Sau hơn 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã thực hiện nhiều chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó yếu tố thị trường chưa có, nay đã hình thành và từng bước phát triển. Đối với thị trường đất đai cũng vậy, tuy nó cũng có những tính chất đặc trưng khác với những thị trường hàng hóa khác, nhưng cùng với xu hướng phát triển chung của nền kinh tế thị trường, thị trường đất đai đã từng bước hình thành và phát triển. Trong những năm gần đây với việc hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, đặc biệt Nhà nước với vai trò người định hướng đã áp dụng chủ trương, chính sách mới đáp ứng được những yêu cầu hiện tại. Một trong những chính sách đó là công tác đấu giá QSDĐ, tuy là hoạt động mới triển khai nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như đấu giá QSDĐ tại thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh
Quảng Nam [12].
1.2.2.1. Đấu giá QSDĐở tại thành phố Hà Nội
Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đấu giá QSDĐ.
Ngày 29/5/2003 UBND thành phố Hà nội đã ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ- UB về việc Ban hành Quy trình đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 23/10/2008 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 43/2008/QĐ- UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 14/9/2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ- UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 15/9/2014 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 71/2014/QĐ- UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê trên địa bàn thành phố.
Sau khi nhận được các văn bản của các cấp, các địa phương đã tổ chức triển khai thực hiện các văn bản đó kịp thời, hiệu quả và đã đạt được những kết quả rất quan trọng, góp phần thực hiện hoàn thành kế hoạch đấu giá QSDĐ trên địa bàn cả thành phố. Sau hơn 10 năm thực hiện, việc đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội đã mang lại cho thành phố một nguồn thu lớn nhằm bổ sung cho nguồn vốn đầu tư phát triển của thành phố và các quận, huyện, thị xã. Cụ thể: năm 2009 thành phố Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng 17,45 ha đất của 28 dự án, thu về hơn 3.480 tỷ đồng, năm 2010 thu được trên 3.500 tỷ đồng, năm 2013 thu được 1.960 tỷ đồng. Nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Ủy ban Nhân dân thành phố, sự vào cuộc tích cực của Tổ công tác liên ngành thành phố, đặc biệt là việc cải cách chính sách đấu giá QSDĐ theo Luật Đất đai 2013, Hà Nội đã thu được gần 3.000 tỷ đồng từ công tác đấu giá QSDĐ với diện tích đất tổ chức đấu giá 18,38 ha, năm 2015 Hà Nội dự kiến thu 2.200 tỷ đồng từ đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên tình trạng nợ quá hạn tiền đấu giá QSDĐ của Hà Nội vẫn còn lớn, lên đến hơn 1.000 tỷ đồng [12].
1.1.2.3. Đấu giá QSDĐở tại thành phố Đà Nẵng
Là một thành phố trực thuộc Trung ương và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, vì vậy cần phải đầu tư xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhằm tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân. Vấn
đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố. Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu QSDĐ.
Hình thức đấu giá: được tiến hành công khai bằng lời nói.
Đối tượng tham gia đấu giá: những người ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận QSDĐ và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và tham gia đấu giá.
Trong quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn thành phố. Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá. Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND thành phố Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trường tự do [12].
1.1.2.4. Đấu giá QSDĐở tại Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh cũng thực hiện công tác đấu giá QSDĐ từ rất sớm, vào năm 2003. Những năm đầu thực hiện công tác đấu giá QSDĐ, năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng, năm 2005 là 1.400 tỷ đồng. Dự kiến, thành phố sẽ thu được 700 tỷ đồng từ đấu giá QSDĐ trong năm 2015 này. Được biết, trong năm 2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tăng lên gấp 3 lần so với năm 2013, thu ngân sách 51.753 tỷ đồng. Những năm gần đây thị trường bất động sản cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đều gặp khó khăn, thị trường bất động sản bị đóng băng, khiến công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố cũng gặp khó khăn, số dự án đấu giá thành công chiếm tỉ lệ thấp. Tuy nhiên cũng như Hà Nội thị trường ở thành phố Hồ Chí Minh cũng bắt đầu có khởi sắc từ năm 2014. Thành phố đã sử dụng một phần lớn tiền thu từ đấu giá QSDĐ cho các quận, huyện để khai thác giá trị quỹ đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nói riêng và cả nước nói chung.
UBND thành phố Hồ Chí Minh vừa chính thức ban hành Quyết định 35/2015/QĐ-UBND, quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 (hay còn gọi là hệ số k). Theo đó, hệ số k được áp dụng tùy theo từng nhóm đối tượng và tùy theo từng khu vực địa bàn quận, huyện và các yếu tố làm tăng, giảm giá đất [12].
1.1.2.5. Đấu giá QSDĐở tại Quảng Bình
đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình được thực hiện bắt đầu từ những năm 2003. Nhưng trong giai đoạn từ năm 2003 đến đầu năm 2005 UBND tỉnh Quảng Bình chưa ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh. Do đó trong giai đoạn này đấu giá QSDĐ tại các địa phương được thực hiện trên cơ sở phương án xây dựng của các huyện, thành phố được UBND tỉnh phê duyệt. Đến ngày 07 tháng 12 năm 2005 UBND tỉnh Quảng Bình đã ban hành Quyết định số 61/2005/QĐ-UBND về quy chế đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Quảng Bình. Đây là quy chế đấu giá QSDĐ đầu tiên được áp dụng thống nhất cho các địa phương trong tỉnh. Nhưng trong quá trình thực hiện quy chế này đã phát sinh một số vướng mắc do đó UBND tỉnh đã tiếp tục ban hành Quyết định số 52/2006/QĐ-UBND ngày 04 tháng 12 năm 2006 để điều chỉnh bổ sung Quyết định số 61/2005/QĐ-UBND. Khi thực hiện Quyết định số 61 đã phát sinh một số tồn tại, vướng mắc như quy định về việc xây dựng giá khởi điểm, bước giá.... không còn phù hợp. Đồng thời để thực hiện theo đúng các nội dung của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, ngày 20 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Quảng Bình đã ban hành Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND về Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình để thay thế cho quyết định số 52/2006/QĐ-UBND.
Kể từ khi có chủ trương đấu giá QSDĐ, các địa phương trong tỉnh đã thực hiện đấu giá QSDĐ tại hầu hết các dự án để giao đất ở cho người sử dụng đất và đã thu được những kết quả nhất định. Công tác xác định giá đất được thực hiện có hiệu quả, góp phần minh bạch trong xác định giá đất, trong đấu giá QSDĐ, tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước. Cụ thể, năm 2010 nguồn thu từ đấu giá đất của tỉnh là 321,3 tỷ đồng, năm 2011 là 352,8 tỷ đồng, năm 2012 là 339,4 tỷ đồng [12], năm 2013 là 54.313 tỷ đồng, năm 2014 là 55.563 tỷ đồng, năm 2015 là 83.530 tỷ đồng, đến năm 2016, con số này đã là 122.603 tỷ đồng [29]. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng hiệu quả, góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, nâng cao hiệu quả đầu tư; giảm khiếu kiện, khiếu nại về đất đai, nhất là khiếu nại, khiếu kiện đông người. Qua kết quả đấu giá tại các dự án thể hiện rằng giá trúng đấu giá đều cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, từ kết quả này đã tạo điều kiện tăng nguồn thu từ đất cho các địa phương.
Với nguồn thu được từ đấu giá QSDĐ, các địa phương đã được trích lại 70% tổng nguồn thu được từ đấu giá để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển các mục tiêu khác của địa phương.
Từ kết quả đấu giá và thực tế tại các địa phương có thể khẳng định rằng đấu giá QSDĐ đã mang lại nhiều hiệu quả cho các địa phương trên địa bàn tỉnh. Mặc dù hiệu quả đấu giá QSDĐ đã thể hiện rõ nhưng trong thời gian qua chưa có những nghiên cứu nhằm đánh giá lại hiệu quả đấu giá QSDĐ để các cấp, các ngành có cách nhìn tổng quát hơn về hiệu quả của đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh, vì vậy việc nghiên cứu vấn
đề này là hết sức cần thiết.