3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.3.2 Thời gian và quy trình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
3.3.2.1. Thời gian thực hiện đăng ký thế chấp
- Theo quy định của Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, bây giờ được thay thế bởi Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thì thời gian thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giải quyết ngay trong ngày nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ. Nếu hồ sơ nhận sau 15 giờ thì được giải quyết trong ngày làm việc tiếp theo.
Trong trường hợp phải kéo dài hồ sơ thì thời gian giải quyết không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Tuy nhiên, luật lại không quy định cụ thể những trường hợp nào thì được kéo dài, nên việc áp dụng còn mang tính phụ thuộc vào từng cơ quan đăng ký. Đối với các tổ chức kinh tế việc vay vốn giữ vai trò rất quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Do đo, nếu thời gian thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp nhanh chóng sẽ góp phần tiết kiệm được thời gian, tài chính của doanh nghiệp. Dựa vào quy định không rõ ràng.
Ví dụ: Trường hợp của Công ty TNHH Tập đoàn Trường Thịnh ở tỉnh Quảng Bình trong giai đoạn mở rộng, nâng cấp QL 1A. Để thực hiện đấu thầu thành công công trình nâng cấp QL 1A ở một số đoạn đường, công ty cần vốn đề đầu tư mua máy rải nhựa đường chất lượng cao có xuất sứ tại Nhật Bản. Công ty đã thực hiện thủ tục vay vốn.
3.3.2.2. Quy trình thực hiện đăng ký thế chấp
Hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
- Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của Văn phòng đăng ký QSD đất(01 bản chụp); -Hợp đồng thế chấp (01 bản chính);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có chứng nhận đăng ký thế chấp (01 bản chụp);
- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản chụp);
Riêng đối với trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành ngoài các giấy tờ trên còn có:
- Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực(01 bản chính hoặc 01 bản chụp đồng thời xuất trình bản chính để đối chiếu);
- Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng các công trình của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án công trình xây dựng; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng công trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là công trình xây dựng khác(01 bản chụp).
Thế chấp bất động sản là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự. Ở Việt Nam, thế chấp bất động sản đã và đang diễn ra sôi động và ngày càng trở nên quan trọng, không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tài sản là bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các tổ chức tín dụng (TCTD) luân chuyển vốn cho nền kinh tế. Trong các bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản được sử dụng phổ biến. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hộ gia đình, cánhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi. Cũng như những đối tượng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong mìnhnhững quyền năng như: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. QSDĐ cũngtrở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng (giao dịch thế chấp). Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thì hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trường tiền tệ. Và như vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp QSDĐ là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách an toàn cho thị trường tiền tệ.
Quy trình nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký QSD đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường như sau:
Hình 3.5. Quy trình đăng ký thế chấp tại tỉnh Quảng Bình BỘ PHẬN TIẾP NHẬN HỒ SƠ BỘ PHẬN PHÂN PHỐI HỒ SƠ CỦA SỞ CÁN BỘ THỤ LÝ HỒ SƠ TRƯỞNG PHÒNG ĐKTK, GDBĐ LÃNH ĐẠO VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QSD ĐẤT (1) (2) (8) (3) (5) ( (4) (6) (7)
- Tóm tắt quy trình:
Bước (1): Tổ chức đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Bộ phận một cửa của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình. Nếu hồ sơ hợp lệ thì được tiếp nhận và hẹn ngày trả kết quả, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì sửa chữa, bổ sung và nộp lại cho Bộ phận một cửa.
Bước (2): Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ cho Bộ phận phân phối hồ sơ của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình.
Bước (3): Bộ phận phân phối hồ sơ sẽ chuyển hồ sơ lên Lãnh đạo Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Quảng Bình .
Bước (4): Lãnh đạo Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Quảng Bình chuyển hồ sơ về cho Trưởng phòng ĐKTK-GDBD.
Bước (5): Trưởng phòng ĐKTK-GDBD sẽ phân cho cán bộ thụ lý.
Bước (6), (7): Cán bộ thụ lý sẽ giải quyết hồ sơ và trình Trưởng phòng ĐKTK- GDBD và Lãnh đạo Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Quảng Bình
Bước (8): Cán bộ thụ lý sẽ chuyển trả hồ sơ về bộ phận GDMC.
Qua quy trình thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình, có thể thấy sau khi các tổ chức đến nộp hồ sơ vào bộ phận một cửa thì hồ sơ được thực hiện qua 08 bước giải quyết. Trong đó, việc luân chuyển, phân phối hồ sơ đã chiếm hết 05 bước, 03 bước còn lại thực hiện việc giải quyết hồ sơ.
Như vậy, hồ sơ đăng ký thế chấp thực chất chỉ cần cán bộ thụ lý kiểm tra hồ sơ đầy đủ, thông tin trên hồ sơ trùng khớp với nhau và phù hợp với thông tin lưu trữ trong hồ sơ địa chính là được tiếp nhận. Sau đó, cán bộ xử lý sẽ xác nhận nội dung đăng ký thế chấp vào Trang bổ sung Giấy chứng nhận, nội dung sẽ được lãnh đạo Văn phòng đăng ký QSD đất ký duyệt, như vậy là hoàn thành hồ sơ.
Qua Hình 3.5 cho thấy, quy trình thực hiện hồ sơ đăng ký thế chấp qua cơ chế một cửa liên thông quá nhiều bước, rườm rà, phức tạp. Điều này làm chậm quá trình giải quyết hồ sơ. Nội dung thực hiện giải quyết hồ sơ chỉ qua 03 bước đơn giản, không cần phải luân chuyển hồ sơ nếu thực hiện nộp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Hình 3.6.Mẫu GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất
(Nguồn: Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014) [4] Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì nội dung chỉnh lý biến động sẽ được thực hiện vào phần Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý (có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền) ở trang 4 của Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng nội dung đăng ký lại được thực hiện vào Trang bổ sung Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014. Điều này tạo điều kiện cho các tổ chức kinh tế có thể thực hiện nhiều lần đăng ký thế chấp, xóa thế chấp, thay đổi nội dung thế chấp mà không cần phải cấp đổi Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, không có mẫu quy định cho nào cho Trang bổ sung giấy chứng nhận cả. Chính vì vậy, các Văn phòng đăng ký QSD đất có thể tùy tiện tạo mầu Trang bổ sung Giấy chứng nhận, tạo nên sự không nhất quán giữa các Văn phòng đăng ký QSD đất.
Hình 3.7.MẫuTrang bổ sung Giấy chứng nhận
( Nguồn: Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010) [3] Hình 3.7 là mẫu Trang bổ sung Giấy chứng nhận được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường sử dụng. Đây là mẫu theo quy
định tại Khoản 2 Điều 20 Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thông tư này đã hết hiệu lực thi hành và được thay thế bởi Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, đây cũng là điểm bất cập trong quy định của pháp luật.