Theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 98 Luật THADS năm 2014, “ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên trong các trường hợp: Đương sự không thỏa thuận được về giá và không thỏa thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá; tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối việc ký hợp đồng dịch vụ; thi hành phần bản án, quyết định theo đơn yêu cầu của đương sự. Chấp hành viên xác định giá theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật THADS năm 2014”.
Theo Điều 99 Luật THADS năm 2014, việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện trong các trường hợp:“Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản; đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản. Yêu cầu định giá lại chỉ được thực hiện một lần và chỉ được chấp nhận nếu đương sự có đơn yêu cầu trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá và phải nộp ngay tạm ứng chi phí định giá lại tài sản. Giá thẩm định lại được lấy làm giá khởi điểm để bán đấu giá theo quy định”.
Với các quy định như trên về định giá tài sản, định giá lại tài sản nói chung, định giá tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ trong THADS, nói riêng, tác giả nhận thấy có một số vướng mắc như sau:
Thứ nhất, bên nhận thế chấp tài sản tự ý định giá và bán tài sản của bên thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Về vấn đề này hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về hướng xử lý và hậu quả của việc xử lý.
Tình huống:
Năm 2016, vợ chồng bà N, ông V có ký Hợp đồng tín dụng số 02/2016/HĐ ngày 27/02/2016, vay Ngân hàng TMCP Gia Lai với số tiền là 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng chẵn). Để bảo đảm cho số tiền vay tiền Ngân hàng, bà N, ông V có ký thế chấp theo Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất số 01/2016/HĐ lập ngày 27/02/2016; Hợp đồng thế chấp QSDĐ số 02/2016/HĐ lập ngày 7/3/2016 để đảm bảo cho Hợp đồng tín dụng số 02/2016/HĐ ngày 27/02/2016. Theo Hợp đồng tín dụng, nếu ông V, bà N không thanh toán dứt điểm ngay toàn bộ số nợ gốc và lãi vay khi đến hạn trả nợ, Ngân hàng có quyền xử lý toàn bộ đất, tài sản trên đất theo các Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đã ký kết để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
Do ông V, bà N không trả được nợ vay, không có mặt ở địa phương, đi đâu không rõ, ngân hàng gửi văn bản thông báo cho UBND cấp xã và cơ quan Công an nơi có tài sản bảo đảm của ông V, bà N; gửi thông báo cho ông V, bà N qua đường bưu điện; đăng tải thông báo trên trang điện tử của Ngân hàng với nội dung thông báo như sau: “Ngày 15/6/2018, Ngân hàng tiến hành thu giữ tài sản thế chấp là 2 thửa đất, trên đất có 800 cây cà phê và căn nhà cấp 4 của ông V, bà N, đồng thời tiến hành định giá tài sản trên. Đề nghị ông V, bà N phải có mặt tại địa điểm tài sản nêu trên, nếu không có mặt thì Ngân hàng vẫn tiến hành thực hiện”.
Sau khi thu giữ tài sản, ngân hàng mời công ty định giá Miền Nam định giá tài sản 2 thửa đất và tài sản gắn liền với đất với giá là 620.000.000 đồng. Ngân hàng ký hợp đồng sang nhượng các tài sản thu giữ của ông V, bà N cho ông Nguyễn Văn B với giá 620.000.000 đồng. Ngày 15/3/2019, ông V, bà N khởi kiện Chi nhánh Ngân hàng TMCP G.L về việc tự thu giữ tài sản và bán tài sản của ông, bà cho ông Nguyễn Văn B là không đúng pháp luật gây thiệt hại cho ông bà, yêu cầu Ngân
hàng phải trả lại tài sản và ông V, bà N sẽ trả hết số tiền vay nợ cả gốc và lãi cho Ngân hàng.
Ông Nguyễn Văn B có yêu cầu độc lập buộc Ngân hàng phải thực hiện thủ tục sang tên GCNQSDĐ của 02 tài sản ông đã mua cho ông, vì sau khi khi hợp đồng sang nhượng với Ngân hàng, ông không thực hiện việc cấp GCNQSDĐ đứng tên ông được.
Trong vụ việc này có nhiều quan điểm về việc thu giữ tài sản, kết quả định giá và hướng giải quyết vụ việc.
Quan điểm thứ nhất cho rằng việc định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng là đúng quy định vì theo Điều 306 BLDS năm 2015, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.
Quan điểm thứ hai cho rằng việc định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng là không đúng quy địnhvì Khoản 2 Điều 306 BLDS năm 2015, quy định việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường. Ngân hàng định giá như vậy là không đảm bảo về mặt giá trị đối với tài sản.
Trong vụ việc này, tác giả nhận thấy có những vấn đề như sau:
Một, Nhà nước tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên trong giao dịch dân sự nói chung, giao dịch thế chấp, vay tiền nói riêng. Các thỏa thuận này được Nhà nước tôn trọng và bảo vệ.
Hai, việc thu giữ, xử lý tài sản của bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ đến hạn đã được pháp luật quy định. Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19.3.2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định: Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện đúng với thỏa thuận của các bên, quy định của Nghị định này và pháp luật liên quan. Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền khai thác khoáng sản, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên khác thì việc xử lý tài sản bảo đảm phải phù hợp theo quy định của pháp luật về khoáng sản, pháp luật về tài nguyên thiên nhiên khác và pháp luật có liên quan. Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản bảo đảm được coi là thực hiện đúng với thỏa thuận của các bên khi các
bên cùng có mặt và cùng thực hiện thỏa thuận trong hợp đồng. Việc bên nhận tài sản bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm mà không có mặt của bên kia được coi là việc thu giữ không đúng và có tranh chấp. Khi có tranh chấp phải khởi kiện bằng vụ án dân sự. Ngân hàng không phải là cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền thu giữ tài sản của công dân khi công dân không có mặt. Điều 11 BLDS quy định về các phương thức bảo vệ quyền dân sự của công dân.
Ba, xuất phát từ việc thu giữ chưa đảm bảo quyền lợi của bên thế chấp tài sản nên việc định giá, xử lý tài sản của bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ đến hạn là không đúng. Bởi, liên quan đến tài sản công dân và việc định giá, pháp luật quy định đến các phương thức định giá, định giá lại, quyền của người thế chấp tài sản trong việc định giá quy định trong BLDS, BLTTDS, Luật THADS nên việc ngân hàng thực hiện việc thẩm định giá và bán tài sản của người thế chấp là chưa thỏa đáng. Hành vi này do Tòa án, cơ quan THADS thực hiện thì mới đúng thẩm quyền về thể thức, trình tự, thông báo và xử lý tài sản thế chấp.
Thứ hai, bên nhận thế chấp xử lý tài sản của bên thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng nhưng không đủ và hướng xử lý.
Theo Khoản 6 Điều 320 BLDS, bên thế chấp có nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý tài sản bảo đảm. Theo Khoản 8 Điều 320 BLDS, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp. Theo Khoản 7 Điều 323 BLDS, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp khi theo quy định. Theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19.3.2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bên nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của HGĐ, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện: Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự.
Với việc pháp luật quy định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng, tác giả nhận thấy có bất cập về tính tiền lãi trong khi thi hành án bản án, quyết định của Tòa án. Thực tế cách tính tiền lãi này theo hướng bất lợi cho bên thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp nói chung, QSDĐ của hộ gia đình nói riêng.
Ví dụ: Vướng mắc, bất cập trong xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ cho ngân hàng10
.
Ngày 06/9/2011, Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, Chi nhánh BX, ký hợp đồng tín dụng cho HGĐ là bà L vay 1.000.000.000 đồng. Tài sản bảo đảm là diện tích đất 115m2 cùng 01 nhà hai tầng diện tích 230m2 và toàn bộ công trình xây dựng trên đất (tài sản này được các bên định giá trong hồ sơ thế chấp là 1.500.000.000 đồng). Sau khi vay, bên vay vốn không trả được nợ, theo thỏa thuận giữa Ngân hàng và hộ vay vốn, Ngân hàng thông qua tổ chức bán đấu giá tài sản đã bán được tài sản bảo đảm với giá 663.000.000 đồng, sau khi trừ chi phí bán đấu giá, tiền thuê trông giữ tài sản, số tiền còn lại Ngân hàng thu vào tiền nợ gốc là 580.105.000 đồng, số tiền gốc còn nợ 419.895.000 đồng. Do bên vay không trả được tiền lãi phát sinh nên ngân hàng khởi kiện.
Tòa án quyết định: Buộc bên vay vốn phải trả cho Ngân hàng toàn bộ tiền lãi (gồm lãi trong hạn và lãi quá hạn) của 1.000.000.000 đồng tiền nợ gốc từ ngày vi phạm nghĩa vụ trả nợ (ngày 6/9/2012) đến ngày bán được tài sản bảo đảm (ngày 16/01/2015).
Vấn đề đặt ra trong vụ án này là: Tòa án buộc bên vay vốn phải trả lãi như trên là hợp lý không? Trong trường hợp này, ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ sau gần 15 tháng kể từ ngày nhận bàn giao tài sản, gây hậu quả bất lợi cho người có tài sản bảo đảm. Tại thời điểm thế chấp, vay vốn, bên nhận thế chấp định giá giá trị tài sản bảo đảm là 1.500.000.000 đồng (lớn hơn 1,5 lần số tiền được vay) nhưng tại thời điểm bán tài sản chỉ được 663.000.000 đồng. Như vậy ngân hàng đã định giá tài sản không sát với giá thị trường và có một phần lỗi trong giao dịch này. Với nhận xét trên, cách tính như trên là thiệt thòi cho người vay vốn khi thi hành án.
Thứ ba, giá do tổ chức thẩm định giá quá cao so với giá thị trường nên việc đấu giá để thi hành án kém hiệu quả.
10
http://vksnd.vinhphuc.gov.vn/nghiencuu-traodoi/Pages/trao-doi-nghiep-vu.aspx?ItemID=30968, truy cập lúc 22h ngày 22.6.2021.
Theo Khoản 4 Điều 4 Luật Giá năm 2012, giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và vận động của thị trường quyết định tại một thời điểm, địa điểm nhất định. Theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012, thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Trong các mục đích định giá thì việc định giá để thi hành án là một trong những hoạt động của tổ chức thẩm định giá. Qua thực tiễn THADS, có một số vụ việc, tổ chức thẩm định giá đã định giá tài sản kê biên với trị quá cao làm cho việc đấu giá không thành và tổ chức đấu giá nhiều lần theo quy định tại Điều 104 LTHADS và Luật Đấu giá năm 2016.
Ví dụ: Giải pháp nâng cao chất lượng kiểm sát việc tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án11.
Theo Quyết định thi hành án số 169/QĐ-CCTHA ngày 16/3/2015, ông Phạm Xuân T, bà Nguyễn Thị T phải thi hành khoản trả nợ số tiền 2.488.964.582 đồng cho DNTN Phú Lợi. Tại chứng thư thẩm định giá số 72/2015/CT-TĐG/ADAC ngày 07/10/2015 của Công ty Asia Dragon Appraisat CO- 60 Nguyễn Quý Đức, An Phú, TP HCM, đã thẩm định tổng giá trị tài sản là 7.211.000.000 đồng. Trong khi đó, giá thực tế chỉ khoảng hơn 2 tỷ đồng. Nguyên nhân của tình trạng này là để thu phí thẩm định giá cao.
Trong vụ án này, khi thi hành án phải giảm giá đến lần thứ 10, còn 2.900.000.000 đồng nhưng vẫn chưa có người mua. Mặt trái của thẩm định giá là làm cho đương sự, ngoài việc chịu chi phí thẩm định giá cao, còn phải chịu chi phí bán đấu giá của các lần giảm giá, kéo dài việc thi hành án.
Từ thực tiễn thực hiện việc định giá trong THADS nói chung, định giá tài sản thế chấp là QSDĐ của HGĐ để thi hành án nói riêng, pháp luật vẫn chưa có quy định về việc chọn tổ chức thẩm định giá tài sản. Để bảo đảm cho việc định giá tài sản được khách quan, đảm bảo thuận lợi cho công tác thi hành án thì việc đánh giá, phân loại chất lượng tổ chức thẩm định giá là cần thiết. Hạn chế tình trạng tổ chức thẩm định giá tài sản, định giá tài sản không đúng với giá trị thực tế làm cho việc thi hành án kéo dài, các đương sự khiếu nại và phải giải quyết khiếu nại.
11
http://vksnd.gialai.gov.vn/Nghien-cuu-Trao-doi/Giai-phap-nang-cao-chat-luong-kiem-sat-viec-to-chuc-tham- dinh-gia-ban-dau-gia-tai-san-thi-hanh-an-948.html, truy cập lúc 21h ngày 22.6.2021.
kiến nghị: Để đảm bảo cho việc thi hành án nói chung, định giá tài sản trong thi hành án nói riêng, Điều 98 Luật THADS năm 2014 cần được hướng dẫn những vấn đề sau:
Một, Bộ Tư pháp chỉ đạo cơ quan thi hành án các cấp xây dựng bộ tiêu chí