3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.2.3. Thực trạng nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
3.2.3.1. Tình hình nhu cầu về nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp
Trong nhiều năm nay, Đồng Nai đã dành nhiều quan tâm cho công tác phát triển nhà ở xã hội bằng các Nghị quyết của Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân tỉnh, Ủy ban nhân dân tỉnh cùng sự vào cuộc của các sở, ban ngành. Năm 2016, UBND ban hành kế
hoạch số 4197/KH-UBND về phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016 - 2020, với mục
tiêu đến năm 2020 toàn tỉnh Đồng Nai có khoảng 20 nghìn căn nhà ở xã hội, cho thấy sự nỗ lực của các cấp lãnh đạo tỉnh Đồng Nai trong công tác phát triển nhà ở xã hội, góp phần phát triển kinh tế - xã hội theo mục tiêu phát triển Quốc gia.
Bảng 3.7. So sánh mức tăng lao động và nhu cầu về nhà ởnăm 2015 – 2017
Đơn vịtính: Người
Năm 2015 Năm 2017 Tỷ lệtăng 2015 - 2017 (%)
Số lao động Nhu cầu về nhà ở Số lao động Nhu cầu về nhà ở Sốlao động Nhu cầu về nhà ở 421.467 133.588 496.000 174.370 17,68 30,53
(Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra)
Hiện nay, Đồng Nai có 39 dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai với diện tích đất 166 ha, quy mô 25 nghìn căn hộ, có khả năng bố trí cho 100 nghìn
người. Các dựán này đến nay đã hoàn thành 2.710 căn hộ, giải quyết chỗ cho trên 10 nghìn công nhân lao động. Dự báo, nhu cầu nhà ở công nhân trong giai đoạn từ 2017
đến năm 2020, có hơn 190 ngàn công nhân lao động có nhu cầu về nhà ở xã hội.
Trong đó, công nhân các khu, cụm công nghiệp khoảng 139 ngàn người; công nhân ở
ngoài các khu, cụm công nghiệp là 51 ngàn người. Nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh
Đồng Nai chủ yếu là nhà chung cư, được xây dựng từ 5 - 12 tầng với diện tích bình quân khoảng 50 - 60m2/căn đối với nhà bán và 30 - 35m2/căn đối với cho thuê. Các dựán này đều được quy hoạch đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật đầy đủ như: Hệ thống cấp thoát nước, có nguồn điện an toàn, có hệ thống phòng cháy chữa cháy, nhà để xe, khu xử lý rác thải…
Bảng 3.8. Thống kê lao động phân bố trong các khu công nghiệp năm 2017
Đơn vịtính: Người TT Tên các khu CN Diện tích (ha) Tổng số lao động Lao động địa phương Lao động ngoài tỉnh 1 Lộc An-Bình Sơn 497,77 22.000 8.140 13.860 2 Giang Điền 529 24.000 8.880 15120 3 Dầu Giây 331 14.000 5.180 8.820 4 Long Khánh 264,47 8.000 2.960 5040 5 Ông Kèo 823 25.000 9.250 15.750 6 Agtex Long Bình 43 5.000 1.850 3.150 7 Tân Phú 54 6.000 2.220 3.780 8 Bàu Xéo 499,86 15.000 5.550 9.450
TT Tên các khu CN Diện tích (ha) Tổng số lao động Lao động địa phương Lao động ngoài tỉnh 9 Thạnh phú 177,2 13.000 4.810 8.190 10 Xuân lộc 109 12.000 4.440 7.560 11 N.Trạch II–Lộc Khang 70 5.000 1.850 3.150 12 N.Trạch II - Nhơn Phú 183 12.000 4.440 7.560 13 Nhơn Trạch VI 315 18.000 6.660 11.340 14 Long Đức 283 15.000 5.550 9.450 15 Định Quán 54 4.000 1.480 2.520 16 An Phước 130 11.000 4.070 6.930 17 Long Thành 488 24.000 8.880 15.120 18 Nhơn Trạch V 302 18.000 6.660 11.340 19 Tam Phước 323 16.000 5.920 10.080 20 Dệt may Nhơn Trạch 184 13.000 4.810 8.190 21 Biên Hòa I 335 15.000 5.550 9.450 22 Sông Mây 474 26.000 9.620 16.380 23 Nhơn Trạch I 430 19.000 7.030 11.970 24 Nhơn Trạch III 688 24.000 8.880 15.120 25 Nhơn Trạch II 347 22.000 8.140 13.860 26 Loteco 100 9.000 3.330 5.670 27 Biên Hòa II 365 24.000 8.880 15.120 28 Amata 494 26.000 9.620 16.380 29 Gò Dầu 184 18.000 6.660 11.340 30 Hố Nai 226 11.000 4.070 6.930 31 Suối Tre 149,51 10.000 3.700 6.300 32 CNC Long Thành 410,28 11.000 4.070 6.930 Tổng cộng 9.303,305 496.000 183.150 311.850
Ngoài ra, nhà trọ do hộgia đình, cá nhân xây dựng cũng góp phần không nhỏ
trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn. Các nhà trọ này tuy đáp ứng
được tiêu chuẩn diện tích 5m2/người, nhưng nhìn chung chưa đảm bảo các yếu tốnhư:
giao thông thông thoáng, cấp thoát nước, an ninh, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi
trường. Đến năm 2020, dự báo sốlượng nhà trọlà 20.000 cơ sở với số lượng 150.000 phòng, kế hoạch đến năm 2020 có 80% nhà trọđạt chuẩn theo quy định, giải quyết chỗ ở cho khoảng 450.000 lao động.
Đối với công nhân làm việc tại các cụm công nghiệp, mức lương bình quân của công nhân trong khu công nghiệp là 5.300.000 đồng/tháng; thu nhập bình quân khoảng
6.200.000 đến 8.000.000 đồng/tháng; mức chi trả tiền nhà từ lương khoảng 500.000
đến 800.000 đồng/tháng. Với mức thu nhập bình quân và khảnăng tích lũy của công nhân khu công nghiệp so với giá nhà ở trên thị trường có sự chênh lệch rất lớn, đó chính là nguyên nhân cơ bản làm cho đại bộ phận những người lao động trong các khu công nghiệp phải thuê nhà bên ngoài với diện tích chật chội và giá cả các dịch vụ khác
như điện, nước cao gấp nhiều lần so với các hộthông thường.
a. Thực trạng về nhu cầu về nhà ởcho người thu nhập thấp
Đến cuối năm 2017, mức thu nhập bình quân lao động trong khu vực Nhà nước là 6.500.000 đồng/tháng, như vậy tổng thu nhập bình quân hộgia đình 2 con ăn theo là
13.000.000 đồng/tháng.
Theo tỉ lệ chi trả các khoản sinh hoạt gia đình từ kết quảđiều tra xã hội học của Bộ Xây dựng (ăn uống chiếm 25,2%, mua sắm đồdùng gia đình 18,6%, học tập của bản thân và con cái 11,5%, giao tiếp xã hội 11,2%, điện nước sinh hoạt 8,9%, may mặc 6,1%, khám chữa bệnh 3,8%, chi khác 3,2%) thì khảnăng chi cho nhà ở từlương
tối đa đạt khoảng 11% tương đương 1.430.000 đồng/tháng.
Mức lương của gia đình vợ chồng trẻ là công chức hạng A1 thu nhập hàng tháng là 2 x 2,34 x 1.300.000 = 6.084.000 đồng, mức chi trả tiền nhà từlương đạt tối
đa 569.240 đồng/tháng/hộ.
Như vậy mức thu nhập bình quân và khảnăng tích lũy các đối tượng thu nhập thấp so với giá nhà ở trên thịtrường có sự chênh lệch rất lớn, đó chính là nguyên nhân
cơ bản làm cho đại bộ phận những người lao động, bao gồm cả những đối tượng
hưởng lương từ ngân sách và làm việc ở các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác. Việc tạo lập chỗở của các đối tượng này là rất khó khăn nếu không có chính sách tạo điều kiện và sự hỗ trợ của Nhà nước.
Theo khảo sát, điều tra cùng với số liệu cung cấp của Sở Lao động - Thương
binh và Xã hội, Liên đoàn Lao động tỉnh, các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và dạy nghềtrên địa bàn tỉnh, số hộ cán bộ, công chức, viên chức chưa
có nhà ở hoặc đang ở nhà tạm tính đến cuối năm 2017 là 141.295 hộ, trong đó các dự án đã và đang triển khai đã đáp ứng được 68.473 căn hộ, đạt tỷ lệđáp ứng 51,53%, số căn hộ còn thiếu đểđáp ứng được nhu cầu trên tính đến nay là 72.822 căn hộ.
b. Thực trạng nhu cầu về nhà ở cho học sinh sinh viên.
Theo thống kê từcác trường đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp trên
địa bàn tỉnh, đến nay số sinh viên, học sinh chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh là 42.955 sinh viên, trong đó ước có 17.231 học sinh có nhu cầu thuê nhà bên ngoài ký túc xá để ở. Đến nay, có 4 dự án nhà ở sinh viên đã được đầu tư xây dựng trên diện tích 2,61ha với diện tích sàn đạt 66.669 m2 với 1.279 căn đáp ứng cho 7.088 sinh viên đạt tỷ lệ đáp ứng nhu cầu là 41,13%, số căn hộ còn thiếu so với nhu cầu là 58,87% tương ứng cho 10.143 sinh viên.
3.2.3.2. Tình hình đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Nai
Kết quả nghiên cứu cho thấy, dựa trên nhu cầu nhà ở công nhân trong thời gian qua, ngoài các khu nhà ở cho thuê do nhân dân tự xây dựng còn có các dự án do các tổ
chức trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng theo các cơ chế chính sách của
Đảng và Nhà nước, trên cơ sởđó có thể tạm phân ra hai loại mô hình phát triển là: - Mô hình nhà ở công nhân tập trung: Do các doanh nghiệp nhà nước, tư nhân trong và ngoài nước đầu tư xây dựng.
- Mô hình nhà ở công nhân riêng lẻ: Hộgia đình, cá nhân tham gia đầu tư nhà ở
công nhân.
Dựa vào các mô hình trên, nghiên cứu đã tìm ra thực trạng xây dựng như sau:
a. Mô hình nhà ở công nhân tập trung
Theo Quyết định 66/2009/QĐ-TTg, bắt đầu từnăm 2009, nguồn vốn đầu tư nhà ở công nhân chủ yếu được xã hội hóa. Đến nay, trên toàn tỉnh có 39 dự án nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp đáp ứng cho khoảng 90.000 người, tương ứng 51,9% nhu cầu về nhà ở hiện tại của công nhân, bao gồm:
- Có 04 dự án tiêu biểu đã hoàn thành và đưa vào sử dụng:
+ Dự án khu nhà ở công nhân khu công nghiệp Nhơn Trạch của Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị và công nghiệp IDICO tại huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai. Diện tích sàn xây dựng 177.000m2, 3491 căn gồm 824 căn cho thuê, 2667 căn bán, đáp ứng nhu cầu ở cho 5.500 công nhân. Đây là dự án điển hình về thi công và thời gian giải quyết thủ tục hành chính về cấp phép xây dựng.
+ Khu chung cư N4 do công ty cổ phần LICOGI 16 tại Khu dân cư Long Tân, Nhơn Trạch có quy mô 5,0 ha với tổng vốn đầu tư 312,42 tỷđồng, 843 căn, đáp ứng nhu cầu ở cho 6000 công nhân.
+ Dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại phường Tam Hòa do Công ty
Sơn An, thành phố Biên Hòa đầu tư giai đoạn 1 và 2 gồm 356 căn hộ đáp ứng chỗở
cho khoảng 2000 công nhân đã đưa vào sử dụng, giai đoạn 3 đang thi công với diện
tích đất 2,3 ha, quy mô xây dựng 48.000m2sàn đáp ứng cho 6.800 công nhân.
+ Ký túc xá cho công nhân của Công ty TNHH Hyosung Việt Nam, tổng diện tích sàn xây dựng 32.850 m2, đáp ứng nhu cầu ở cho 4.500 công nhân.
- Có 01 dựán đang xây dựng tại Xã Phước An, huyện Nhơn Trạch: Công ty Cổ
phần Đệ Tam đầu tư với tổng số vốn 76,16 tỷđồng, diện tích sàn xây dựng khoảng 11.250 m2, gồm 4 khối nhà cao tầng, đáp ứng nhu cầu ở cho khoảng 1.540 công nhân. Dựán được khởi công tháng 4 năm 2016, hiện đã thi công xong một khối nhà.
- Có 04 dựán đang trong giai đoạn chuẩn bịđầu tư:
+ Dự án Chung cư nhà ở xã hội của Công ty Long Thuận trên diện tích 3,5 ha, với 105.000 m2sàn đáp ứng cho 9.600 người, đang làm thủ tục khảo sát địa điểm.
+ Dựán Chung cư CC-02 của Công ty Đệ Tam tại xã Phước An, huyện Nhơn
Trạch trên diện tích 0,28 ha, với 8.400 m2 sàn, dự kiến khi hoàn thành đáp ứng chỗở
cho 600 công nhân.
+ Dự án Nhà ở công nhân KCN Lộc An - Bình Sơn (giai đoạn 01) tại xã Lộc An, huyện Bình Sơn, trên diện tích 2ha, với 50.000 m2 sàn, dự kiến khi hoàn thành
đáp ứng cho 4.571 công nhân.
+ Dự án khu dịch vụ phục vụ công nhân của công ty cổ phần Taekwang Vina trong khu công nghiệp Agtex Long Bình, thành phố Biên Hòa trên diện tích 3,4 ha, với 85.000 m2 dự kiến khi hoàn thành sẽđáp ứng cho 7.771 công nhân.
Bảng 3.9. Tổng số chỗởđáp ứng năm 2017
Số nhu cầu ở năm 2017
Quỹ nhà ở đáp ứngcho công nhân năm 2017
Số lượng Tỷ lệ (%)
174.370 90.000 52,9
(Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra) b. Mô hình nhà ở công nhân riêng lẻ
Kết quả nghiên cứu cho thấy, theo thống kê sơ bộ trên địa bàn các thành phố, huyện, thị xã có khoảng 9.400 hộ có nhà ở cho thuê với khoảng 40.000 phòng, diện tích trung bình từ 12 - 20 m2 do nhân dân tự xây dựng đểđáp ứng cho số công nhân
lao động trong các khu, cụm công nghiệp…chưa có nhà ở với diện tích từ 4- 5m2/người, giá thuê trung bình từ 500.000 – 1.000.000 đồng/phòng/tháng. Tập trung
chủ yếu tại các địa bàn thành phố Biên Hòa, Trảng Bom, Nhơn Trạch, Long Thành,
Nhơn Phú.
- Thành phố Biên Hòa có khoảng 1.684 hộ gia đình có nhà ở cho thuê với khoảng 4.185 phòng ở, diện tích khoảng 81.000 m2
- Huyện Nhơn Trạch có 2.158 hộ gia đình có nhà cho thuê, với 7.739 phòng, diện tích 115.994 m2.
- Huyện Trảng Bom có 891 hộgia đình có nhà cho thuê, với 2.578 phòng diện tích 43.826 m2.
- Huyện Long Thành có 1.447 hộ gia đình có nhà cho thuê, với 2.578 phòng diện tích 43.826 m2
c. Đánh giá các mô hình
* Mô hình nhà ở công nhân tập trung:
- Ưu điểm:
+ Việc phát triển ổn định kinh tế, gia tăng đầu tư đã thu hút ngày càng nhiều nhân
công lao động. Mô hình nhà ở tập trung đang ngày càng phát huy hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề nhà ở công nhân, tiết kiệm được tài nguyên và cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo phát triển không gian quy hoạch và kiến trúc cảnh quan.
+ Đảm bảo an ninh, điều kiện sinh hoạt cho công nhân và người lao động, quen dần với nếp sống tập thể hiện đại.
+ Giá cho thuê thấp, ổn định do được nhà nước và doanh nghiệp hỗ trợ và kiểm soát giá cho thuê.
+ Các dịch vụđi kèm được tổ chức quy mô chuyên nghiệp, đáp ứng đầy đủ nhu cầu ăn – uống- ngủ - nghỉ, vui chơi giải trí của công nhân.
+ Đảm bảo phát huy vai trò quản lý của nhà nước, qua đó kịp thời theo dõi, thu thập thông tin, đề xuất cơ chế chính xác và kịp thời.
- Nhược điểm:
+ Hiện nay mô hình này chủ yếu tập trung việc cho thuê riêng biệt theo giới
tính, chưa thu hút hết nhu cầu ở của công nhân có gia đình.
+ Các công trình công cộng như trường học, bệnh viện chưa được bố trí hợp lý hoặc chưa đầu tư nên khó hấp dẫn công nhân có gia đình vào ở.
+ Một số trường hợp chưa quen với lối làm việc, nếp sinh hoạt giờ giấc – lối sống và lối làm việc công nghiệp còn ngần ngại khi tham gia.
* Mô hình nhà ở công nhân riêng lẻ do nhân dân tự xây dựng:
- Ưu điểm:
+ Việc xây nhà ở cho công nhân thuê thường đơn giản và có giá thành thấp, không phải đền bù giải phóng mặt bằng, diện tích có thể linh hoạt tùy từng vị trí.
+ Mô hình này cũng là một giải pháp quan trọng giúp các hộđã bị thu hồi đất có thêm thu nhập và tạo động lực phát triển kinh tế, tăng mức tiêu thụ hàng hóa trong khu vực.
+ Công nhân khi thuê nhà được “tựdo” hơn so với nhà ở tập trung. - Nhược điểm:
+ Mô hình nhà ở riêng không đảm bảo cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phát triển không gian quy hoạch và kiến trúc cảnh quan.
+ Công nhân và người lao động đang phải trảcác chi phí điện nước rác thải cao
hơn nhiều so với quy định của nhà nước. Mặc dù đã có quy định về thu tiền điện,
nước, rác thải sinh hoạt… nhưng nhiều hộgia đình cho thuê vẫn chưa chấp hành với lý do “khấu hao” tài sản…
+ Không đảm bảo an ninh, điều kiện sinh hoạt cho công nhân và người lao động. + Giá cho thuê cao, không ổn đinh do được nhà nước khó kiểm soát giá cho thuê. + Các dịch vụ đi kèm được tổ chức không chuyên nghiệp, không đáp ứng đầy
đủ nhu cầu ăn – uống- ngủ - nghỉ, vui chơi giải trí của công nhân.