3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.3.3. Những bất cập, khó khăn
Ngoài những khó khăn mắc phải trong quá trình thẩm tra, tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế. Để có cái nhìn khách quan hơn trong việc tìm hiểu những bất cập, khó khăn của việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với các cơ quan liên quan nói chung và với các tổ chức kinh tế đã thực hiện đăng ký thế chấp bằng các Phiếu phỏng vấn.
Trong năm 2016, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình đã thực hiện đăng ký QSD đất và tài sản gắn liền với đấtcho 70 tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.Đề tài đã phỏng vấn ngẫu nhiên 30 tổ chức kinh tế đến thực hiện đăng ký thế chấp với 07 câu hỏi liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Câu 1: Theo bạn có nên thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký QSD đất hay không?
Câu 2: Thời gian thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?
Câu 3: Năng lực và thái độ phục vụ của cán bộ thực hiện như thế nào?
Câu 4: Nên thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp theo cơ chế một cửa liên thông hay nộp trược tiếp tại Văn phòng đăng ký QSD đất?
Kết quả phỏng vấn 25/30 tổ chức cho rằng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký QSD đất là công việc cần thiết với mục đích là để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên; 05/30 ý kiến cho rằng không cần phải thực hiện cấp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký QSD đất. Theo các tổ chức kinh tế này, việc thẩm định hồ sơ thế chấp được thực hiện bởi các tổ chức tín dụng (xác định tỉ lệ phần trăm giá trị BĐS vay vốn), hợp đồng thế chấp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp được công chức tại các Văn phòng công chứng; việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất là rườm rà, phức tạp, mất thời gian. Với ý kiến này có thể thấy rằng tổ chức kinh tế muốn đơn giản hóa thủ tục để vay vốn, giảm bớt thời gian và tiền bạc khi muốn thế chấp tài sản, tuy nhiên nếu không thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký QSD đất thì sẽ không đảm bảo được quyền và lợi ích
của các bên thế chấp, nhất là bên nhận thế chấp.Văn phòng đăng ký QSD đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường không thể nắm được trường hợp nào đang thế chấp quyền sử dụng đất, trường hợp nào đang thế chấp tài sản gắn liền với đất để từ đó xác định trường hợp nào không được chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Có thể tổng hợp kết quả phỏng vấn thành bảng sau:
Bảng 3.5. Kết quả phỏng vấn 30 tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Bình
Nội dung phỏng vấn Tổng số
Tổng phiếu Tỉ lệ (%) 1. Theo bạn có nên thực hiện đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký QSD đất hay không?
- Nên 25 83
- Không nên 5 17
2. Thời gian thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Nhanh 28 93
- Chậm 2 7
3. Năng lực và thái độ phục vụ của cán bộ thực hiện như thế nào?
- Tốt 29 97
- Chưa tốt 1 3
4. Thiện thủ tục đăng ký thế chấp theo cơ chế một cửa liên thông hay nộp trược tiếp tại Văn phòng đăng ký QSD đất?
- Cơ chế một cửa liên thông 7 23 - Tại Văn phòng đăng ký QSD đất 23 77
Qua Bảng 3.5 cho thấy phần đa, các tổ chức khinh tế vẫn ghi nhận thủ tục đăng ký thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường được thực hiện khá nhanh chống (chiếm 93% tỉ lệ phỏng vấn), tuy nhiên vẫn còn một số tổ chức kinh tế phàn nàn thủ tục đăng ký thế chấp còn châm (chiếm 7%), làm ảnh hưởng đến việc vay vốn của tổ chức, ảnh hưởng đến việc sản xuất, kinh doanh của họ. Tuy nhiên, hầu hết các tổ chức kinh tế đều có ý kiến cho rằng, nên thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thay vì thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông, điều đó sẽ góp phần giảm bớt thời gian thực hiện thủ tục đăng ký.
Để làm rỏ hơn việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chúng tôi đã tiến hành điều tra một số cán bộ tín dụng của một số ngân hàng đóng trên địa bàn như:
- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam; - Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam; - Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam; Phiếu điều tra gồm các câu hỏi sau:
Câu 1: Ngân hàng, quỹ tín dụng cho tổ chức kinh tế vay vốn ở mức nào? Câu 2: Căn cứ để ngân hàng cho vay là gì?
Câu 3: Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký QSD đất?
Câu 4: Có nên thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấttại Văn phòng đăng ký QSD đất hay không?
Bảng 3.6. Kết quả phỏng vấn 30 cán bộ tính dụng của 11 tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Bình
Nội dung phỏng vấn Tổng số
Tổng phiếu Tỉ lệ 1. Ngân hàng, quỹ tín dụng cho các tổ chức kinh
tế vay vốn ở mức nào?
- Dưới 30% giá trị quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà 3 10 - Từ 30% - 70% giá trị quyền SDĐ, quyền sở hữu
nhà
25 83
- Trên 70% giá trị quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà 2 7 2. Căn cứ để ngân hàng cho vay là gì?
- Giá trị nhà, đất: 3 10
- Khả năng thanh toán của khách hàng: 27 90
- Khác: 0
3. Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký QSD đất
- Đơn giản: 27 90
- Phức tạp: 3 10
- Khác: 0
4. Có nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Văn phòng ĐKQSDĐ hay không?
- Có: 30 100
- Không: 0
- Khác: 0
5. Thiện thủ tục đăng ký thế chấp theo cơ chế một cửa liên thông hay nộp trược tiếp tại Văn phòng đăng ký QSD đất?
- Cơ chế một cửa liên thông 4 13 - Tại Văn phòng đăng ký QSD đất 26 87 - Khác
Qua kết quả điều tra tại Bảng 3.6, các ngân hàng cho các tổ chức kinh tế vay vốn cơ bản đều có mức vay tương đối giống nhau. 83% tổ chức kinh tế được các ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức từ 30% đến 70%, mức dưới 30 % chiếm tỉ lệ 10%, còn lại mức trên 70% chiếm tỉ lệ rất ít.
Tuy nhiên, căn cứ để các ngân hàng cho vay lại dựa trên khả năng thanh toán của tổ chức kinh tế, như vậy việc áp dụng mức cho vây từ 30% đến 70% có phần thiệt thòi cho các tổ chức kinh tế vì phần lớn tâm lý chung của các bên đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh.
Phần lớn các cán bộ tín dụng đều cho rằng nên thực hiện việc đăng ký thế chấp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký QSD đất chứ không nên thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông. Đặc biệt 100% cán bộ cho rằng việc đăng ký thế chấp là cần thiết vì nó bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp khi các tổ chức kinh tế không thể thanh toán được các khoản vay.
Từ nghiên cứu thực tế thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường và ý kiến của các tổ chức kinh tế và cán bộ tín dụng có thể nhận thấy những bất cập, khó khăn trong việc thực hiện đó là:
- Quy trình thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thực hiện đúng chủ trương cải cách thủ tục hành chính với cơ chế một cửa liên thông. Tuy nhiên, vì tính chất đặc thù của hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất là chỉ cần chứng nhận của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thì việc tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận một cửa lại gây rườm rà, mất nhiều thời gian. Hồ sơ để đến người thụ lý phải qua nhiều bước luân chuyển hồ sơ (Chưa tính trường hợp lãnh đạo đi họp, vắng mặt… thì hồ sơ sẽ càng luân chuyển chậm). Điều này dẫn đến việc giải quyết hồ sơ chưa thực sự nhanh chống, hiệu quả.
- Hiện nay, theo quy định có thể chỉ thế chấp quyền sử dụng đất hoặc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất, hoặc thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu có nhu cầu (đối với trường hợp được phép thế chấp), không có quy định bắt buộc về việc thế chấp đồng thời cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại, lần đầu tiên được quy định tại Khoản 2, Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP. Tuy nhiên trên thực tế, đó là một khối tài sản chung, không thể tách rời. Nếu chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ và ngược lại, sẽ rất khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, gây rủi ro cho bên nhận thế chấp. Đặc biệt là trường hợp thế chấp QSDĐ ở TCTD này nhưng thế chấp tài sản gắn liền với đất ở ngân hàng khác.
Điều 325 và Điều 326 của Bộ luật Dân sự 2015 vẫn tiếp tục kế thừa và phát triển quy định tại Khoản 2, Điều 68, Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên, với các nội dung quy định này thì việc thế chấp QSDĐ nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại, sẽ vẫn khó triển khai trên thực tế.
Cụ thể, theo quy định tại Khoản 1, Điều 325, Bộ luật Dân sự 2015 thì trường hợp chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với QSDĐ. Như vậy, dù có thế chấp tài sản gắn liền với đất cùng QSDĐ hay không thì bên nhận thế chấp đất vẫn xử lý đồng thời cả tài sản gắn liền với đất. Do đó, việc chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất không có nhiều ý nghĩa đối với bên thế chấp.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2, Điều 325, Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Với quy định như trên thì bên nhận thế chấp sẽ không thể xử lý được QSDĐ, vì không có tổ chức, cá nhân nào chấp nhận việc nhận chuyển nhượng QSDĐ (tài sản bảo đảm) khi mà không có quyền sở hữu, sử dụng QSDĐ đó; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất này theo thời hạn thỏa thuận với bên thế chấp mà đối với đất đai thời hạn này có thể lên đến vài chục năm. Do đó, quy định này không có tính khả thi, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản bảo đảm.
Điều 326 của Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định một trường hợp duy nhất là thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ (không phân biệt chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất là một người hay là các chủ thể khác nhau). Theo đó, trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Quy định nêu trên không có nhiều ý nghĩa đối với bên thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời là người sử dụng đất. Vì trong mọi trường hợp, người mua tài sản gắn liền với đất sẽ được tiếp tục sử dụng đất. Quy định này cũng không đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất, vì người mua tài sản gắn liền với đất bỗng dưng được sử dụng cả đất mà bên thế chấp không có quyền gì đối với đất đó.
Ở đây lại nảy sinh một vấn đề khác. Giả sử, một doanh nghiệp thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình tại ngân hàng A và thế chấp QSDĐ của mình
tại ngân hàng B. Khi phải xử lý tài sản bảo đảm, chiếu theo quy định tại Khoản 1, Điều 325, Bộ luật Dân sự 2015 dự thảo thì ngân hàng A sẽ xử lý tài sản gắn liền với đất đồng thời với xử lý QSDĐ, hay nói cách khác là người nhận chuyển nhượng QSDĐ sẽ đồng thời nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, chiếu theo quy định tại Điều 326, Bộ luật Dân sự 2015 thì người mua tài sản gắn liền với đất được xử lý bởi ngân hàng B cũng được tiếp tục sử dụng đất mà ngân hàng A đã xử lý. Như vậy, có sự chồng chéo khi xử lý tài sản bảo đảm.
Các đối tượng bắt buộc phải đăng ký thế chấp gồm bất động sản trên đất và đất. Đây là một khối tài sản chung, không thể tách rời. Nếu chỉ thế chấp một thứ, tài sản kia không thế chấp, sẽ khó khăn trong xử lý, đặc biệt là trường hợp thế chấp ở nhiều tổ chức tín dụng.
Khác với một tài sản thế chấp nhiều nơi, khi một nghĩa vụ đến hạn, thì nghĩa vụ kia cũng được coi là đến hạn và có thể xử lý tài sản bảo đảm, còn việc thế chấp nhà, bất động sản riêng, đất riêng, thì bị xung đột pháp luật, vì hai loại tài sản này tuy là một bất động sản nhưng lại có chế độ pháp lý khác nhau.
- Hệ thống văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung, thế chấp nói riêng còn phân tán ở nhiều văn bản luật, chưa tập trung, thiếu đồng bộ: về quyền sử dụng đất do Luật Đất đai 2013 quy định, về nhà ở do Luật Nhà ở 2014 quy định, về thế chấp do Luật Dân sự 2015 quy định. Một loạt các nghị định về giao dịch bảo đảm: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm đã hết hiệu lực một phần, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư liên tịch Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT ngày 23/06/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Hệ thống hồ sơ địa chính, chưa cập nhật đầy đủ các thông tin về thửa đất cũng như quá trình biến động. Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng bộ về đăng ký thế chấp. Vì vây, việc tra cứu và cung cấp thông tin địa chính còn chưa đầy đủ. Theo quy