3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.3.2. Về việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dựán sau khi giá
Trong phạm vi nghiên cứu, phân tích đối với 03 dự án đầu tư kinh doanh doanh
bất động sản nêu trên đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất từ 01 đến 02 đợt (nhưng chưa giao đủ diện tích đất theo quy hoạch được duyệt để thực hiện đầu tư cho toàn bộ dự án) và đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt giá đất tính thu
tiền sử dụng đất cho các đợt đã giao đất, cho thuê đất (thu theo đơn giá đất bình quân của dự án) thì đến nay đã có 01 dự án là Khu đô thị mới Nam Lê Lợi đã tiếp tục đề
nghị, được cấp có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ
1/500 của dự án nên Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ngãi đã phải tiến hành lập
thủ tục xác định lại giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định và trình UBND tỉnh quyết định với tổng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định lại tăng cao hơn so với quy hoạch chi tiết ban đầu là
13.956.767.000 đồng; đối với 02 dự án còn lại là Dự án Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An và Dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi –
Giai đoạn 1A đến nay cũng đang tiếp tục lập thủ tục đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi
vực quy hoạch dự án, người dân không đồng ý nhận tiền bồi thường, giải phóng mặt
bằng hoặc di chuyển chỗ ở, gây cản trở, khó khăn cho Đơn vị phát triển quỹ đất và các Chủ đầu tư, ngoài ra còn một số lý do chủ quan và khách quan mà đơn vị Chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ xây dựng 1/500 nhằm nâng cao hiệu quả
kinh doanh của dự án và phù hợp với tình hình thực tế tại khu vực đầu tư.
Trường hợp giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án kinh
doanh bất động sản đã được UBND tỉnh phê duyệt tính cho toàn bộ diện tích đất theo
quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc cho một phần diện tích đất thuộc quy hoạch nhưng
trong cùng một phân khu, một giai đoạn khép kín, đồng bộ hạ tầng đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì khi cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi
tiết tỷ lệ 1/500 sẽ tiến hành xác định lại và thu chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất (nếu có) giữa quy hoạch mới và quy hoạch cũ tại thời điểm được cấp có thẩm
quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là trong quá trình xây dựng các phương án xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của 03 dự
án nghiên cứu nêu trên đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi quyết định phê duyệt không
thể tính riêng theo phương pháp thu nhập cho phần diện tích tại các đợt giao đất, cho thuê đất mà phải xác định giá trị thặng dư cho toàn bộ quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt và xác định đơn giá đất bình quân của dự án để tính thu tiền cho các đợt đã
giao đất vì phần diện tích đã giao đất, cho thuê đất của cả 03 dự án hiện nay đều có
ranh giới không vuông vức, không tròn thửa, tròn lô, không theo tuân thủ theo phân
khu chức năng hay khu vực dự án đồng bộ hạ tầng khép kín nên không thể xác định cụ
thể giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo phương pháp thặng dự cho riêng từng phần diện tích đất được giao. Do đó, đối với phần diện tích của các dự án kinh
doanh bất động sản đã được giao đất, cho thuê đất và Chủ đầu tư đã thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính về đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đơn giá đất
tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bình quân của dự án thì khi điều chỉnh quy
hoạch chi tiết của bất kỳ một khu vực nào thuộc dự án, kể cả ngoài phần diện tích đất đã giao đều ảnh hưởng đến giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Điều này dẫn đến nhiều bất cập, không đảm bảo tính
pháp lý về nguyên tắc xác định giá và giá đất tính thu tiền sử dụng đất nên việc xử lý
gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
3.3.3. Về tiến độ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và diện tích giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án