3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.3.3. Về tiến độ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và diện tích giao đất, cho
- Đối với dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi: Tổng diện tích theo quy hoạch chi
tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt của dự án là khoảng 31,29 ha. Đến nay, dự án đã
được giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất gồm 02 đợt với tổng diện tích 26,7 ha, chiếm khoảng 85% tổng diện tích quy hoạch dự án;
phần diện tích đất còn lại chưa thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng
khoảng 4,59 ha chủ yếu là do vướng mắc về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đối với đất ở tại đô thị.
- Đối với dự án Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An:
Tổng diện tích quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt của dự án là khoảng
27,93 ha.Đến nay, dự án đãđược giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất đợt 01 với tổng diện tích 7,72 ha, chiếm khoảng 28% tổng diện
tích quy hoạch dự án; phần diện tích đất còn lại chưa thực hiện xong bồi thường, giải
phóng mặt bằng khoảng 20,21 ha chủ yếu là diện tích đất thuộc giai đoạn 2 của dự án
và một phần diện tích nhỏ còn lại do vướng mắc về bồi thường, giải phóng mặt bằng
thuộc giai đoạn 1 của dự án.
- Đối với dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi - giai đoạn 1A: Tổng
diện tích quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt của dự án là khoảng 99,78
ha.Đến nay, dự án đãđược giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh Quảng Ngãi giao
đất, cho thuê đất đợt 01 với tổng diện tích 24,41 ha, chiếm khoảng 24% tổng diện tích
quy hoạch dự án; phần diện tích đất còn lại chưa thực hiện xong bồi thường, giải
phóng mặt bằng khoảng 75,37 ha, gồm một phần diện tích chậm giải phóng mặt bằng
theo tiến độ đầu tư được duyệt trong năm 2017 do vướng mắc về cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng (người dân so bì, khiếu nại đông người về các khoản hỗ trợ theo quy định tại địa phương đối với đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất giữa 02 khu
vực phường Trương Quang Trọng và xã Tịnh Ấn Tây trong cùng dự án) và phần diện
tích còn lại theo tiến độ đầu tư được duyệt từ năm 2018 đến năm 2019.
Qua nội dung tóm tắt tiến độ giải phóng mặt bằng và kết quả giao đất, cho thuê
đất để thực hiện đầu tư xây dựng của 03 dự án nêu trên cho thấy hầu hết các dự án
kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi có diện tích quy hoạch tương đối lớn (từ vài chục ha trở lên), đồng thời cơ chế về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất tại địa phương còn nhiều bất cập, vướng mắc nên tiến độ giải phóng mặt bằng có phần chậm so với tiến độ đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; phần diện tích đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất của dự án không thực đồng bộ cho toàn dự án hay cho một phân khu quy hoạch nhất định theo giai đoạn đầu tư mà thực hiện theo hình thức giải phóng mặt bằng đến đâu xin UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất đến đó. Vấn đề này dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất thành nhiều đợt, nhiều thời điểm khác nhau nhưng không tuân thủ theo quy hoạch phân khu cụ thể trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được duyệt. Do đó, trong thời gian qua giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi không thể xác định cụ thể cho diện tích từng đợt giao
đất, cho thuê đất mà chỉ tính trên cơ sở đơn giá bình quân của toàn bộ giá trị của khu đất theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt nên hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản đều chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với các phần diện tích đã được giao đất thành nhiều đợt nêu trên nếu chưa được UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất khép kín cho toàn bộ dự án và thực hiện theo đúng quy hoach chi tiết
xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án được duyệt.
Thực tế công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thành phố Quảng Ngãi cho thấy việc đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối với đất ở bị thu hồi là rất khó khăn, phức
tạp nên hầu hết Chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động đều dự kiến nếu không thực
hiện giải phóng mặt bằng được đối với phần số ít diện tích đất ở trong khu vực dự án
thì bước cuối cùng vẫn phải xin cấp có thẩm quyền cho phép chỉnh quy hoạch dự án để
loại bỏ những phần diện tích không thể giải phóng mặt bằng ra khỏi quy hoạch dự án
hoặc điều chỉnh những phần diện tích đất này thành đất để lại chỉnh trang thuộc quy
hoạch dự án. Tuy nhiên, bất kỳ việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
mà ảnh hưởng đến cơ cấu diện tích sử dụng đất, các yếu tố đầu vào, các chỉ tiêu xác
định giá thì phải lập thủ tục xác định lại giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
trong khi thời điểm điều chỉnh quy hoạch chi tiết thường cách xa thời điểm các quyết định giao đất, cho thuê đất của các đợt đã được UBND tỉnh phê duyệt nên việc xác định lại giá là rất khó khăn, ảnh hưởng rất lớn đến giá trị khu đất của dự án.
Ngoài ra, xuất phát từ nhu cầu cần biết thông tin về chi phí tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất phải nộp của dự án khi được Nhà nước giao đất, cho thuê để lập dự án đầu tư và tính toán sự hiệu quả của dự án đầu tư nên trong thời gian qua, trên cơ sở Quyết định chủ trương đầu tư, Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt và đề nghị của các đơn vị chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã chỉ đạo thực hiện việc xác định giá đất tính thu tiền sửdụng đất, tiền thuê đất cho 03 dự án nghiên cứu trên và hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản khác trên địa bàn thành phố
Quảng Ngãi khi chưa thực hiện xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. Việc thực hiện xác định giá đất khi chưa thực hiện xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất mà chỉ căn cứ trên cơ sở chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt sẽ dẫn đến trường hợp sau khi đã lập thủ tục xác định giá, UBND tỉnh thông báo giá đất mà Chủ đầu tư không thể thực hiện bồi thương, giải phóng mặt bằng đối với một số vị trí đất trong ranh giới quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
của dự án và lập thủ tục đề nghị điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì giá đất đã được xác định và thông báo xem như không còn giá trị áp dụng và cũng phải lập thủ tục xác định lại giá đất khi được UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.
Hình 3.4. Diện tích đất đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và đã được cấp
có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của từng dự án.