3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
2.4.5. Các phương pháp định giáđất
Thực hiện áp dụng 05 phương pháp xác định giá đất theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương
pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, nội dung đề tài nghiên cứu xác định giá đất đối với các đầu tư kinh doanh bất động sản có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất và xác định được tổng
doanh thu phát triển giả định, tổng chi phí ước tínhnên sử dụng phương pháp thặng dư
làm phương pháp chủ đạo để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cụ thể trình tự và cáccông thức xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau:
- Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí phát triển giả định
của bất động sảntheo công thức sau: Tổng doanh thu phát triển =
n i i i r TR 1(1 ) Tổng chi phí phát triển = n i i i r C 1(1 ) Trong đó:
+ TRilà doanh thu năm thứ i của dự án
+ Cilà chi phí năm thứ i của dự án
+ r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại
thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).
+ n là số năm thực hiện dự án
- Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá =
Tổng doanh thu
phát triển - Tổng chi phí phát triển
- Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN