3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.2.1. Kết quả thực hiện xác định giáđất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của
3.2.1.1. Dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi
* Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của khu đất xác định giá
Dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi tại phường Chánh Lộ và phường Nghĩa Lộ,
thành phố Quảng Ngãi do Công ty Cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam làm chủ đầu tư được UBND tỉnh Quảng Ngãi chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 16/QĐ-UBND ngày 12/01/2016 với tổng diện tích quy hoạch thực hiện dự án là 312.917,9 m2.
Theo Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 được UBND thành phố Quảng Ngãi phê duyệt tại Quyết định số 4006/QĐ-UBND ngày 19/10/2015 thì vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất và thờihạn sử dụng đất của khu đất như sau:
- Diện tích và ranh giới quy hoạch: Quy mô, ranh giới khu vực quy hoạch dự án
có diện tích 312.917,90 m2 thuộc phường Chánh Lộ và phường Nghĩa Lộ, thành phố
Quảng Ngãi, giới cận cụ thể như sau:
+ Phía Đông giáp: Đường Phan Đình Phùng, khu tái định cư dọc đường Phan Đình Phùng, khu dân cư hiện hữu, đất nông nghiệp.
+ Phía Nam giáp: Đường Huỳnh Thúc Kháng.
+ Phía Bắc giáp: Đường Lê Lợi và khu dân cư hiện hữu.
- Tính chất:Là khu dân cư và thương mại dịch vụ được đầu tư với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại đáp ứng nhu cầu cho khu vực phía Nam trung tâm
thành phố Quảng Ngãi, tạo động lực phát triển cho khu vực.
- Quy hoạch sử dụng đất: Tổng diện tích khu đất được quy hoạch với các thành phần chức năng cụ thể sau:
Bảng 3.1. Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi
STT Loại đất, mục đích sử dụng Diện tích (m2) Tỉ lệ (%) 1 Đất ở 122.841,69 39.26 2 Đất công trình công cộng, dịch vụ 8.541,07 2,73 3 Đất giáo dục 14.546,58 4.65 Trường tiểu học 9.118,26 2,91 Trường trung học 5.428,32 1,74
4 Đất cây xanh mặt nước 58.270,23 18,62
Đất cây xanh 43.979,34 14,05 Mặt nước 14.290,89 4,57 5 Đất hạ tầng kỹ thuật 681 0,21 Trạm xử lý nước thải 533 0,17 Trạm bơm - KT1 74 0,02 Trạm bơm - KT2 74 0,02
6 Đất giao thông, bãi đỗ xe 108.037,33 34.53
Bãi đỗ xe (BX) 1.486,11 0,48
Đường giao thông 106.551,22 34,05
Tổng cộng 312.917,90 100,0
Trong đó, diện tích đất ở tính thu tiền sử dụng đất là 122.841,67 m2và diện tích đất thương mại dịch vụ tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê (49 năm) là
8.477,84 m2(theo xác định của Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam tại Công văn số 01/CV/VIID/0703 ngày 07/03/2016). Cụ thể diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường được xác định theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt như sau:
Bảng 3.2. Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạchlần
đầu dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi
STT Vị trí các loại đất theo quy hoạch Diện tích(m2)
I Đất ở 122.841,67
A Đường có mặt cắt 18,5-25,75m (Lòng đường 10,5m) 14.338,26
1 Nhà ở Shophouse 7.554,26
Đường Trương Hán Siêu 18,5m (Lòng đường 10,5m) 270,00 Đường Triệu Quang Phục 18,5m (Lòng đường 10,5m) 720,00 Đường Lý Thái Tổ 21 - 25,75m (Lòng đường 10,5m) 270,00 Đường Huỳnh Thúc Kháng 24,5m (Lòng đường 10,5m) 4.130,00 Đường Phan Đình Phùng 22,5m (Lòng đường 10,5m) 2.164,26
2 Nhà phố 6.784,00
Đường Trương Hán Siêu 18,5m (Lòng đường 10,5m) 810,00 Đường Triệu Quang Phục 18,5m (Lòng đường 10,5m) 5.898,00 Đường Lý Thái Tổ 21- 25,75m (Lòng đường 10,5m) 76,00
B Đường có mặt cắt 13m (Lòng đường 9m) 320,00 1 Nhà ở Shophouse 320,00 C Đường có mặt cắt 16,5m (Lòng đường 7,5m) 5.810,00 1 Nhà ở Shophouse 720,00 2 Nhà phố 2.450,00 3 Biệt thự song lập 2.640,00 D Đường có mặt cắt 10m (Lòng đường 6m) 102.373,41 1 Nhà ở Shophouse 30.105,41 2 Nhà phố 36.300,00 3 Biệt thự song lập 21.120,00 4 Biệt thự đơn lập (villa) 14.848,00 II Đất công cộng dịch vụ 8.477,84 A Đường có mặt cắt 18,5-25,75m (Lòng đường 10,5m) 2.049,69 1 Khu dịch vụ 2 (CC4) 500,35 B Đường có mặt cắt 16,5m (Lòng đường 7,5m) 1 Bãi đỗ xe (BX) 1.486,11 C Đường có mặt cắt 10m (Lòng đường 6m) 6.491,38 1 Khu thể thao (CC2) 2.745,52 2 Khu dịch vụ 1 (CC3) 3.745,86
* Thời điểm xác định giá
Theo quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật đất đai 2013 thì thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Theo đó, ngày 26/8/2016 UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quyết định giao đất, cho thuê đất (đợt 1) số 418/QĐ-UBND và ngày 28/12/2016 UBND tỉnh Quảng Ngãi ban
hành Quyết định giao đất, cho thuê đất (đợt 2) số 726/QĐ-UBND. Do đó, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án này phải là thời điểm tháng 08/2016 và
tháng 12/2016.
Tuy nhiên, thực hiện theo ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh tại Công văn số
552/UBND-CNXD ngày 01/02/2016 về việc xác định giá đất cụ thể tiền sử dụng đất
tại Khu đôthị mới Nam Lê Lợi, thành phố Quảng Ngãi. Sở Tài nguyên và Môi trường đã ký hợp đồng với Công ty cổphần thông tin và thẩm định giá Miền Trung (đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá) để thực hiện xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất là vào thời điểm tháng 3/2016. Như vậy, thời điểm xác định giá (lần đầu) là thời điểm trước khi UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành các quyết định giao đất, cho thuê đất; việc xác định giá là căn cứ trên cơ sở Quyết định chủ trương đầu tư, Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và ý kiến chỉ đạo thực hiện của UBND tỉnh Quảng Ngãi.
Ngoài ra, do sau khi giá đất đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại thời điểm nêu trên thì UBND thành phố Quảng Ngãi tiếp tục phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 6536/QĐ-UBND ngày
04/10/2016 nên giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tiếp tục xác định
lại (lần 2) tại thời điểm tháng 10/2016.
* Phương pháp xác định giá đất
Thực hiện việc lựa chọn phương pháp định giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Điều 8 Thông
tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo
đó, sửdụng phương pháp thặng dư làm phương pháp chủ đạo để xác định giá đất tính
thu tiền sử dụng đất kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để tính toán đơn giá
đầu vào tạo doanh thu theo phương pháp thặng dư (tính toán đơn giá áp dụng cho các
tuyến đường theo quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án)
* Kết quả xác định giá đất (lần đầu)
a) Tổng doanh thu phát triển của dự án: Tính cho vòng đời dự án là 4 năm;
doanh thu phát triển dựkiến tính trong 3 năm và phát sinh kể từ năm thứ 2 (Theo yêu
cầu tiến độ thực hiện dự án tại Quyết định chủ trương đầu tư và dự kiến phân bổ doanh thu theo tình hình thực tế tại địa phương).
Theo kết quả điều tra, thu thập thông tin các thửa đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu vực lân cận, dự án tương đồng trong khoảng thời gian từ tháng 05/2015 đến tháng 02/2016 (đảm bảo không quá 02 năm so với thời điểm định giá đất) và trên cơ sở dữ liệu từ ngân
hàng dữ liệu của Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Trung; phân tích, so sánh, điều chỉnh và xác định giá đất để tính toán đơn giá đầu vào tạo doanh thu theo phương pháp thặng dư như sau:
- Đối với đất ở:
+ Đơn giá đối với đường Phan Đình Phùng có mặt cắt đường 22m (lòng đường 10,5m): 7.200.000đồng/m2.
+ Đơn giá đối với đường có mặt cắt từ 18,5m đến 25,75m (lòng đường 10,5m): 6.700.000 đồng/m2.
+ Đơn giá đối với đường có mặt cắt 13m (lòng đường 9m): 6.200.000 đồng/m2. + Đơn giá đối với đường có mặt cắt 16,5m (lòng đường 7,5m): 5.700.000 đồng/m2.
+ Đơn giá đối với đường có mặt cắt 10m (lòng đường 6m): 5.200.000 đồng/m2.
- Đối với đất thương mại, dịch vụ: Được xác định bằng 70% giá đất ở cùng vị trí trên cơ sở vận dụng Quy định tại Quyết định số 67/2014/QĐ-UBND ngày
31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ngãi và giảm trừ theo quy định tại Thông tư số
77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính đối với đất thuê có thời hạn 49 năm, cụ thể:
+ Đơn giá đối với đường có mặt cắt từ 18,5m đến 25,75m (lòng đường 10,5m): 3.283.000 đồng/m2.
+ Đơn giá đối với đường có mặt cắt 16,5m (lòng đường 7,5m): 2.793.000 đồng/m2.
+ Đơn giá đối với đường có mặt cắt 10m (lòng đường 6m): 2.548.000 đồng/m2.
- Diện tích: Diện tích đất ở tính thu tiền sử dụng đất là 122.841,69 m2 và diện tích đất thương mại dịch vụ tính tiền sử dụng đất cho thời gian 49 năm là 8.477,84 m2 theo Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Nam Lê Lợi, thành phố Quảng Ngãi đươc UBND thành phố Quảng Ngãi phê duyệt tại Quyết định số 4006/QĐ-UBND ngày 19/10/2015 và theo xác định của Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam tại Công văn số 01/CV/VIID/0703 ngày 07/03/2016.
- Hệ số tăng giá đất hàng năm: (1+0%)i
Theo thống kê của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Trung về diễn biến giá đất trong 03 năm trước thời điểm xác định giá (từ 2014 đến 2016) cho
thấy giá đất tại khu vực xác định giá ổn định, không có biến động tăng nên dự kiến
trong 04 năm tới giá đất không tăng.
- Tỷ lệ doanh thu hàng năm (theo tiến độ bán hàng dự kiến của dự án):
+ Đối với đất ở: Năm 0: 0%, năm 1: 30%, năm 2: 35%, năm 3: 35%;
+ Đối với đất công cộng dịch vụ: Năm 0: 0%, năm 1:0%, năm 2: 50%, năm 3:
50%;
- Hệ số chiết khấu: Công thức: 1/(1+r)i, trong đó: r = 10,5% (tính bằng lãi suất
tiền vay trung hạn Ngân hàng thương mại Nhà nước), i là năm thứ i của dự án (thời
gian bán dự kiến trong 03 năm).
Kết quả tính toán doanh thu phát triển của dự án (đã chiết khấu dòng tiền về giá
trị hiện tại) là: 560.723.353.876 đồng (năm trăm sáu mươi tỷ bảy trăm hai mươi ba
triệu ba trăm năm mươi ba nghìn tám trăm bảy mươi sáu đồng).
b. Tổng chi phí phát triển của dự án: * Các chỉ tiêu tính toán:
- Chi phí đầu tư hạ tầng (Ght):
+ Suất vốn đầu tư (bao gồm các chi phí cần thiết để xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng): Theo Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của
Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và xây dựng tổng
hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014 là 804.000 đồng/m2. .
+ Diện tích đầu tư: 312.917,9 m2.
Tổng chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật không bao gồm thuế VAT: (312.917,9 m2 x 804.000 đồng/m2)/1,1 = 228.714.537.818 đồng.
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐGTĐMT): 219.330.000 đồng (Theo thực tế Hợp đồng số 01/0211/2015/ĐTM ngày 6/11/015 giữa Công ty Cổ
phần Hạ tầng Bất động sản Việt Nam và Công ty TNHH Dịch vụ và Công nghệ Môi trường xanh).
- Tổng chi phí đầu tư (Gđt): Gđt = Ght + ĐGTĐMT = 228.933.867.818 đồng.
- Chi phí lãi vay (LV):
+ Hạn mức vay: Tính bằng 70% Chi phí đầu tư hạ tầng.
+ Lãi suất vay: 10,5%/năm (tính theo lãi suất tiền vay trung hạn Ngân hàng thương mại Nhà nước)
Tổng chi phí lãi vay sau khi chiết khấu dòng tiền về giá trị hiện tại là 38.252.863.029 đồng.
- Chi phí dự phòng (DP): Theo hướng dẫn thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng: bao gồm chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và dự phòng do yếu tố trượt giá: DP = DP1 + DP2
+ Dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh (DP1): tính bằng
10% tổng chi phí đầu tư (Gđt): DP1 = Gđt x 10% = 228.933.867.818 x 10% = 22.893.386.782 đồng.
+ Dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá: DP2 = [(1 + Ibq)i - 1] x (Vt - LVt) =
10.206.926.037 đồng. Trong đó, Ibq là hệ số trượt giá (Ibq = 5,0%). Tổng chi phí dựphòng: DP = DP1 + DP2 = 33.100.312.819 đồng.
- Chi phí quảng cáo, bán hàng (Gbh): Tham khảo phụ lục kèm theo Thông tư số
36/2014/TT-TNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và căn cứ vào tình hình thực tế đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, tính chi phí quảng cáo, bán hàng bằng 1% tổng doanh thu phát triển.
Tổng chi phí quảng cáo bán hàng: Gbh = 1% x 560.723.353.876 đồng = 5.607.233.539 đồng.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn
(LDN) = LN1 + LN2: Tham khảo phụ lục kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và căn cứ vào tình hình thực tế đối
với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, tính lợi nhuận của nhà đầu tư bằng 15% chi phí đầu tư hạ tầng và giá trị khu đất cần xác định giá:
+ LN1 = 15% x (Gđt + DP) = 15% x (228.933.867.818 đồng + 33.100.312.819 đồng) = 39.305.127.096 đồng
+ LN2 = 15% x Vc (Vc: giá trị của khu đất theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt)
* Tổng chi phí phát triển của dự án = Gđt + LV + DP + Gbh + LDN = 345.199.404.300 đồng + 15% x Vc
c. Giá trị của khu đất cần xác định giá:
Giá trị của khu đất theo Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới
Nam Lê Lợi, thành phố Quảng Ngãi được UBND thành phố Quảng Ngãi phê duyệt tại Quyết định số 4006/QĐ-UBND ngày 19/10/2015 và diện tích tính thu tiền sửdụng đất,
tiền thuê đất theo xác định của Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam tại Công văn số 01/CV/VIID/0703 ngày 07/03/2016 là (Vc) = Tổng doanh thu phát triển
- Tổng chi phí phát triển
= 560.723.353.876 đồng - (345.199.404.300 đồng + 15% x Vc)
=> Vc = 187.412.130.065 đồng; Làm tròn: 187.412.130.000 đồng.
Kết quả xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án
Khu đô thị mới Nam Lê Lợi tại phường Chánh Lộ và phường Nghĩa Lộ, thành phố Quảng Ngãi nêu trên đã được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi thẩm định tại Thông báo số 22/TB-HĐTĐGĐ ngày 24/3/2016 và UBND tỉnh Quảng Ngãi đã thống nhất có văn bản thông báo giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư số 1721/UBND-CNXD ngày 14/4/2016 với nội dung như
sau:
- Tiền sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất thuộc dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi tại phường Chánh Lộ và phường Nghĩa Lộ, thành phố Quảng Ngãi được xác định tại thời điểm tháng 03/2016 theo Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được UBND thành phố Quảng Ngãi phê duyệt tại Quyết định số 4006/QĐ-
UBND ngày 19/10/2015 là 187.412.130.000 đồng. Số tiền sửdụng đất này tương ứng
với diện tích đất ở tính thu tiền sử dụng đất là 122.841,67 m2 và diện tích đất thương mại dịch vụ tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê (49 năm) là 8.477,84 m2 theo xác định của Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam tại Công văn số 01/CV/VIID/0703 ngày 07/03/2016.
- Giá đất tính thu tiền sửdụng đất được xác định nêu trên chỉ phù hợp khi chủ đầu tư thực hiện dựán đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt