2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các dự án đấu giá QSDĐ trên điạ bàn huyện Lệ Thuỷ, đặc biệt là 3 dự án: + Dự án Tạo khu đất ở mới Thị trấn Nông trường Lệ Ninh;
+ Dự án phát triển khu dân cư phía Đông xã Thanh Thuỷ; + Dự án Tạo quỹ đất xã Liên Thuỷ.
Lý do chọn 3 dự án trên phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài tuy có mang tính chủ quan cá nhân nhưng vẫn dựa trên hai lý do chính như sau:
Thứ nhất, về tính không gian: 3 dự án đại diện cho 3 vùng kinh tế đặc trưng của huyện Lệ Thủy đó là: Thị trấn Nông trường Lệ Ninh là 1 trong 2 thị trấn của huyện, là thị trấn nằm ở khu vực phía Tây của huyện; xã Liên Thủy là xã tiếp giáp thị trấn Kiến Giang – trung tâm của huyện, nối thị trấn Kiến Giang với đường quốc lộ 1A; xã Thanh Thủy là một trong 5 xã cụm ven Quốc lộ 1A và nằm ven biển, cách thị trấn Kiến Giang 7km.
Thứ hai, về tính đặc trưng của dự án:
+ Dự án bán đấu giá QSDĐ ở đô thị tại thị trấn Nông trường Lệ Ninh diễn ra trong năm 2016 và năm 2017 là dự án có thu hồi đất 5% (trồng lúa) của UBND xã sử dụng.
+ Dự án bán đấu giá QSDĐ ở nông thôn xã Thanh Thủy có thu hồi đất rừng sản xuất do UBND xã quản lý. Các lô đất thuộc dự án tạo quỹ đất xã Thanh Thủy mở bán đấu giá 03 đợt trong 2 năm 2016 và năm 2017.
+ Dự án tạo quỹ đất ở tại thôn Đông Thành, xã Liên Thủy có thu hồi đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Dự án bắt đầu thực hiện từ năm 2016 nhưng đến năm 2017 mới đưa ra đấu giá được. Các lô đất đưa ra đấu giá trong dự án này tổng cộng 50 lô và đưa ra đấu giá lần 1 trong năm 2017 và lần 2 vào tháng 02/2018.
- Các hộ dân có tham gia đấu giá QSDĐ tại các dự án nghiên cứu.
- Các cán bộ chuyên môn tham gia vào công tác đấu giá QSDĐ ở tại huyện Lệ Thuỷ.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện nghiên cứu trên địa bàn huyện Lệ Thuỷ, tỉnh Quảng Bình.
- Phạm vi số liệu: Đề tài sử dụng số liệu từ năm 2014 đến năm 2017 để nghiên cứu. - Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ tháng 7/2017 đến tháng 3/2018.
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Lệ Thủy;
- Thực trạng và kết quả của công tác đấu giá QSDĐ ở tại huyện Lệ Thủy giai đoạn 2014 – 2017;
- Ý kiến của các bên liên quan về công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Lệ Thủy; - Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Lệ Thủy.
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Điều tra thu thập số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại các phòng chuyên môn của UBND huyện Lệ Thuỷ và Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Bình. Thu thập các văn bản liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, các tài liệu, số liệu liên quan đến các dự án đã đấu giá QSDĐ về quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước xây dựng giá khởi điểm, giá trúng đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Lệ Thuỷ.
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Căn cứ vào đối tượng nghiên cứu, thời gian và mục tiêu nghiên cứu, các thông tin sơ cấp liên quan đến đề tài được thu thập thông qua các phương pháp cụ thể sau:
2.3.2.1. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa
Phương pháp này được sử dụng để thu thập thông tin sơ cấp thông qua việc điều tra khảo sát thực tế về tình hình sử dụng đất, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế – xã hội ... của địa bàn nghiên cứu.
2.3.2.2. Phương pháp phỏng vấn khách hàng tham gia đấu giá
Để thu thập được các thông tin có liên quan đến thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình, đề tài tiến hành phỏng vấn các hộ dân có tham gia đấu giá QSDĐ tại 3 dự án được nghiên cứu bằng phiếu thu thập thông tin được xây dựng sẵn.
Nội dung của bảng hỏi tập trung vào các thông tin như giá đấu trúng, hình thức thông báo, diện tích đấu giá, tình hình sử dụng đất sau khi trúng đấu giá. Bên cạnh đó, đề tài cũng lấy ý kiến đánh giá sự hài lòng của các khách hàng tham gia đấu giá về chất lượng công tác đấu giá thông qua bảng hỏi với các chỉ tiêu đo lường sự hài lòng như sau:
STT Chỉ tiêu
I Công khai, minh bạchchủ trương tổ chức đấu giá QSDĐ
1 Phổ biến thông tin về việc đấu giá 2 Phổ biến quy chế đấu giá QSDĐ
3 Phổ biến về nội dung hồ sơ lô đất rõ ràng, đầy đủ
II Công tác chuẩn bị
1 Bản đồ khu đất đấu giá rõ ràng 2 Công tác thẩm định giá hợp lý 3 Cắm mốc rõ ràng trên thực địa
III Công tác tổ chức đấu giá
1 Việc tổ chức, đăng ký, mua hồ sơ thuận lợi 2 Lịch tổ chức đấu giá được công bố rộng rãi
3 Các thành phần tham gia ngồi đúng vị trí quy định 4 Cơ sở vật chất nơi tổ chức đấu giá đảm bảo yêu cầu 5 Việc đấu giá diễn ra khách quan, chính xác, minh bạch
6 Cán bộ tổ chức đấu giá trung thực, chính xác, có khả năng giải thích rõ ràng thắc mắc của người tham gia
IV Công tác hoàn thiện sau đấu giá QSDĐ
1 Thủ tục cấp GCN nhanh chóng, thuận lợi 2 Hỗ trợ tốt người trúng đấu giá làm thủ tục 3 Việc hoàn trả tiền cọc đầy đủ, nhanh chóng
4 Hỗ trợ cắm mốc cho thực địa và giao đất cho người trúng đấu giá nhận đất Số lượng mẫu được phỏng vấn được tính toán theo công thức tính kích thước mẫu phỏng vấn Slovin (1960) như công thức sau:
Trong đó:
n: số mẫu nghiên cứu N: Tổng số mẫu e: sai số cho phép
Trên cơ sở đó, đề tài chọn số lượng phiếu để phỏng vấn người trúng đấu giá đối với từng dự án cụ thể như sau:
- Dự án tạo quỹ đất thị trấn Nông trường Lệ Ninh: 24 phiếu (n = 23,53; N = 25) - Dự án tạo phát triển khu dân cư phía Đông xã Thanh Thuỷ: 30 phiếu (n = 30,48; N = 33)
- Dự án tạo quỹ đất xã Liên Thuỷ: 25 phiếu (n = 25,29; N = 27)
Tổng số phiếu phỏng vấn người dân trúng đấu giá tại 03 dự án: 79 phiếu.
c. Phương pháp phỏng vấn bán cấu trúc
Để thu thập các ý kiến và nhận xét đánh giá của những người có chuyên môn về công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Lệ Thủy, đề tài sẽ tiến hành phỏng vấn bán cấu trúc đối với cán bộ của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lệ Thủy, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Lệ Thủy. Bên cạnh đó, đề tài cũng phỏng vấn cán bộ địa chính của các xã, thị trấn nơi có dự án được nghiên cứu. Cụ thể:
- Chọn phỏng vấn 03 cán bộ của Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Lệ Thuỷ, 02 chuyên viên của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lệ Thuỷ để lấy ý kiến đánh giá về công tác tổ chức đấu giá QSDĐ.
- Chọn phỏng vấn 05 cán bộ địa chính của các xã thường xuyên có quỹ đất ở để đấu giá QSDĐ để lấy ý kiến đánh giá về những thuận lợi và những vướng mắc, khó khăn trong công tác thực hiện trình tự, thủ tục để tổ chức đấu giá.
2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
Các số liệu sau khi được thu thập về được phân loại theo từng nhóm có mối quan hệ với nhau sau đó xử lý bằng phần mềm Excel. Việc thống kê số liệu được thể hiện qua các bảng thống kê với các trường dữ liệu về số thửa, diện tích, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá, giá đất trên thị trường, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trên thị trường. Các số liệu đã thu thập được sắp xếp khoa học trong bảng thống kê có thể giúp so sánh, đối chiếu, phân tích
theo nhiều phương pháp khác nhau nhằm đánh giá bản chất hiện tượng nghiên cứu. Bên cạnh việc thể hiện bằng bảng thống kê, các số liệu xử lý còn được thể hiện bằng các đồ thị.
2.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp
Kết hợp các kết quả đạt được để làm rõ những đặc điểm ưu việt và hiệu quả trong việc thực hiện đấu giá QSDĐ.
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN LỆ THUỶ3.1.1. Điều kiện tự nhiên 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Lệ Thủy là huyện nằm ở phía Nam của tỉnh Quảng Bình, có diện tích tự nhiên 140.180,45 ha, có toạ độ địa lý: 106º25’-106º59’ kinh Đông; 16º55’-17º22’ vĩ Bắc. Phạm vi địa giới hành chính:
- Phía Bắc giáp huyện Quảng Ninh.
- Phía Nam giáp huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị. - Phía Đông giáp biển Đông.
- Phía Tây giáp tỉnh Savanakhẹt của nước CHDCND Lào.
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Lệ Thủy
(Nguồn: Cổng thông tin điện tử tỉnh Quảng Bình. 2017)
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình
Địa hình huyện Lệ Thủy được chia làm ba lớp: núi thấp, đồi và đồng bằng. Địa hình nghiêng trung bình 6 độ theo hướng Tây - Bắc, Đông - Nam, đồi núi chiếm 77% diện tích tự nhiên.
- Địa hình núi thấp: Vùng núi thấp chiếm phần nhiều diện tích đất của huyện, có độ cao trung bình 600 - 800 m, độ dốc 20 – 25 độ, tập trung ở phía Tây đường Hồ
Chí Minh đến biên giới Việt - Lào, phân bố chủ yếu ở xã Sơn Thuỷ, Lâm Thủy, Ngân Thủy và Kim Thủy. Đây là một phần của dãy Trường Sơn gồm nhiều núi đá vôi, địa hình chia cắt mạnh, nhiều hẻm sâu và phía trên mặt ít gặp dòng chảy. Trong vùng núi có thung lũng đất đai khá màu mỡ, có điều kiện để phát triển chăn nuôi gia súc, trồng cây công nghiệp dài ngày, ngắn ngày.
- Địa hình gò đồi: Vùng gò đồi là vùng chuyển tiếp từ khu vực núi thấp ở phía Tây với vùng đồng bằng ở phía Đông, có nguồn gốc bóc mòn tổng hợp, độ cao trung bình từ 30 - 100 m dọc 2 bên đường Hồ Chí Minh Đông kéo dài từ Bắc xuống Nam huyện, thuộc thị trấn Nông trường Lệ Ninh và các xã: Thái Thủy, Sơn Thuỷ, Phú Thuỷ... Diện tích đất đồi chiếm khoảng 21,5% diện tích đất tự nhiên. Càng về phía Nam, vùng đồi càng được mở rộng. Địa hình vùng gò đồi thường có dạng úp bát sườn thoải, nhiều cây bụi, độ dốc bình quân từ 10 -20 độ. Đây là vùng có nhiều tiềm năng cho phát triển cây lâm nghiệp, cây công nghiệp, chăn nuôi gia súc với quy mô tương đối lớn.
- Địa hình đồng bằng: Bao gồm đồng bằng phù sa nội đồng và đồng bằng cát ven biển.
+ Đối với vùng đồng phù sa nội đồng: Có địa hình thấp, bằng phẳng, chiều rộng (Đông - Tây) bình quân 5 - 7 km, độ cao từ (-2,00) đến (+2,50 m). Giữa đồng bằng có sông Kiến Giang và các phụ lưu gồm: Rào Sen, Rào An Mã, Rào Ngò, Mỹ Đức, Phú Kỳ, Thạch Bàn....Vùng đồng bằng có độ cao không lớn, hàng năm thường bị ngập lụt từ 2 đến 3 m và được phù sa bồi đắp nên đất đai khá màu mỡ, vùng này có nhiều nơi thấp hơn mực nước biển nên chịu ảnh hưởng của thủy triều vì vậy hay bị nhiễm mặn, chua phèn. Đây là nơi tập trung sản xuất lương thực, thực phẩm chính của huyện với các loại cây chủ yếu như lúa, khoai lang, lạc, rau, củ, quả, nuôi thủy sản, chăn nuôi lợn, gia cầm.
+ Đồng bằng cát ven biển chủ yếu gồm các đồn cát, đụn cát, đồi cát có độ cao dưới 10m, tuy nhiên cũng có những cồn cát cao đến 30 m. Diện tích vùng cát chiếm khoảng 11,46% diện tích đất tự nhiên toàn huyện. Thành phần của đất chủ yếu là cát hạt mịn, lượng SiO2 chiếm 97 - 99%, độ liên kết kém nên dễ bị di động do gió, dòng chảy. Vùng cát ven biển có nước ngầm khá phong phú, ngoài ra có một số bàu, đầm nước ngọt như Bàu Sen, Bàu Dum...là nguồn cung cấp nước cho sản xuất và đồi sống của nhân dân trong vùng. Vùng cát ven biển có tiềm năng về phát triển nghề biển và đặc biệt là phát triển nuôi trồng thủy sản công nghiệp và du lịch biển.
3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn
Về khí hậu, huyện Lệ Thủy nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa với đặc trưng của khí hậu vùng Bắc Trung Bộ: có nền nhiệt cao, chế độ ánh sáng và mưa, ẩm dồi dào... Tuy nhiên, Lệ Thủy cũng nằm trong vùng có khí hậu tương đối khắc nghiệt, mỗi năm hình thành 2 mùa tương đối rõ rệt: Trong mùa khô thường có gió mùa Tây
Nam (người dân thường gọi là “Gió Lào”) sau khi đi qua lục địa Thái- Lào và dãy Trường Sơn bị mất độ ẩm nên gây ra khô nóng gay gắt. Mùa mưa từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc (thường gọi là ”Gió Nồm”), thường xảy ra mưa lớn gây ra lũ lụt.
Nhiệt độ trung bình năm của huyện 24,200C. Lượng mưa bình quân hàng năm tương đối cao khoảng từ 1.900- 2.100 mm, phân bố không đều theo vùng và theo mùa. Mùa mưa, lượng mưa lớn tập trung trong thời gian ngắn thường gây nên lũ lụt; mùa hè, thời gian mưa ít kéo dài thường gây nên thiếu nước, khô hạn.... Độ ẩm không khí trung bình năm của huyện Lệ Thủy vào khoảng 84,90%. Số giờ nắng khá cao, trung bình 5-6 giờ/ngày. Các tháng có số giờ nắng cao thường vào tháng 5, 6, 7, đạt trên 150 giờ. Số giờ nắng trung bình khoảng 1400 giờ/năm.
Về thủy văn: Khác với nhiều con sông khác ở miền Trung, sông Kiến Giang bắt nguồn từ dãy Trường Sơn chảy về biển, nhưng khi đến vùng đồng bằng bị dãy cát ven biển chặn lại nên chảy về phía Bắc, gặp sông Đại Giang tại xã Hiền Ninh huyện Quảng Ninh thành sông Nhật Lệ và đổ ra biển tại cửa Nhật Lệ, thành phố Đồng Hới. Nhờ sông Kiến Giang uốn lợn quanh co nên nhận thêm các phụ lưu chính như: Rào Con, Rào Ngò, Rào Sen, Rào Phú Hoà, Phú Kỳ, Mỹ Đức nên tạo ra vùng đồng bằng 2 huyện Quảng Ninh - Lệ Thủy rộng lớn, màu mỡ cùng nhiều đầm phá nước lợ với sự đa dạng sinh học cao. Sông suối ở Lệ Thuỷ có đặc điểm là chiều dài ngắn, dốc nên tốc độ dòng chảy lớn. Sự phân bố dòng chảy ở Lệ Thuỷ theo mùa rõ rệt. Mùa mưa thường gây lũ lụt, Mùa khô ít mưa, vùng đất thấp ở hạ lưu sông Kiến Giang nhiễm mặn, phèn ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp.
Về thiên tai: Nhiều năm về mùa mưa thường có lũ lụt trên diện rộng và bão lốc; mùa khô nắng gắt có gió Tây Nam khô nóng lượng nước bốc hơi lớn đạt 200mm/tháng, độ ẩm không khí thấp, gây hạn hán nghiêm trọng. Đây là những yếu tố gây thiệt hại lớn cho sản xuất nông nghiệp và thủy sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Nhìn chung huyện Lệ Thủy nằm trong vùng khí hậu tương đối khắc nghiệt, trong những năm gần đây có nhiều hiện tượng thời tiết cực đoan như lốc, bão tố, mưa lớn kéo dài, gió mùa Tây nam khô nóng, lũ, lụt, hạn hán.... đã gây thiệt hại không nhỏ cho sản xuất và đời sống sinh hoạt của nhân dân.
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất
Qua nghiên cứu điều tra phân loại đất ở huyện Lệ Thuỷ cho thấy toàn huyện có 20 loại đất thuộc 10 nhóm đất với 33 đơn vị đất. Trong đó nhóm đất xám có diện tích