3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.3.1. Về thời điểm xác định giáđất
- Theo quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật đất đai 2013 thì thời điểm tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.
Tuy nhiên, xuất phát từ nhu cầu cần biết thông tin về chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất phải nộp của dự án khi được Nhà nước giao đất, cho thuê để lập dự án đầu tư và tính toán sự hiệu quả của dự án đầu tư nên trong thời gian qua, trên cơ sở Quyết định chủ trương đầu tư, Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đề nghị của các đơn vị chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã chỉ đạo thực hiện việc xác định giá đất tính thu tiền sửdụng đất, tiền thuê đất cho hầu hết các dự án khi chưa thực
hiện xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất, trong đó có các dự án: Khu đôthị mới Nam Lê Lợi, Khu nhà ở nông thôn
kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An và Khu Đô thị – Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – giai đoạn 1A như đã nêu trên. Việc xác định giá đất khi chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ nảy sinh một số vướng mắc, bất cập như sau:
+ Tại thời điểm thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh Quảng Ngãi để thực
hiện xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là chưa xác định được
thời điểm xác định giá theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật đất đai 2013. Do đó trong thời gian qua, để có cơ sở triển khai xác định giá theo các ý kiến chỉ đạo
của UBND tỉnh Quảng Ngãi thì các đơn vị có trách nhiệm tổ chức xác định giá (Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài chính tỉnh Quảng Ngãi) tạm thời xác định
thời điểm xác định giá là tại thời điểm ban hành văn bản chỉ đạo của UBND tỉnh
Quảng Ngãi hoặc tại thời điểm thực tế ký hợp đồng thuê đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá.
+ Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì việc khảo sát, thu thập thông tin của
tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử
dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội,
diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi
là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
là phải đảm bảo trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất để phân tích, so sánh, điều chỉnh theo phương pháp so sánh trực tiếp. Do đó, việc chưa xác định được cụ thể thời điểm xác định giá sẽ dẫn đến bị động, lúng túng khi thu thập, lựa chọn các tài sản so sánh để sao cho các thông tin tài sản so sánh phải gần nhất
và còn phải đảm bảo tính pháp lý theo quy định đến khi thời điểm xác định giá được xác định (tức thời điểm được UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê
đất). Trường hợp sau khi giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án đã
được cơ quan có chức năng xác định, được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể trên địa
bàn tỉnh Quảng Ngãi thông qua và được UBND tỉnh Quảng Ngãi thống nhất thông báo
giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Chủ đầu tư dự án (thời điểm này chỉ
ban hành theo hình thức văn bản thông thường, chưa ban hành quyết định phê duyệt giá đất) mà dự án hoàn thành giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất quá lâu so với thời điểm xác định giá theo
chỉ đạo của UBND tỉnh, dẫn đến các thông tin về thời điểm chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của các tài sán so sánh đã quá 02 năm thì phải
tiến hành thu thập lại thông tin và lập thủ tục xác định lại giá đất theo đúng quy định. + Theo quy định tại khoản 7 mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 ban hành
kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính thì thời hạn
có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh
tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến
tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực. Do đó, trường hợp sau khi giá đất
tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án đã được câp có thẩm quyền thuê Đơn
vị có chức năng tư vấn xác định giá đất ban hành Chứng thư định giá đất, được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi thông qua và được UBND
tỉnh Quảng Ngãi thống nhất thông báo giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
cho Chủ đầu tư dự án mà dự án hoàn thành giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh
Quảng Ngãi ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất quá 06 tháng so với thời điểm
Chứng thư định giá đất của Đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá có hiệu lực thì phải lập thủ tục xác định lại giá đất theo đúng quy định.
+ Thực hiện việc lựa chọn phương pháp định giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Điều 8 Thông
tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì Phương pháp thặng dưđược áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng
doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Do đó, việc xác định gia đất tính
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản sửdụng
phương pháp thặng dư làm phương pháp chủ đạo để xác định giá đất tính thu tiền sử
dụng đất kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để tính toán đơn giá đầu vào tạo
doanh thu theo phương pháp thặng dưvà được xác định trên cơ sở quy hoạch chi tiết
xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, trường
thẩm quyền xác định, được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Quảng
Ngãi thông qua và được UBND tỉnh Quảng Ngãi thống nhất thông báo giá đất tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Chủ đầu tư dự án mà dự án tiếp tục được điều chỉnh
quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và được UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất căn cứ trên cơ sở quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt điều chỉnh thì cũng phải lập thủ tục xác định lại giá đất.
Từ những nội dung nêu trên nhận thấy việc thực hiện xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trong thời gian qua trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi khi chưa hoàn thành xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và chưa được cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất nảy sinh nhiều bất cập. Theo đó, để xác định giá đất tính thu tiền sửdụng đât,
tiền thuê đất đối với một dự án kinh doanh bất động sản thì Sở Tài nguyên và Môi trường (hoặc Sở Tài chính) phải lập thủ tục thuê Đơn vị có chức năng tưvấn xác định
giá đất tiến hành khảo sát, thu thập thông tin giao dịch thị trường; phân tích thông tin
về thửa đất, khu đất cần xác định giá và tính toán để ban hành Chứng thưđịnh giá đất. Trên cơ sở kết quả xác định giá, Sở Tài nguyên và Môi trường (hoặc Sở Tài chính)
kiểm tra, xây dựng phương án giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tổ chức thẩm định (thông qua kết quả kiểm tra của Tổ tư vấn) trước khi trình UBND tỉnh. Tuy nhiên, UBND tỉnh không thể ban hành quyết định phê duyệt kết quả xác định giá mà chỉ thông báo kết quả quả xác định giá bằng hình thức văn bản thông thường và thông báo giá chỉ đảm bảo tính pháp lýđể áp dụng
trong thời gian tối đa 06 tháng kể từ ngày ban hành Chứng thưđịnh giá đất của Đơn vị
có chức năng tưvấn xác định giá, tức là chưa đến 06 tháng kể từngày UBND tỉnh có
văn bản thông báo kết quả xác định giá. Do đó, trường hợp chủ đầu tư thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và lập thủ tục đểUBND tỉnh ban hành quyết định
giao đất, cho thuê đất quá thời gian áp dụng nêu trên thì phải tiếp tục thuê đơn vị tư vấn và lập thủ tục xác định lại giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định
trước khi trình UBND tỉnh quyết định. Trong khi đó, chi phí để thuê đơn vị tưvấn xác định giá đối với các dựán kinh doanh bất động sản bình quân là khoảng gần 100 triệu đồng/dự án từ ngân sách nhà nước theo định mức quy định tuỳ thuộc vào quy mô và tính chất của từng dự án. Như vậy, một dự án mà phải 02 lần thực hiện thủ tục xác định giá và phải tốn 02 lần chi phí thuê đơn vị tư vấn xác định giá từ ngân sách nhà nước là mất nhiều thời gian, công sức và tốn kém.
- Đối với các dự án có quy mô diện tích quy hoạch lớn được UBND tỉnh chấp
thuận chủ trương chia dự án thành nhiều giai đoạn đầu tư hoặc các dự án không được
chấp thuận chủ trương chia dự án thành nhiều giai đoạn nhưng do thực tế công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm, gặp nhiều vướng mắc nên được UBND tỉnh Quảng Ngãi quyết định giao đất, cho thuê đất thành nhiều đợt theo hình thức giải phóng mặt
bằng đến đâu xin giao đất, cho thuê đất đến đó. Việc giao đất, cho thuê đất thành nhiều đợt, nhiều giai đoạn trong cùng một dự án đầutư kinh doanh bất động sản như thế này sẽ tương ứng phát sinh nhiều thời điểm xác định giá khác nhau cho từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất. Vấn đề này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá đất tính thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất tại từng thời điểm xác định giá và thông thường sẽ có xu hướng
biến động tăng cao vì trước khi có dự án đầu tư thì hầu hết các khu vực dự án là đất
nông nghiệp và các khu dân cư thưa thớt, mức sinh lời kém, giá trị giao dịch thị trường
thấp nhưng khi các dự án kinh doanh bất động sản bắt đầu triển khai đầu tư, kinh doanh đợt 1 hoặc giai đoạn 1 thì sẽ thu hút đông dân cư tập trung, tạo động lực nâng
cao giá trị giao dịch thị trường về quyền sử dụng đất tại khu vực dự án. Do đó, việc
tính doanh thu phát triển để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng dất, tiền thuê đất cho các đợt, giai đoạn tiếp theo căn cứ trên cơ sở thông tin giao dịch chuyển nhượng trên thị trường đã được xác lập tại các đợt, giai đoạn liền kề trước của chính dự án nên sẽ
dẫn đến kết quả xác định giá đất tăng dần về đơn giá, giá trị tính thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất. Như vậy, trong cùng một dự án mà được giao đất, cho thuê đất thành nhiều đợt, nhiều giai đoạn sẽ phải xác định giá và giá trị tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của từng đợt, từng giai đoạn là khác nhau, gây mất nhiều thời gian, chi phí cho công tác xác định giá; mặt khác việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng liên tục qua từng đợt, giai đoạn giao đất, cho thuê đất sẽ phá vỡ về phương án tài chính ban đầu của các dự án đầu tư được lập và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nên dễ
phát sinh những trường hợp bức xúc, kiến nghị của các đơn vị Chủ đầu tư dự án.
3.3.2. Về việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án sau khi giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được xác định