trong giai đoạn 2014 - 2017
3.2.3.1. Lợi ích đạt được
Phương thức đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn của Đảng, Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp nhằm nâng cao giá trị tiềm năng của đất đai và giảm bớt các tiêu cực do việc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại. Đấu giá QSDĐ ở đã mang lại nhiều kết quả khả quan và đạt được nhiều mặt trên nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội và công tác quản lý đất đai. Những ưu điểm vượt trội của đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện Lệ Thuỷ được thể hiện trên các mặt như sau:
a. Lợi ích về mặt kinh tế
* Đối với Nhà nước: Đấu giá QSDĐ ở mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nuớc, trong khi hình thức giao đất không thông qua đấu giá số tiền thu đuợc sẽ thấp hơn nhiều so với giao đất theo hình thức đấu giá QSDĐ. Kết quả nghiên cứu qua 3 dự án nêu trên thể hiện trong bảng 3.8 cho thấy lợi ích kinh tế mà hình thức đấu giá QSDĐ đem lại.
Bảng 3.8. Chênh lệch giá đất giữa giá khởi điểmvà giá trúng đấu giá
TT Khu đất đấu giá Diện tích (m2)
Số tiền thu được sau đấu giá
(trđ) Giao đất có thu tiền (trđ) Tăng (lần) 1 Thị trấn Nông trường Lệ Ninh 4.212 9.930,5 7.801 1,27
2 Khu QH dân cư phía
Đông xã Thanh Thủy 8.817,5 4.533,1 4.345 1,04
3 Xã Liên Thủy 4.850 19.275,6 15.675 1,23
4 Tổng cộng 17.879,5 33.739,2 27.821 1,18
(Nguồn: Số liệu điều tra năm 2018)
Qua bảng 3.8 cho thấy, với 3 dự án đuợc lựa chọn để nghiên cứu công tác bán đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện Lệ Thủy đã thu về cho ngân sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá là 27.821 triệu đồng (gần 28 tỷ đồng), trong khi đó số tiền thu đuợc theo mức giá khởi điểm quy định là 33.739.2 triệu đồng (gần 34 tỷ đồng). Như vậy, nhờ công tác đấu giá QSDĐ ở đã góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nuớc qua 3 dự án nghiên cứu khoảng 6 tỷ đồng, cao gấp 1,18 lần so với tổng giá khởi điểm.
Như vậy có thể thấy, đấu giá QSDĐ ở có ý nghĩa to lớn, giúp thu ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá – hiện đại hoá cả tỉnh Quảng Bình nói chung và huyện Lệ Thủy nói riêng.
* Đối với người sử dụng đất: Người dân mua đất theo hình thức đấu giá sẽ có những lợi ích sau:
- Đất được đưa ra đấu giá đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao. người mua được Nhà nước đảm bảo tính pháp lý của lô đất, đảm bảo đất sử dụng hợp pháp đầy đủ giấy tờ, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá đơn giản, nhanh gọn hơn. Trong khi đó nếu mua đất ngoài thị trường tự do, người mua phải tốn công tìm hiểu tính pháp lý lô đất, các thủ tục liên quan mất nhiều thời gian hơn so với mua đất theo hình thức đấu giá.
- Đấu giá QSDĐ ở được tiến hành công khai; thời gian niêm yết, thông báo công khai 30 ngày trước khi đưa ra đấu giá. Người có nhu cầu mua đất có thời gian nghiên cứu hồ sơ, lựa chọn lô đất muốn mua, hay tham khảo giá thị trường gần khu đất đưa ra đấu giá để có quyết định chính xác khi nộp hồ sơ tham gia đấu giá. Như vậy, người tham gia đấu giá chủ động trả giá trong phiên đấu giá, thông thường họ sẽ đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất thông thường theo thị trường.
- Đấu giá QSDĐ ở thực chất là bán đấu giá chuyển nhượng QSDĐ, trong đó Nhà nước tham gia giao dịch trực tiếp, đóng vai trò một bên đối tác. Người trúng đấu không phải mất thêm phí chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ khi làm giấy chứng nhận QSDĐ hay bất cứ các loại thuế khác, kể cả phí môi giới. Giá đất đưa ra đấu giá đã bao gồm các loại thuế liên quan khác.
b. Lợi ích về mặt xã hội
Đấu giá QSDĐ ở là hình thức đảm bảo cho chủ trương “đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” được thực hiện hiệu quả. Ngoài những khu vực được đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng trước khi đưa vào đấu giá thì các địa phương còn được sử dụng kinh phí từ đấu giá đất để tiếp tục đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Thị trường bất động sản ở huyện Lệ Thủy đang ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Hình thức đấu giá QSDĐ sẽ làm sôi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở huyện Lệ Thủy.
Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung.
Đấu giá QSDĐ ở thu vào ngân sách huyện hàng năm với nguồn vốn lớn. Nguồn thu từ đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện dùng để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện, trạm xá, trường mầm non,
hệ thống cấp thoát nước .... Nguồn thu từ đấu giá được phân bổ cho tỉnh - huyện - xã theo tỷ lệ 10% - 10% - 80%. Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ dùng trả các chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, phân lô các khu đất đấu giá, đồng thời là nguồn vốn để quy hoạch các khu đất mới đưa vào đấu giá, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân trong thời kỳ đô thị hóa. Hỗ trợ chuyển đổi cơ cấu kinh tế người dân sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp.
Trong tương lai đối với huyện Lệ Thủy, đấu giá QSDĐ là một trong những cách xã hội hóa để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở...
Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia vào thị trường, xóa “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
c. Lợi ích đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
Đấu giá QSDĐ, thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, góp phần lành mạnh các thủ tục hành chính. Thông qua đấu giá QSDĐ ở, việc thực hiện giao đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ được nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính đơn giản vì đất đã có đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo quy định. Chính điều này đã tạo niềm tin với người sử dụng đất và xã hội đối với công tác đấu giá QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ đã tạo sức ép với công tác quản lý đất đai, thông qua đó, các cơ chế, chính sách về đấu giá QSDĐ đã từng bước được Luật hóa và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá QSDĐ đã tác động tới việc quản lý đất đai của các cấp, dẫn đến việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn.
Đấu giá QSDĐ ở là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm kinh tế tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đồng thời đấu giá QSDĐ ở còn loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong công tác giao đất, góp phần lành mạnh hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để đất đai được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và đúng pháp luật, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Giá đất trúng đấu giá được công bố trong đấu giá QSDĐ ở là một trong những cơ sở, căn cứ để địa phương tiến hành định giá đất. Nếu đấu giá QSDĐ ở được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi của thành phố sẽ giúp địa phương thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế tại các xã, thị trấn trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp địa phương định giá đất sát với giá chuyển
nhượng QSDĐ ở thực tế trên thị trường, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
Để thực hiện được việc đấu giá QSDĐ ở hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện thì công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có tầm nhìn chiến lược và có tính khả thi cao. Chính vì vậy mà quy hoạch sử dụng đất cũng được phát triển đồng bộ hơn, tránh tình trạng xây dựng không có quy hoạch, góp phần thực hiện hoàn thành quy hoạch sử dụng đất của các địa phương.
Giải quyết việc chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm lẫn giữa các công trình khác.
Đấu giá QSDĐ ở còn góp phần hình thành, tạo ra sự ổn định về giá trị QSDĐ ở tại khu vực định giá, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản tại huyện Lệ Thủy.
3.2.3.2. Hạn chế
a. Công tác tổ chức và thực hiện
- Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín nhưng kết quả đấu giá một số khu đất vẫn không đạt mức giá cao.
- Việc xác định mức giá sàn như hiện nay còn một số khó khăn như đội ngũ cán bộ công chức, viên chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho một số “cò” hoạt động trong lĩnh vực đấu giá đất tồn tại.
- Việc bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số dự án sử dụng đất để đầu tư hạ tầng còn nhiều bất cập, ví dụ những dự án đấu giá thu hồi đất ở, đất vườn, đất nông nghiệp của người dân với diện tích lớn nhưng đền bù không cao, sau đó bán đấu giá khu đất với giá rất cao. Điều này làm cho người dân cảm thấy bức xúc nên xảy ra tình trạng khiếu kiện, không bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công.
- Trước năm 2017, việc không có quy định cụ thể về vị trí của người tham gia trong phiên đấu giá, do đó xảy ra hiện tượng nhiều người cùng đấu giá một lô đất ngồi ở vị trí liền nhau, việc sắp xếp giá có thể dễ dàng xảy ra và các cơ quan chức năng khó có thể ngăn chặn.
- Công tác xây dựng hạ tầng chưa đảm bảo, khu quy hoạch được bán đấu giá trong khi hệ thống cơ sở hạ tầng chưa được xây dựng hoàn thiện, làm giảm sức hấp dẫn đối với người dân.
b. Đối với người tham gia đấu giá
- Một số trường hợp người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường. Việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá, giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Một số người tham gia đấu giá không tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên còn lúng túng tại phiên đấu giá.
- Một số người tham gia đấu giá thực hiện quy chế đấu giá không nghiêm túc, hiện tượng mua hồ sơ rồi cùng người thân nộp hồ sơ để đấu giá một thửa đất diễn ra phổ biến.
- Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.
- Người dân có thu nhập thấp khó có thể tiếp cận đất đai thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vì mặt bằng quá cao.
c. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
Bên cạnh những thành tựu, thực tiễn thi hành pháp luật và thực tiễn giao lưu dân sự cho thấy, pháp luật hiện hành về đấu giá đã phát sinh nhiều hạn chế, bất cập làm giảm thu ngân sách của Nhà nước:
- Thông tin các khu quy hoạch, quỹ đất đấu giá chưa được rộng rãi. Công tác tuyên truyền chưa được thực hiện tốt dẫn tới số người nắm thông tin để tham gia đấu giá ít.
- Công tác quy hoạch chưa được đồng bộ, cảnh quan yếu, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh, còn nhiều bất cập làm giảm sức hút và quy mô của khu quy hoạch, quỹ đất đấu giá.
- Công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, không kịp thời tháo gỡ dẫn đến việc thi công dự án và bàn giao quỹ đất chậm so với tiến độ.
- Thủ tục đưa một lô đất vào đấu giá hiện nay còn qua nhiều khâu đoạn; các thủ tục sau khi trúng đấu còn nhiều, gây mất thời gian cho người trúng đấu.
- Nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thắt chặt nên gây khó khăn về dòng vốn cho thị trường bất động sản; vốn cho công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án chưa đảm bảo tiến độ.
- Thị trường vàng liên tục biến động trong thời gian vừa qua nên thu hút một lượng vốn lớn tham gia đầu tư nên bỏ qua thị trường nhà đất.
- Trong tình cảnh thị trường bất động sản “đóng băng”, giá đưa ra đấu giá của một số quỹ đất tương đối cao so với thị trường, nên người có thu nhập thấp có nhu cầu mua đất không đủ khả năng tham gia đấu giá.
- Số lượng đấu giá viên còn hạn chế, các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đều tập trung tại thành phố Đồng Hới nên việc đi lại để thực hiện còn gặp nhiều khó khăn dẫn tới tình trạng phải ủy quyền cho Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Lệ Thủy hoặc UBND xã nơi có đất bán đấu giá thu hộ hồ sơ, tiền đặt trước, phí tham gia đấu giá là không đúng quy định của pháp luật.
- Vẫn có hiện tượng một số đối tượng tham gia đấu giá để trục lợi cá nhân, làm cho một số lô đất tăng giá đột biến hoặc đấu giá không thành.
- Một số xã, việc tổ chức đấu giá các khu quy hoạch hay đấu giá các lô đất xen lẫn trong dân cư thì việc đấu giá bị hạn chế do đấu giá lại gặp nhiều khó khăn do giá trị sinh lợi ít, chi phí đấu giá cao, phát sinh đấu nhiều lần nên thiếu linh hoạt trong phối hợp với các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp.
3.3. Ý KIẾN ĐÁNH GIÁ CỦA CÁC BÊN CÓ LIÊN QUAN ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐỞ TẠI HUYỆN LỆ THUỶ