3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.3.1. Thực trạng công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvớ
với đất
Trên cơ sở Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về giao dịch bảo đảm, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường được ban hành nhằm hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Ngày 18 tháng 11 năm 2011Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trườngđược ban hànhthay thếThông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT. Theo quy định tại Thông tư mới này, các thủ tục về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được quy định cụ thể hơn. Việc cải cách và công khai các thủ tục hành chính tạo điều kiện cho việc thực hiện thế chấp được thuận lợi hơn.
Trước đây, quy định về việc thế chấp và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mới chỉ dừng lại ở việc tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn để mua chính nhà ở đó (Luật Nhà ở 2005 và Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở). Việc đăng ký thế chấp đối với loại tài sản trên được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, các văn bản pháp luật nêu trên còn thiếu quy định về đăng ký thế chấp đối với một số loại nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án của chủ đầu tư, nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trên thửa đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân). Điều này đã dẫn đến việc các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đăng ký gặp lúng túng và không có cơ sở để thực hiện việc đăng ký thế chấp đối với loại tài sản nêu trên, ảnh hưởng đến quyền được tiếp cận nguồn vốn vay của người dân, doanh nghiệp. Do đó, nhằm khắc phục những bất cập nêu trên. Từ khi Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ra đời đã quy định cụ thể hơn đến việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, góp phần tạo điều kiện cho các tổ chức trong hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở thuộc các dự án đầu tư. Hoạt động vay vốn bằng thế chấp bất động sản trên cả nước nói chung và tỉnh Quảng Bình nói riêng vì vậy ngày càng được nâng cao.
Bảng 3.4. Thống kê tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giai đoạn từ năm 2012- 2016 (Tính đến ngày 30/12/2016)
TT Các trường hợp thế chấp
Năm
2012 2013 2014 2015 2016
1 Quyền sử dụng đất 02 03 08 04 09
2 Tài sản gắn liền với đất 37 39 90 82 138
3 Tài sản gắn liền với đất hình thành trong
tương lai 04 04 18 04 20
4 Quyền sử dụng đất và Tài sản gắn liền
với đất 03 03 05 16 02
5 Thay đổi nội dung thế chấp 08 06 13 17 52
6 Xóa nội dung đăng ký thế chấp 32 25 42 38 76
7 Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm 01 03 02 03 01
Tổng cộng 87 80 176 164 298
( Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình) [31] Từ năm 2012 đến 2016 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình đã thực hiện 805 đăng ký hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp có chiều hướng tăng qua các năm. Nhất là trong năm 2016, số lượng hồ sơ tăng cao một phần do tình hình kinh tế có nhiều chiều hướng thuận lợi, nhu cầu vay vốn của các tổ chức kinh tế tăng cao nhằm đầu tư kinh doanh kiếm lời; mặt khác trong năm 2016 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành đã tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc trong quy định của pháp luật về đăng ký thế chấp.Năm 2013, trong điều kiện kinh tế có nhiều khó khăn, do chịu ảnh hưởng của suy thoái toàn cầu và những bất cập chung của nền kinh tế nên mọi hoạt động liên quan đến nền kinh tế cũng chững lại, do đó nhu cầu vay vốn, thế chấp bất động sản vì vậy cũng không nhiều.
Các tổ chức kinh tế tại Quảng Bình phần lớn sử dụng đất với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm nên việc vay vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là rất ít, phần lớn việc vay vốn bằng tài sản gắn liền với đất. Vay vốn bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai ngày càng tăng lên.
Hình 3.4. Tỷ lệ các trường hợp đăng ký thế chấp qua các năm
( Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSD đất tỉnh Quảng Bình) [31] -Theo quy định của thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm các trường hợp sau [26]:
+ Đăng ký thế chấp Quyền sử dụng đất. + Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất.
+ Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. + Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
+ Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
+ Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp. 0 20 40 60 80 100 120 140 Quyền sử
dụng đất Tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai Quyền sử dụng đất và Tài sản gắn liền với đất Thay đổi nội dung thế chấp Xóa nội dung đăng ký thế chấp Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm 2012 2013 2014 2015 2016
+ Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp.
+ Xóa đăng ký thế chấp.
3.3.2 Thời gian và quy trình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.