Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ ở cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án. Sau khi có kết quả trúng đấu giá và người trúng đấu giá nộp đủ tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Chủ đầu tư cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở cho người trúng đấu giá.
Những dự án có thu hồi đất nông nghiệp như dự án tạo quỹ đất xã Liên Thủy, dự án tạo quỹ đất thị trấn Nông trường Lệ Ninh….. nhằm phục vụ cho đấu giá quyền
QSDĐ ở, muốn đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất thì cần xem xét trích lại một tỷ lệ nhất định phần chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm cho người sử dụng đất nông nghiệp có đất bị thu hồi. Đối với những dự án chỉ nhằm giải quyết nhu cầu đất ở thực sự cho người dân thì Nhà nước cần xem xét để đưa ra những điều kiện ràng buộc đối với người tham gia đấu giá (ví dụ ưu tiên người có hộ khẩu tại xã nơi có đất, ưu tiên hộ gia đình nghèo, hộ chính sách, gia đình có công với cách mạng). Vì trên thực tế, hiện nay, với mức giá các lô đất tại những vị trí thuận lợi từ mức trung bình trở lên ví dụ như như những lô đất ở các xã gần trung tâm huyện như Phong Thủy, Lộc Thủy, Liên Thủy, Xuân Thủy…, người có thu nhập thấp và trung bình rất khó trúng đấu giá nhằm giải quyết nhu cầu đất ở thực sự của mình, đặc biệt là trong giai đoạn huyện Lệ Thủy đang đầu tư mọi mặt để phấn đấu trở thành đô thị loại IV vào năm 2020.
CHƯƠNG 4
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. Kết luận
Qua kết quả nghiên cứu đề tài, có thể rút ra một số kết luận như sau:
Huyện Lệ Thủy đang trong quá trình đô thị hóa tương đối mạnh mẽ, hạ tầng kỹ thuật phát triển toàn diện, tương đối đồng bộ, đảm bảo nhu cầu sinh hoạt, đời sống ngày càng cao của nhân dân. Quá trình đô thị hóa phát triển mạnh, công tác tạo quỹ đất ở và đấu giá quyền sử dụng đất ở càng được quan tâm, chỉ đạo nhằm đáp ứng một cách hài hòa về lợi ích giữa nhà nước, chủ đầu tư và người dân, UBND tỉnh Quảng Bình cũng như UBND huyện Lệ Thủy đã ban hành và triển khai kịp thời các văn bản quy định, hướng dẫn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
Đề tài này được thực hiện với mục đích chính để thấy rõ được những hiệu quả mà công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lệ Thủy giai đoạn 2014 - 2017 mang lại, đồng thời đề xuất những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lệ Thủy.
Để thực hiện, đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp. Tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liên quan. Thu thập số liệu sơ cấp bằng 02 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 79 người trúng đấu giá tại 03 dự án tạo quỹ đất tại huyện Lệ Thủy trong thời gian từ năm 2016 đến tháng 02/2018, đó là: dự án phát triển khu dân cư phía Đông xã Thanh Thủy, dự án tạo quỹ đất xã Liên Thủy và dự án khu đất ở mới Thị trấn Nông trường Lệ Ninh.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Lệ Thủy trong giai đoạn 2014 – 2017 đã đem lại những kết quả khả quan. Có 62 lượt xã đã tổ chức đấu giá với 1336 lô tương ứng 354.451,4 ha, thu được 146.296.838 triệu đồng.
Qua 3 dự án điển hình của huyện Lệ Thủy trong giai đoạn 2015 – 2017 cho thấy: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đất ở mới thị trấn Nông trường Lệ Ninh với 03 đợt đấu giá đã đưa ra đấu giá 63/84 lô của dự án và đã có 25 lô đấu giá thành công, thu ngân sách 9.930,5 triệu đồng; Dự án tạo quỹ đất ở thôn Đông Thành - xã Liên Thủy, các phiên bán đấu giá diễn ra trong 2 năm 2017 và 2018 với tổng số lô đất đưa ra bán đấu giá 30 lô trong tổng số 50 lô của dự án, thu được 19.275,6 triệu đồng với 27 lô bán đấu giá thành công; Dự án phát triển khu dân cư phía Đông xã Thanh Thủy tại thôn Thanh Mỹ - xã Thanh Thủy, đưa ra bán đấu giá năm 2016 và 2017 với 97 lô đất đưa ra bán đấu giá và chỉ có 33 lô bán đấu giá thành công, đóng góp vào ngân sách nhà nước 4.533,1 triệu đồng.
Công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu được thực hiện theo đúng trình tự quy định của pháp luật với sự tham gia đầy đủ của các bên liên quan. Quá trình thực hiện đã áp dụng đúng các quy định chính sách, pháp luật của Nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và đặc biệt là công tác tổ chức đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên, bên cạnh đó trong quá trình thực hiện còn gặp một số sai sót như trích đo thu hồi thiếu, quy chủ nhầm, kiểm kê có thiếu sót, việc bố trí kinh phí bồi thường và GPMB còn chưa kịp thời dẫn đến chậm tiến độ của dự án.
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã cho thấy tác động của công tác đấu giá QSDĐ là rất lớn. Nhu cầu đấu giá QSDĐ ở những khu vực có tiềm năng phát triển thuộc vùng đô thị cao hơn nhiều so với nhu cầu đấu giá QSDĐ ở vùng nông thôn. Đấu giá quyền sử dụng đất ở đem lại các lợi ích trên các mặt kinh tế, xã hội, công tác quản lý nhà nước về đất đai.
* Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện huy động tối đa ngân sách Nhà nước, tạo ra nguồn vốn phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế của huyện Lệ Thủy nói riêng và tỉnh Quảng Bình nói chung. Qua 3 dự án lựa chọn nghiên cứu trong đề tài thì đấu giá QSDĐ ở thu ngân sách Nhà nước gần 34 tỷ đồng trong đó số tiền chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm khoảng 6 tỷ đồng. Người sử dụng đất được mua đất với giá cả hợp lý, không mất các loại phí liên quan khác, được đảm bảo tính an toàn về mặt pháp lý.
* Về mặt xã hội: Tạo ra mặt bằng đồng bộ ở các khu đất được quy hoạch đưa ra bán đấu giá, tạo nguồn thu để phát triển cơ sở hạ tầng. Góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá hỗ trợ người dân bị thu hồi đất nông nghiệp chuyển đổi kinh tế và tái tạo, phát triển cơ sở hạ tầng địa phương.
* Về công tác quản lý Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất ở góp phần phát triển thị trường bất động sản, làm cơ sở Nhà nước xác định giá đất ngày một sát giá thị trường hơn, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất trúng đấu giá nhanh gọn hơn, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất hơn.
Đề tài cũng đã phân tích những khó khăn, hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Lệ Thủy, lấy ý kiến đánh giá mức độ hài lòng của người dân về công tác đấu giá tại các phiên đấu giá họ đã tham gia. Kết quả cho thấy đại đa số người dân (91,1%) đều hài lòng với công tác tổ chức đấu giá hiện nay, chỉ có một bộ phận nhỏ không hài lòng với các yếu tố như vị trí ngồi của các thành phần tham gia phiên đấu giá, giá một số lô được định giá chưa phù hợp, cao hơn giá thị trường… Người dân biết đến thông tin đấu giá chủ yếu qua các phương tiện truyền thông như báo, đài. Mặc dù các dự án đều là dự án tạo quỹ đất ở nhưng theo khảo sát, chỉ có 26,58% người dân sử dụng làm đất ở sau khi đấu giá, còn lại phần lớn là đầu tư lâu dài hoặc dùng cho các mục đích khác.
4.2. Kiến nghị
Để góp phần cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Lệ Thủy, trong giai đoạn tới cần tập trung giải quyết các vấn đề sau:
Phối hợp tập trung tháo gỡ những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, ưu tiên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các dự án tạo quỹ đất và quỹ đất kêu gọi đầu tư; tạo nguồn ngân sách và kêu gọi đầu tư để thực hiện các dự án xây dựng nhà chung cư (về lâu dài) phục vụ cho công tác bố trí tái định cư cho các hộ bị di dời do GPMB các dự án đầu tư.
Đẩy mạnh công tác đầu tư xây dựng hạ tầng các khu quy hoạch nhằm đảm bảo việc bàn giao quỹ đất thực hiện bán đấu giá theo đúng tiến độ quy định.
Tăng cường củng cố chất lượng và kiện toàn Tổ chức phát triển quỹ đất để hoàn thành nhiệm vụ được giao về quản lý và phát triển quỹ đất tại các địa phương.
Tập trung cải cách hành chính đặc biệt là thủ tục hành chính trong việc xây dựng, thẩm định, phê duyệt mức giá tối thiểu bán đấu giá; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá để tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho các cơ quan đơn vị cũng như công dân.
Tăng cường công tác thông tin, quảng bá, mở rộng thông tin trên toàn quốc để giới thiệu quỹ đất, giới thiệu quỹ nhà đất và xây dựng một số cơ chế chính sách nhằm thu hút kêu gọi đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, tăng nguồn thu ngân sách.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
[1]. Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn
việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
[2]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
[3]. Bộ Tư pháp (2010), Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản.
[4]. Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước.
[5]. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động
sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội.
[6]. Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Về bán đấu giá tài sản, Hà Nội
[7]. Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội.
[8]. Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất.
Hà Nội.
[9]. Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về thu tiền
sử dụng đất, Hà Nội.
[10]. Nguyên Đào (2007), Giá đất chưa hợp lý là kẽ hở của cơ chế xin -cho, Báo Kinh tế đô thị, ngày 8/3/2007.
[11]. Trần Quang Huy, Phạm Xuân Hoàng (2004), Quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản ở Việt Nam, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
[12]. Trương Anh Linh (2014), Đánh giá tình hình thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa
bàn huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế.
[13]. Hoàng Thị Thu Nhàn (2016), Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế.
[14]. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[15]. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XIV (2016), Luật Đấu giá tài sản 2016, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[16]. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
[17]. Nguyễn Võ Tiến Sơn (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ở tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định. Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế.
[18]. Xuân Thị Thu Thảo, Hồ Văn Hóa, Trần Xuân Miễn, Thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại xã Đông Sơn, huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An, Tạp chí Khoa học và công nghệ Lâm nghiệp số 2-2014.
[19]. Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Về việc ban
hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
[20]. Tổng cục thống kê (2010), Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2009, Hà Nội.
[21]. Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng Định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội.
[22]. Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Lệ Thuỷ (từ 2014 đến 2017), Báo cáo công
tác đấu giá quyền sử dụng đất, Lệ Thuỷ.
[23]. UBND huyện Lệ Thủy, Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh
năm 2016, nhiệm vụ, giải pháp năm 2017.
[24]. UBND huyện Lệ Thuỷ, Công văn số 1291/UBND-TNMT ngày 16/6/2017 của về việc hướng dẫn quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Lệ Thuỷ.
[25]. UBND tỉnh Quảng Bình , Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 về
việc ban hành quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
[26]. UBND tỉnh Quảng Bình, Quyết định số 09/2012/QĐ-UBNDngày 04/6/2012 về việc sửa đổi, bổ sung điều 9 quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình ban hành kèm theo Quyết định Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của
Website
[27]. Bùi Thị Hiền, “Nâng cao hiệu quả bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự”, Tạp chí dân chủ và pháp luật số chuyên đề 7/2015 về thi hành án dân sự trên website: http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?
[28]. Phùng Văn Nghệ, Lịch sử hình thành và phát triển ngành Quản lý Đất đai Việt
Nam, Tổng cục Quản lý Đất đai, cập nhật ngày 07 tháng 9 năm 2017 trên website: http://lrem.hcmuaf.edu.vn/lrem-19967-1/vn/lich-su-hinh-thanh-va-phat-trien- nganh-quan-ly-dat-dai-viet-nam.html
[29]. Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Quảng Bình, Ngành quản lý đất đai – Những thành tích nổi bật trong năm 2017, cập nhật ngày 04 tháng 10 năm 2017 trên website: https://stnmt.quangbinh.gov.vn/3cms/nganh-quan-ly-dat-dai---nhung- thanh-tich-noi-bat-trong-nam-2017.htm
[30]. Nguyễn Minh Tâm, Vai trò của việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế
thị trường ở nước ta, cập nhật ngày 13 tháng 11 năm 2017 trên website: http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/phap-luat-kinh-te.aspx?ItemID=112
PHỤ LỤC 1
CÁC VĂN BẢN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ÁP DỤNG TẠI HUYỆN LỆ THỦY
Trung ương
Năm ban hành Tên văn bản Ghi chú
2012
Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính Hướng dẫn về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
Còn hiệu lực
2013 Luật đất đai 2013 Còn hiệu lực
2014
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
Còn hiệu lực
2014 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm
2014 của Chính phủ về Quy định giá đất Còn hiệu lực
2014
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh