3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.4.2. xuất một số giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn
3.4.1. Cơ sởđề xuất giải pháp
- Đúc kết kinh nghiệm về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của các
nước trên thế giới.
- Những thuận lợi và khó khăn về yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh
Đồng Nai.
- Các chương trình, chính sách, kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của tỉnh Đồng Nai.
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ởcho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đến năm 2025 bàn tỉnh Đồng Nai đến năm 2025
Trên cơ sở phân tích tình hình, thực trạng, các thuận lợi và những hạn chế trong việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp; những bài học đúc kết được từ kinh nghiệm của các nước trên thế giới cũng như các địa phương trong nước về phát triển nhà ởcho người thu nhập thấp, trong phạm vi đề tài này, tôi đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đến năm 2025 như sau:
3.4.2.1. Giải pháp về huy động vốn đầu tư phát triển
a. Nguồn vốn ngân sách
Hàng năm, tỉnh ưu tiên dành kinh phí từ ngân sách thỏa đáng để tập trung đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Khai thác nguồn vốn đầu tư trực tiếp, vốn
ưu đãi của Trung ương. Để nâng cao nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước cần tăng
tỷ lệ tích lũy từ nội bộ nền kinh tế của tỉnh, tiếp tục duy trì tốc độtăng trưởng cao, huy
động vốn từ phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình, từ việc đấu giá quyền sử
dụng đất đối với quỹđất do Nhà nước trực tiếp quản lý; đấu thầu dựán, đấu giá quỹ đất dôi dư,... và đồng thời có các biện pháp chống tham nhũng, tránh lãng phí, thất thoát trong quá trình thực hiện.
b. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài
Tận dụng tốt các mối quan hệ sẵn có và tăng cường thiết lập các mối quan hệ
mới với các tổ chức tài chính lớn trên thế giới, các tập đoàn kinh tế lớn, các quỹđầu tư đến từ các quốc gia phát triển như: Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB), các tổ chức phi chính phủ (NGO), các nhà tài trợ lớn ODA từ Nhật
Bản, Phần Lan, Bỉ,... đểhuy động vốn ưu đãi về lãi suất và thời gian (thông thường có thời hạn cho vay từ 30 - 50 năm với lãi suất từ 0,5 - 3%/năm). Bên cạnh đó phải có kế
hoạch đầu tư xây dựng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp với mục tiêu, đối tượng, thời gian hoàn vốn,... cụ thể, rõ ràng và mang tính khả thi cao.
c. Nguồn vốn từ xã hội hóa
Thu hút mọi nguồn lực xã hội tham gia thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tạo điều kiện và cơ hội tốt nhất cho mọi tầng lớp xã hội tham gia thị
trường này. Trong điều kiện khó khăn hiện nay, đểthu hút được các nguồn vốn từ xã hội hóa trước mắt, phải đẩy mạnh công tác nâng cao nhận thức về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp đối với cộng đồng, xác định việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp là việc làm đòi hỏi chữ tâm, đưa lợi ích của cộng đồng, xã hội lên trên.
d. Công khai tình hình sử dụng các nguồn vốn huy động để xây dựng nhà ở cho
người thu nhập thấp
Đểthu hút được nhiều vốn từ các nguồn trên thì tỉnh nên công khai tình hình sử
dụng các nguồn vốn huy động đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên phương tiện thông tin đại chúng: nhu cầu cần mua và các tiêu chuẩn cần có, kèm theo thời hạn thanh toán, chế tài; tình hình thực hiện hàng năm như: tổng số vốn huy động
được, số lượng nhà chung cư đã xây dựng, số lượng nhà đã bán hoặc cho thuê, các khoản chi hỗ trợ cho bên cung, cầu, vốn còn lại, nhu cầu vốn cho những năm tới,...
3.4.2.2. Giải pháp về trợ giúp tài chính
a. Phương thức hỗtrợ bên cung
Để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì cần phải:
- Hỗ trợ tối đa cho doanh nghiệp đượcmiễn giảm các loại thuế, phí như: tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất; miễn thuế giá trị gia tăng, được miễn thuế sử dụng đất; miễn
thuế thu nhập doanh nghiệp; thu tiền thuê nằm trong khung giá quy định của tỉnh. - Đơn giản hóa tối đa quy trình giải quyết thủ tục hành chính để các chủđầu tư
có thể sớm triển khai thực hiện dự án nhằm giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở của người dân; tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn từ chương
trình kích cầu của tỉnh với hỗ trợ lãi suất ở mức cao nhất.
- Đối với những chủ đầu tư có dựán vướng mắc về công tác đền bù giải tỏa (trong tương lai) thì UBND tỉnh nên có các hỗ trợ cần thiết trong việc bồi thường, đền bù, giải tỏa và bàn giao mặt bằng để chủđầu tư sớm triển khai thực hiện dựán đáp ứng theo yêu cầu của chương trình nhà ởcho người thu nhập thấp.
b. Phương thức hỗ trợ bên cầu
Tại Điều 75 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, Chính phủ đã ban hành chủ trương thành lập Quỹ Phát triển nhà ở địa phương, là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận, có chức năng cho các nhà đầu tư vay vốn
ưu đãi để xây dựng nhà ở.
Ngoài ra, Chính phủ cũng chỉđạo các bộ, ngành nghiên cứu thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở để phục vụ cho các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở được vay vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.
Trợ giúp lãi suất tiền vay cho cả bên cung và bên cầu, tức là các bên vay vốn ngân hàng thương mại theo lãi suất thông thường, ví dụ lãi vay là 10%, nhưng được Nhà nước trả hộ một phần lãi suất, chẳng hạn 4%, do đó chỉ còn phải trả lãi suất với mức 6%. Mô hình này có tính khả thi cao khi trợ giúp người thu nhập thấp vay tiền mua nhà, vì có thể triển khai sớm do không cần lập ra một tổ chức tài chính mới và cần đến nguồn vốn lớn để cho vay, cách quản lý lại tương đối đơn giản, có thể tận dụng hệ thống ngân hàng hiện có định ra cơ chế giao cho Kho bạc Nhà nước thực hiện nhiệm vụ trả bù phần lãi suất ưu đãi. Nguồn vốn để Kho bạc Nhà nước chi trả cho sự
trợ giúp đó được trích từ nguồn thu được từ thuếnhà, đất để lập quỹ trợ giúp lãi suất,
thông qua đó mà thực hiện công bằng xã hội, điều tiết thu nhập của người giàu đang ở
nhà cao cấp sang trọng sang giúp đỡ người nghèo cải thiện nhà ở.
3.4.2.3. Giải pháp về phân phối nhà ở cho người thu nhập thấp
- Nhanh chóng xây dựng và ban hành quy chế, thủ tục xét duyệt bán, cho thuê nhà ở đối với người thu nhập thấp, xem đây như là một bộ thủ tục hành chính tương đương như những bộ thủ tục hành chính về các lĩnh vực hiện đang thực hiện ở các sở
ban ngành và UBND các huyện, thị xã, thành phố. Cần phải công khai quy trình giải quyết, thủ tục đăng ký và điều kiện xét duyệt, mẫu hồ sơ và lệ phí, thành phần và số
lượng hồsơ, đối tượng và thời hạn giải quyết, cơ quan thực hiện và kết quả thực hiện,... - Thực hiện dịch vụ hành chính công về nhà ởcho người thu nhập thấp. Có thể
giao cho một tổ chức chuyên trách cung cấp dịch vụ này
- Thành lập Hiệp hội nhà ở dành cho người thu nhập thấp ở địa phương với chức năng gắn kết các tổ chức và đoàn thể xã hội nhằm phát huy vai trò phản biện,
giám sát, tư vấn về nhà ở, giới thiệu danh sách người thu nhập thấp mua nhà.
- Công bố rộng rãi các tiêu chí và kết quả xét duyệt để người dân được biết và cùng giám sát thực hiện; đồng thời có phản hồi, nêu rõ lý do cụ thểcho các đối tượng
không được giải quyết được biết. Tăng cường công tác giám sát cộng đồng đối với công tác này.
Hiện nay, tiêu chí diện tích nhà ở bình quân 5m2/người để xét duyệt cho thuê hoặc mua nhà ở thu nhập thấp là quá khắt khe, nên nới rộng lên 8m2/người theo nhưđề
xuất của Bộ Xây dựng.
Ngoài ra, quy định 10 năm mới được mua bán lại căn hộ là quá lâu, nên tạo
điều kiện cho phép chủ hộ sau khi mua nhà và đóng tiền đầy đủđược chuyển nhượng lại trong thời hạn khoảng 05 năm.
- Thiết lập kênh thông tin và công bốdanh sách các đối tượng được giải quyết nhà ở lên các phương tiện thông tin đại chúng tại các website của: UBND tỉnh, Sở Xây dựng, Doanh nghiệp chủ dự án, để kiểm tra, giám sát, tránh thiếu sót và trùng lặp về danh sách được giải quyết.
- Định kỳ 6 tháng hoặc hàng năm cần có đánh giá chất lượng phục vụ của quy trình, thủ tục này thông qua việc khảo sát lấy ý kiến của người dân, trong đó trực tiếp là ý kiến của người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ởđang hoặc đã được giải quyết, các nội dung cần xem xét là khả năng tiếp cận, khả năng đáp ứng, cơ chế phản hồi, mức độ hài lòng của người dân,... để từđó có cơ sởđề ra các giải pháp hoàn thiện chất lượng phục vụ.
3.4.2.4. Giải pháp về tăng cường công tác tổ chức quản lý
a. Giải pháp chung
Để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh trong thời gian tới, cần phải đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo các cách thức sau:
- Xác lập chếđộ trách nhiệm cá nhân trong công tác quản lý, mọi cán bộ, nhân viên đều phải chịu trách nhiệm trong phạm vi thẩm quyền được phân công.
- Phân quyền nhiều hơn cho cấp huyện, phường trong công tác giám sát, kiểm tra tình hình sử dụng căn hộ thu nhập thấp tại các khu chung cưtrên địa bàn.
- Tập trung chỉđạo và thực hiện rà soát các loại thủ tục hành chính trong lĩnh vực phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và khảnăng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.
- Kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật. Xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân tùy tiện đặt ra các thủ tục hành chính trái pháp luật, sai thẩm quyền, gây khó khăn, phiền hà cho người dân và các bên liên quan trong quá trình thực hiện.
- Tăng cường đối thoại giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các tổ
chức và công dân; mở rộng dân chủ, phát huy vai trò của các tổ chức, công dân và các chuyên gia tư vấn độc lập trong việc xây dựng, ban hành và thực thi các thủ tục hành chính về nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Hình thành, niêm yết công khai đường dây nóng, bộ phận thường trực tiếp nhận ý kiến đóng góp, các nội dung phản ánh, kiến nghị, khiếu nại, tố cáo của tổ chức,
công dân đối với các thủ tục hành chính và đội ngũ cán bộ, công nhân viên chức; thực hiện hiệu quảhơn công tác giám sát và góp phần nâng cao chất lượng của các thủ tục hành chính về nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dưỡng để từng bước hình thành một đội ngũ
cán bộ, công nhân viên chức có tư duy mới, có kiến thức, có phẩm chất đạo đức và
năng lực hoạt động thực tiễn. Để hoạt động đào tạo, bồi dưỡng được tiến hành có hiệu quả, trước hết phải thực hiện tốt công tác phân loại cán bộ, công chức, viên chức. Trên
cơ sở phân định rõ sự khác nhau về nhiệm vụ, quyền hạn, yêu cầu năng lực giữa cán bộ, lãnh đạo quản lý với công chức, viên chức chuyên môn, nghiệp vụ; cần có phương
pháp, nội dung, cách thức đào tạo, bồi dưỡng phù hợp cho từng đối tượng, bảo đảm chuyên sâu, gắn liền với hoạt động thực tiễn và có hiệu quả cao.
- Nên có quy định bắt buộc cán bộ, công nhân viên chứclàm việc trong lĩnh vực phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của các cấp, các ngành trên địa bàn tỉnh phải
được tham dự lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về phát triển và quản lý nhà ở hàng
năm để cập nhật được các cơ chế, chính sách, quy định của Pháp luật, các thông tin trong và ngoài nước liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Tăng cường phân công, phân cấp trong quản lý cán bộ, công chức, viên chức. Trước hết, cần phải hoàn thiện về mặt cơ chế đúng đắn để làm cơ sở đánh giá chính xác, phát hiện, khen thưởng và đề bạt đúng người có năng lực, thay đổi và điều chuyển những người năng lựcyếu kém, loại trừ những yếu tố ngẫu nhiên, may mắn, những
động cơ không lành mạnh.
- Thực hiện chính sách khen thưởng, đãi ngộ, kỷ luật,... theo đúng quy định, đề
cao trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu cơ quan, đơn vị. Cần phải xử lý mạnh tay
đối với một bộ phận cán bộ, công nhân viên chức không nắm vững pháp luật, trình độ
chuyên môn thấp, hành động tùy tiện để trục lợi cá nhân, thể hiện tính kỷ cương và
nghiêm minh của pháp luật, đồng thời qua đó nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về
nhà ở cho người thu thập thấp trên địa bàn tỉnh.
b. Đối với các đơn vị có nhiệm vụ giải quyết nhà cho người thu nhập thấp
- Bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc trình các cơ quan có thẩm quyền xem xét bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung các thủ tục hành chính theo hướng cắt giảm và nâng cao chất lượng thủ tục hành chính về nhà ở cho người có thu nhập thấp.
- Công bố công khai các thủ tục, các loại giấy tờ, hồsơ, biểu mẫu, quy trình giải quyết công việc, thời gian giải quyết, phí và lệ phí, ... một cách thiết thực, phù hợp để
tổ chức, công dân biết và thực hiện thuận lợi.
- Nghiên cứu, triển khai thực hiện thí điểm cơ chế “một cửa” trong lĩnh vực nhà
ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh.
c. Đối với các đơn vị có nhiệm vụ quản lý, giám sát các chủđầu tư, nhà thầu thi công dự án nhà ởcho người thu nhập thấp
- Tăng cường kiểm tra, giám sát tiến độ triển khai thi công các dự án nhà ở thu nhập thấp, xây dựng các phương án dự phòng để xử lý kịp thời những phát sinh trong quá trình thực hiện nhằm đảm bảo đúng tiến độ.
- Có biện pháp chế tài mạnh các chủđầu tưđược giao đất thực hiện dự án nhà ở
thu nhập thấp nhưng không đảm bảo tiến độ, chất lượng xây dựng công trình cũng như
quản lý vận hành theo quy định hiện hành.
- Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao khả năng quản lý đô thị
trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, quản lý quá trình khai thác sử dụng công trình, đánh
giá hiệu quả các dựán sau khi đầu tư.
3.4.2.5. Nhóm giải pháp hỗ trợ về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
a. Quy hoạch
Việc quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp cần phải được tính toán phù hợp với định hướng phát triển của tỉnh, được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất của mỗi