tháng 12 nPhiên 3: ngày 17 ăm 2018 tháng 12 nPhiên 4: ngày 21 ăm 2019
Tổng số người đã tham gia đấu giá
Tổ chức (tổ chức) 157 250 132 218
Cá nhân (người) 268 615 315 325
Tổng số hồ sơ
tham gia đấu giá (hồ sơ)
Tổ chức 145 250 132 218
Cá nhân 250 630 315 311
Tổng số lô tổ chức đấu giá (lô) 8 11 18 19
Tổng số lô trúng đấu giá (lô) 8 11 18 19
Tổng diện tích trúng đấu giá (m2) 325,5 663,8 2.299,3 1.462,7
Giá sàn (đồng/m2) 4.409.700 3.403.000 4.256.000 4.302.000
Bước giá (đồng/m2) 200.000 150.000 170.000 220.000
Giá trúng cao nhất (đồng/m2) 5.209.700 3.703.000 4.466.000 5.182.000
Giá trúng thấp nhất (đồng/m2) 4.609.700 3.653.000 4.426.000 4.742.000
Tổng số tiền thu về qua đấu giá (đồng) 1.845.500.000 3.025.157.000 10.745.728.000 7.548.750.000
Tổng số tiền thu về theo UBND tỉnh
quy định (đồng) 1.435.360.000 2.259.395.000 9.785.820.800 6.293.639.200
Số tiền chênh giữa giá trúng và giá do
UBND tỉnh quy định (đồng) 410.140.000 765.762.000 959.907.200 1.255.110.800
Tỷ lệ chênh giữa giá trúng và giá do
UBND tỉnh quy định 1,29 1,34 1,10 1,20
Tính đến hết năm 2019, phường Noong Bua đã tổ chức 04 phiên đấu giá với tổng số hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá là 1.505 hồ sơ cá nhân và 745 hồ sơ tổ chức thu hút hơn 2000 người thuộc cá nhân và các tổ chức tham gia đấu giá. Phường Noong Bua có CSHT thuận lợi, điều kiện KT - XH phát triển nên kết quả đấu giá thuận lợi, do vậy cả 4 phiên đấu giá đều bán được hết tất cả các lô đất. Tổng số tiền thu về cho ngân sách Nhà Nước là 23.165.135.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm là 3.390.920.000 đồng. MCL trung bình đạt 1,23 lần
Phương Noong Bua đã đấu giá thành công 100% lô đất với 56 lô. Trong số người trúng đấu giá có 1 người trúng đấu giá 3 lô, 2 người trúng đấu giá 2 lô, còn lại trúng đấu giá 1 lô vì theo Quy chế đấu giá QSDĐ phường Noong Bua một người được phép đăng ký tham gia đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một nhóm đất hoặc tất cả các nhóm đất đưa ra đấu giá. Người tham gia đấu giá đăng ký một thửa đất hay nhiều thửa đất trong cùng 1 nhóm đều được phát 01 tờ phiếu đấu giá tương ứng với nhóm đất đăng ký và chỉ được bỏ 1 giá cho tất cả các thửa đất đã đăng ký (có cùng mức giá khởi điểm). Người tham gia đấu giá đăng ký nhiều nhóm đất đấu giá sẽ được phát số phiếu đấu giá tương ứng với số nhóm đất đăng ký và bỏ cùng 1 giá đối với tất cả các thửa đất đăng ký đấu giá trong mỗi nhóm đất.
Giá khởi điểm và bước giá tại phường Noong Bua cao hơn so với các phương khác trong thành phố Điện Biên Phủ, tuy nhiên do khu đất đấu giá có vị trí thuận lợi, nằm tại trung tâm thành phố Điện Biên Phủ là nơi tập trung các trụ sở hành chính, không những thế khu đất giáp đường và chợ, thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán, do đó lượng hồ sơ đấu giá nộp vào lớn và trả giá cao. Vì vậy, kết quả đấu giá tại phường vẫn đạt được kết quả cao. Lô được đấu giá cao nhất với (giá khởi điểm + 4 bước giá). Tuy nhiên, cũng có một số lô chỉ hơn 1 bước giá so với giá khởi điểm. Kết quả điều tra cho thấy giá trúng đấu giá phường Noong Bua cao hơn so với giá Nhà nước quy định. Có thể thấy, khu đất đấu giá có giá Nhà nước quy định như nhau, tuy nhiên sau khi đấu giá lại có sự khác nhau giữa các lô đất. Nguyên nhân là do một số lô đất có vị trí đẹp, hình dáng lô đất đẹp và cân đối, thuận tiện đi lại, thuận lợi giao lưu buôn bán nên được trả giá cao hơn so với các lô đất khác. Như vậy, chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá được Nhà nước quy định tại phường
Noong Bua khá cao .Tuy nhiên, việc xác định giá khởi điểm tại Phường Noong Bua khá phù hợp, giá khởi điểm được xây dựng không những cao hơn giá được Nhà nước quy định nhằm nâng cao ngân sách Nhà nước, mà còn được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Điều này thể hiện công tác xác định giá khởi điểm trên địa bàn đã đạt hiệu quả tốt, nâng cao ngân sách địa phương từ đấu giá quyền sử dụng đất, đây là kết quả tốt cần phát huy trong công tác đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên, công tác định giá đất cần phải được thực hiện tốt hơn để làm căn cứ chuẩn xác cho việc xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ nhằm ngăn chặn tình trạng xây dựng giá khởi điểm không sát với trên thị trường dẫn đến thất thu cho ngân sách Nhà nước. Không những tác động không tốt đến công tác đấu giá QSDĐ mà còn gây thất thu cho ngân sách Nhà nước trong các hoạt động khác như tính tiền thuê đất, thuế thu nhập trong việc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, thu lệ phí trước bạ, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ...
3.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Him Lam từ năm 2017 – 2019
Từ năm 2017, các lô đất tại phường Him Lam bắt đầu được đưa ra đấu giá. Có thể nói đây là phường có khá ít hồ sơ nộp, tuy nhiên kết quả đấu giá đạt được kết quả khá cao. Qua 4 phiên đấu giá, tổng số hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá là 468 hồ sơ của các tổ chức và cá nhân, trong đó phiên 1 có 175 hồ sơ, phiên 2 có 20 hồ sơ, phiên 3 có 32 hồ sơ, phiên 4 có 237 hồ sơ,. Công tác đấu giá QSDĐ tại phường Him Lam thu được kết quả khá tốt, tổng số tiền thu về được cho Nhà nước là 5.121.537.000 đồng, số tiền vượt giá khởi điểm 2.499.100.000 đồng , tỉ lệ chênh lệch là 1,17 lần
Bảng 3.3. Kết quảđấu giá QSD đất tại phường Him Lam - thành phốĐiện Biên Phủ
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Danh mục tháng 8 nPhiên 1: ngày 12
ăm 2018 tháng 5 nPhiên 2: ngày 4 ăm 2019 tháng 9 nPhiên 3: ngày 4 ăm 2019 tháng 12 nPhiên 4: ngày 21 ăm 2019
Tổng số người đã
tham gia đấu giá Cá nhân (ngTổ chức (tổ chườứi) c) 120 75 20 - 32 - 112 125
Tổng số hồ sơ
tham gia đấu giá (hồ sơ)
Tổ chức 75 - - 112
Cá nhân 120 20 32 109
Tổng số lô tổ chức đấu giá (lô) 12 5 1 1
Tổng số lô trúng đấu giá (lô) 10 4 1 1
Tổng diện tích trúng đấu giá (m2) 624,3 412,7 253 109,6
Giá sàn (đồng/m2) 2.325.000 2.400.000 8.700.000 6.100.000
Bước giá (đồng/m2) 150.000 150.000 150.000 250.000
Giá trúng cao nhất (đồng/m2) 2.925.000 4.470.000 4.466.000 7.350.000
Giá trúng thấp nhất (đồng/m2) 2.475.000 - - -
Tổng số tiền thu về qua đấu giá
(đồng) 1.726.077.000 1.845.000.000 3.244.000.000 805.560.000
Tổng số tiền thu về theo UBND tỉnh
quy định (đồng) 1.451.497.000 990.480.000 2.011.000.000 668.560.000
Số tiền chênh giữa giá trúng và giá do
UBND tỉnh quy định (đồng) 274.580.000 854.520.000 1.233.000.000 137.000.000
Tỷ lệ chênh giữa giá trúng và giá do
UBND tỉnh quy định 1,19 1,86 1,61 1,2
3.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Tân Thanh từ năm 2017 – 2019
Phường Tân Thanh nằm ở vị trí khá thuận tiện, giáp trường Mầm Non và các trục đường giao thông chính gồm đường, đây là phường gần như không còn đất để thực hiện bán đấu giá. Do vậy năm 2017- 2018 phường không thực hiện phiên đấu góa quyền sử dụng đất nào. Đến năm 2019, phường có tổ chức 1 phiên đấu giá quyền sử dụng đất và các công trình trên đất do thu hồi nợ. Kết quả như sau:
Bảng 3.4. Kết quảđấu giá QSD đất tại phường Tân Thanh thành phốĐiện Biên Phủ
Danh mục N2017 ăm N2018 ăm Phiên 1 Ngày 18 tháng 6 năm 2019
Tổng số người đã tham gia đấu giá
Tổ chức (tổ
chức) - - 3
Cá nhân
(người) - - 32
Tổng số hồ sơ tham gia đấu giá (hồ sơ)
Tổ chức - - 3
Cá nhân - - 30
Tổng số lô tổ chức đấu giá (lô) - - 1
Tổng số lô trúng đấu giá (lô) - - 1
Tổng diện tích trúng đấu giá(m2) - - 192,4
Giá sàn (đồng/m2) - - 22.313.000
Bước giá (đồng/m2) - - 500
Giá trúng cao nhất (đồng/m2) - - 24.313.000
Giá trúng thấp nhất (đồng/m2) - -
Tổng số tiền thu về qua đấu giá (đồng) - - 4.677.821.000 Tổng số tiền thu về theo UBND tỉnh
quy định (đồng) - - 4.293.062.000
Số tiền chênh giữa giá trúng và giá do
UBND tỉnh quy định (đồng) - - 384.7651,2
Tỷ lệ chênh giữa giá trúng và giá do
Tổng số hồ sơ tham gia đấu giá là 33 hồ sơ trong đó có 3 hồ sơ của tổ chức và 30 hồ sơ cá nhân. Tổng diện tích lô đất là 192,4 m2 . Mức giá sàn là 22.313.000 đồng với bước giá là 500.000 đồng/m2. Qua 4 bước giá lô đất đã được bán với giá 24.313.000 đồng/m2 thu về 4.677.821.000 đồng, chênh lệch 384.759.000 đồng so với giá quy định.
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quảđấu giá QSDĐ của các phường trên địa bàn thành phố
năm 2017-2019 Danh mục Phường Noong
Bua Phường Him Lam Phường Tân Thanh Tổng số người đã tham gia đấu giá
Tổ chức (tổ chức) 757 187 3 Cá nhân (người) 1.523 297 32 Tổng số hồ sơ tham gia đấu giá (hồ sơ) Tổ chức 745 187 3 Cá nhân 1.506 281 30
Tổng số lô tổ chức đấu giá (lô) 56 19 1 Tổng diện tích đấu giá (m2) 4751,3 1.823,5 192,4 Tổng số lô còn chưa tổ chức đấu giá (lô) 0 3 0 Tổng diện tích còn chưa đấu giá (m2) 0 423,5 0 Tổng số lô trúng đấu giá (lô) 56 16 1 Tổng diện tích trúng đấu giá (m2) 4751,3 1.400 192,4 Giá sàn (đồng/m2) 4.092.675 4.881.250 22.313.000 Bước giá (đồng/m2) 185.000 175.000 500.000 Giá trúng cao nhất (đồng/m2) 4.640.175 4.802.750 24.313.000 Giá trúng thấp nhất (đồng/m2) 4.357.675 2.475.000 -
Tổng số tiền thu về qua đấu giá (đồng) 23.165.135.000 5.121.537.000 4.677.821.000 Tổng số tiền thu về theo UBND tỉnh
quy định (đồng) 19.774.215.000 4.376.637.000 4.293.062.000 Số tiền chênh giữa giá trúng và giá do
UBND tỉnh quy định (đồng) 3.390.920.000 744.900.000 384.759.000 Tỷ lệ chênh giữa giá trúng và giá do
Kết quả đấu giá đất giai đoạn 2017-2019 của ba phường Noong Bua, Him lam và Tân Thành cho thấy: Các phiên đấu giá đều thu hút khá nhiều hồ sơ của các tổ chức và các cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Góp phần không nhỏ vào việc tăng ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, dù đạt được kết quả tốt, xong việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường còn gặp phải một số khó khăn như: giá đất hiện tại trên thị trường có sự chững lại nên việc giao dịch chuyển nhượng đất hạn chế; trên địa bàn thành phố có thêm các điểm tái định cư mới, do vậy người dân có thêm nhiều sự lựa chọn; một số ô đất để trống, không sử dụng một thời gian dài (khoảng 10 năm) hoặc nằm xen kẽ trong các khu dân cư nên một số hộ gia đình mượn đất để trồng trọt, chăn nuôi tạm, ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện dự án…
3.4. Những hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.4.1. Hiệu quả về kinh tế 3.4.1. Hiệu quả về kinh tế
- Đối với Nhà nước
Quản lý hiệu quả tài nguyên đất là một khâu quan trọng trong quá trình Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Sau khi hình thành khu dân cư với các yếu tố về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ làm cho các khu đất có khả năng sản xuất Nông nghiệp kém hiệu quả, hoặc các khu đất chưa được sử dụng thành các khu dân cư mới sẽ khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có của địa phương. Bên cạnh đó, dưới sức ép về dân số và nhà ở, việc quy hoạch và xây dựng các khu dân cư đón đầu việc chuyển mục đích sử dụng đất hình thành các khu dân cư tự phát sẽ đảm bảo sự hợp lý trong việc sử dụng đất. Trong các khu dân cư thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ được sử dụng quỹ đất có địa hình thấp trũng, khả năng canh tác nông nghiệp thấp.
- Sự chênh lệch giữa giá trúng và giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Đấu giá QSD đất là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, khắc phục được những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phương.
- Đấu giá QSDĐ đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ. So với cách giao
đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây.
Đấu giá quyền sử dụng đất ở còn mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, trong khi hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất số tiền thu được sẽ thấp hơn nhiều so với giao đất theo hình thức đấu giá QSDĐ. Kết quả nghiên cứu qua 3 phường nêu trên cho thấy lợi ích kinh tế hình thức đấu giá QSDĐ đem lại.
Như vậy, với 3 phường được lựa chọn để nghiên cứu công tác bán đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ đã thu về cho ngân sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá là 12.827.123.000 đồng, trong khi đó số tiền thu được theo mức giá khởi điểm quy định là 12.000.400 đồng. Như vậy, nhờ công tác đấu giá QSDĐ ở đã góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nuớc qua 3 phường nghiên cứu 827.123.000 đồng, cao gấp khoảng 1,07 lần so với tổng giá khởi điểm.
* Đối với người sử dụng đất
Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
Đấu giá QSD đất được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.
3.4.2. Hiệu quả về xã hội
Thị trường bất động sản ở thành phố Điện Biên Phủ cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ làm sôi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở thành phố.
Từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, nhiều công trình của thành phố, nhiều đường bê tông đã được làm mới và nâng cấp, cải tạo tại các công trình phúc lợi. Với nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo,