3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.2.2. Thực tiễn công tác xác định giáđất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đố
Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993, mọi giao dịch đất đai trên thị trường đều không được thừa nhận. Do vậy chuyển nhượng đất đai hoặc không công
khai hoặc diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở, công trình vật kiến trúc, cây lâu năm
hoặc những tài sản khác gắn liền với đất mà không phải là mua bán đất. Thị trường đất
trên phạm vi cả nước trong thời kỳ này hầu như bị triệt tiêu.
Luật Đất đai 2003 ra đời, quy định việc giao đất, cho thuê đất và xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động
- Về việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Điều 34 Luật đất đai 2003 quy định Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Điều 35 Luật đất đai 2003 quy định: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu tư làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Đồng thời, điều 108 Luật đất đai 2003 quy định: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất
vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê được
lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện
các dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa
chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê. Như vậy, theo quy định của Luật đất đai 2003 thì tổ chức
kinh tế trong nước và nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để
sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê (đối với đất ở); riêng đối
với đất sản xuất kinh doanh thì nhà đầu tư trong nước được lựa chọn hình thức thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, còn nhà đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất
trả tiền một lần cho cả thời gian thuê [25].
- Quy định về giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Giá đất thu tính
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất do Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (khoản 4 Điều 56 Luật đất đai 2003) [25].
- Nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định: Sát với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn
cho phù hợp (khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2003) [25].
Trên cơ sở đó Chính phủ ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 [16] và Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 về thu tiền sử dụng đất [4]; Chính phủ ban hành Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 [17] và Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số
120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [5]. Theo đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho từng dự án cụ thể là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành hàng năm; đơn giá tính tiền thuê đất do Sở Tài chính quyết định cho từng dự án cụ thể là căn cứ trên cơ sở giá đất và đơn giá thuê đất
do UBND cấp tỉnh quy định.
Đến ngày 30/12/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 120/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP [18] và Bộ Tài chính ban
hành Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 sửa đổi, bổ sung Thông tư số
117/2004/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất [6]; Chính phủ ban hành Nghị định số 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2004/NĐ-CP [19] và Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2004/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất [7]. Theo đó, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn mới quy định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vẫn căn cứ trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, trường hợp giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp
với các sở, ngành có liên quan xác định lại giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cho từng dự án, thửa đất cụ thể.
Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 [21] và Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số
76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 về thu tiền sử dụng đất [8]; Chính phủ ban hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 [22] và Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [9].
Theo đó, pháp luật đất đai 2013 quy định việc giao đất, cho thuê đất và xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động
sản như sau:
- Về việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Điều 55 Luật đất đai 2013 quy định Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê. Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê. Như vậy, theo quy định của Luật đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở để sử dụng
vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và cho thuê đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ
theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả
thời gian thuê [26].
- Quy định về giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Giá đất thu tính
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản là giá đất cụ
thể do UBND tỉnh quyết định đối với từng dự án, thửa đất hoặc khu đất. Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thửa đất
hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối
với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền
núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại và do Sở Tài nguyên và
Môi trường xác định trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định trước khi trình UBND tỉnh quyết định. Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30
tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh
miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại và do cơ quan thuế xác định trên cơ sở áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm
[21] [22].
- Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp
với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề
nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương
tự như nhau thì có mức giá như nhau (khoản 1 Điều 112 Luật đất đai 2013) [26].
Như vậy, có thể thấy chính sách pháp luật đất đai của Nước ta đã có những thay đổi. Từ việc nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai (giai đoạn trước năm
1993), Luật Đất đai năm 1993 quy định Nhà nước xác định giá đất và cho phép người
hàng hóa, nhưng là tài sản hàng hóa đặc biệt.
Luật đất đai năm 2013 cũng có những thay đổi đáng kể liên quan đến giá đất,
khắc phục những tồn tại về nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai năm 2003, đó
là: về nguyên tắc xác định giá chưa định lượng được thế nào là "sát" với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, chưa quy định cụ thể theo mục đích
sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất và cũng chưa bao hàm hết đối với những nơi,
những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định vềđịnh giá đất cụ thể nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện,
Chính phủ đã ban hành các Nghị định quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong
bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước. Vấn đề này, pháp luật Đất đai năm 2013 đã quy định rạch ròi việc UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ
thể cho từng dự án khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.