3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.2.1. Thực tiễn công tác xác định giáđất của một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Định giá đất tại Úc
a) Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các Bang
Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói
riêng của từng bang có sự khác nhau. Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do
Tổng định giá đứng đầu. Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai. Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất,
giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ
liệu của thị trường bất động sản (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2012) [14].
b) Nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất
Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau. Việc định giá đất của Úc chủ yếu được
sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của
pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định
và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất
phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.
- Các phương pháp định giá đất: Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn
hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ.
Việc định giá gồm: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ.
Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang
web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ
kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất,
các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để
thực hiện việc định giá. (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)[14].
1.2.1.2. Định giá đất tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập niên 90 của thế
kỷ XX. Năm 1992, Trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ
quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất
hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở Trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và
sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản
mục khấu hao.(Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)[14].
1.2.1.3. Định giá đất tại Thái Lan
Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước được tổ chức theo ngành dọc, không có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp huyện, chỉ có một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý Nhà nước về định giá được tổ chức ở Trung ương gọi là cơ quan “Định giá Trung ương”. (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)[14].
1.2.2. Thực tiễn công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản tại Việt Nam