đình cho ngƣời trúng đấu giá
QSDĐ bị kê biên của HGĐ có thể được xử lý theo hướng: (1) Giao cho người được thi hành án để trừ vào số tiền được thi hành án hoặc (2) Bán đấu giá (Điều 100 và Điều 101 Luật THADS năm 2014). Theo Điều 48 LĐG, “người trúng đấu giá có quyền ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá; nhận tài sản đấu giá và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đấu giá đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. Người trúng đấu giá có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan”.
Theo Điều 103 Luật THADS năm 2014, “người mua được tài sản bán đấu giá được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó. Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác”.
Theo Khoản 3 Điều 27 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP, “người mua được tài sản bán đấu giá phải nộp tiền vào tài khoản của cơ quan thi hành án dân sự trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày đấu giá thành và không được gia hạn thêm. Trong thời hạn không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan thi hành án dân sự phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua được tài sản, trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng. Việc giao tài sản đấu giá phải đúng thời hạn, địa điểm đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Nếu tài sản là vật đang do cơ quan THADS bảo quản tại kho của mình, thì cơ quan THADS phải trực tiếp giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu tài sản là vật được cơ quan THADS giao cho người phải thi hành án, người thân thích của họ, người đang sử dụng hoặc giao cho cá nhân, tổ chức có điều kiện bảo quản thì thì CHV ban hành quyết định buộc những người này giao tài sản cho người mua được tài sản. Nếu tài sản là nhà, đất thì CHV ban hành quyết định buộc người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, khai thác, sử dụng chuyển giao nhà, đất cho người mua trúng đấu giá tài sản”.
Với các quy định nêu trên về việc giao tài sản đấu giá là QSDĐ của HGĐ cho người trúng đấu giá, tác giả nhận thấy một số bất cập như sau:
Thứ nhất, người mua đã nộp đủ tiền mua tài sản theo quy định nhưng không được nhận tài sản trúng đấu giá và lỗi do cơ quan thi hành thực hiện thủ tục thi hành án không đầy đủ.
Ví dụ: Việc thi hành Bản án số 14/2014/KDTM-PT ngày 30/5/2014 của TAND Tp Cần Thơ12.
Bản án quyết định: "Buộc ông Lê Văn Mười M và bà Lý Thị B phải trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần bưu điện Liên Việt số tiền 9.154.226.734 đồng. Nếu bị đơn không thanh toán nợ thì ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan THA có thẩm quyền bán các tài sản để thu hồi nợ". Ngày 11/7/2014, Chi cục THADS huyện Thốt Nốt ban hành Quyết định số 1022/QĐ-CCTHA về việc THA theo yêu cầu. Ngày 17/6/2015, Cục THADS Tp Cần Thơ rút hồ sơ THA lên để thi hành. Sau đó CHV tổ chức kê biên, xử lý tài sản thế chấp để THA QSDĐ và nhà ở tọa lạc tại đường Lê Lợi, phường Thốt Nốt, quận Thốt Nốt, Tp Cần Thơ của ông M và bà B có diện tích 232 m2 đất ODT, thửa số 405, tờ bản đồ số 2, thuộc GCNQSDĐ số H00001 do UBND
12
http://hoinhabaovietnam.vn/Can-Tho-Cuc-THADS-Thanh-pho-lam-sai-nguoi-dan-lao-daon16136.html?page =75, truy cập lúc 21h ngày 29.5.2021.
quận Thốt Nốt cấp ngày 28/12/2004. Ngày 20/7/2015, CHV ký hợp đồng với Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Tây Nam Bộ thẩm định tài sản, tài sản có giá trị 6.860.624.000 đồng. Đến ngày 24/9/2015, CHV đã ký hợp đồng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Tp Cần Thơ để bán tài sản nêu trên.
Sau 6 lần giảm giá, giá trị tài sản còn là 4.190.668.784 đồng. Ngày 8/12/2016, ông Huỳnh Văn T mua trúng đấu giá tài sản với giá trị 4.202.000.000 đồng và đã nộp đủ tiền nhưng Cục THADS Tp Cần Thơ chưa bàn giao tài sản cho người mua trúng đấu giá.
Ngày 26/12/2016, ông M, bà B khiếu nại việc THA. Đến ngày 16/1/2017, VKSDTC có Công văn số 154/VKSTC-V11 về việc kiểm tra tổ chức thi hành bản án số 14/2014/KDTM-PT ngày 30/5/2014 của TAND Tp Cần Thơ đã nêu ra sai sót của CHV khi kê biên đã bỏ sót phần diện tích 73,2 m2 đất CLN dính liền với phần diện tích đất thế chấp 232 m2 thuộc GCNQSDĐ số H 00001 nên gây thiệt hại đến quyền lợi của người phải THA. Cục THADS Tp Cần Thơ cho rằng với lý do trên nên không thể giao tài sản cho ông T.
Với vụ việc trên, tác giả nhận thấy:
Một, cơ quan THADS đã không áp dụng đúng quy định tại Điều 103 Luật THADS năm 2014.
Hai, việc CHV mời ông T đến Cục THADS Tp Cần Thơ để thỏa thuận nhận lại tiền mua trúng đấu giá và các chi phí thực tế phát sinh theo lãi suất tiền gửi ngân hàng là không đúng và ông T không đồng ý.
Ba, việc CHV khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy kết quả bán đấu giá trong vụ án này là không có căn cứ.
Bốn, Cục trưởng Cục THADS Tp Cần Thơ phát hành công văn số 191/TB- CTHADS ngày 27/02/2017 thông báo yêu cầu người mua trúng đấu giá nhận lại tiền mua trúng đấu giá là không đúng với kết quả đấu giá.
Thứ hai, người mua đã nộp đủ tiền mua tài sản theo quy định nhưng không được nhận tài sản trúng đấu giá và lỗi do Tòa án khi giải quyết vụ án xác minh không đầy đủ về nguồn gốc, tình trạng tài sản.
Ví dụ: Vụ án không giao được đất cho người trúng đấu giá13.
13
https://baohatinh.vn/khac/ha-tinh-vi-sao-sau-90-ngay-nop-tien-trung-dau-gia-qsd-dat-van-chua-duoc-giao-tai -san/212876.htm, truy cập lúc 18h ngày 23.6.2021.
Ngày 26/4/2017, bà Trần Thị T (SN 1949, trú tại thị trấn Lộc Hà, huyện Lộc Hà) ký hợp đồng tín dụng, vay 900 triệu đồng của Ngân hàng NN&PTNT Chi nhánh huyện Lộc Hà. Tài sản thế chấp là GCNQSDĐ số BI 631918 ngày 6/8/2012 do UBND huyện Lộc Hà cấp cho anh Nguyễn Tiến D - chị Hoàng Thị Thu G ( là vợ chồng con trai bà T).
Do bà T không trả được nợ, ngân hàng Agribank đã khởi kiện bà Trần Thị T ra TAND huyện Lộc Hà. Ngày 16/7/2020, TAND huyện Lộc Hà đã ra Quyết định số 03/2020/QDDST-DS công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Theo đó, khi bà Trần Thị T không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì Agribank sẽ yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và toàn bộ tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ. Ngày 12/10/2020, Chi cục THADS huyện Lộc Hà đã ban hành Quyết định số 08/QĐ-CCTHADS, buộc bà Trần Thị T phải trả nợ cho Agribank Lộc Hà.
Trong cuộc đấu giá được tổ chức ngày 23/2/2021, ông Nguyễn Anh S, trú tại thôn Tân Trung, xã Thạch Trung (TP Hà Tĩnh) mua trúng thửa đất số 273 (GCNQSDĐ số BI 631918) có diện tích 360 m2 với giá 1.097.000.000 đồng và đã nộp đầy đủ số tiền trúng đấu giá cho Chi cục THADS huyện Lộc Hà.
Sau khi đấu giá thành, Chi cục THADS huyện Lộc Hà tiến hành xác minh nhân thân và tài sản để giao tài sản thì phát hiện trong hộ khẩu nhà bà T có 4 người nhưng có 1 người không tham gia ký hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn tại ngân hàng mặc dù QSDĐ mang tên HGĐ. Ngày 2/3/2021, TAND huyện Lộc Hà đã có công văn đề nghị Chi cục THADS tạm dừng tổ chức thi hành án “vì trong quá trình giải quyết đã không triệu tập hết người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”. Trên cơ sở đó, ngày 3/3/2021, Chi cục THADS huyện Lộc Hà đã ban hành Thông báo số 32/TB-CCTHA về việc tạm dừng tổ chức thi hành án. Ngày 16/3/2021, TAND huyện Lộc Hà đã có văn bản gửi Tòa án cấp cao tại Hà Nội đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đề nghị hủy đối với quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự nêu trên. Ngày 5/5/2021, Chi cục THADS huyện Lộc Hà đã ban hành Thông báo số 64/TB-CCTHA thu hồi Thông báo 32/TB-CCTHA về việc tạm dừng tổ chức THADS để tiếp tục thực hiện theo các quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc thi hành thực tế vẫn bị tạm dừng.
Qua vụ việc này, về cơ bản, các nhà làm luật đã xây dựng các quy định bảo vệ quyền, lợi ích cho người mua được tài sản bán đấu giá một cách tốt nhất, nhưng có khá nhiều người mua được tài sản bán đấu giá vẫn không nhận được tài sản.
Nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từ việc áp dụng, thi hành pháp luật của cả Tòa án và cơ quan thi hành án. Trong đó, thủ tục xác minh tài sản tại cơ quan xét xử, THADS vẫn chưa toàn diện, triệt để.
Đối với tài sản đấu giá để THADS, nếu tài sản do người phải THA trực tiếp quản lý, sử dụng thì người phải THA có nghĩa vụ giao tài sản cho người mua được tài sản đấu giá, nếu tài sản đấu giá do người thứ ba quản lý, sử dụng thì người thứ ba có nghĩa vụ giao tài sản này cho người mua được tài sản đấu giá. Trong trường hợp này, người có tài sản đấu giá có trách nhiệm yêu cầu, đôn đốc người thứ ba giao tài sản đúng thời hạn, địa điểm đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Thứ ba, người mua đã nộp đủ tiền mua tài sản theo quy định nhưng không được nhận tài sản trúng đấu giá vì Tòa án ra bản án hủy kết quả đấu giá.
Ví dụ: Theo Bản án số 05/2014/KDTM-ST ngày 15/05/2014 của TAND huyện T1, tỉnh Tây Ninh14
.
Chi cục THADS huyện T1, Tỉnh Tây Ninh đã ra QĐTHA theo đơn yêu cầu của Ngân hàng A: Buộc bà Phan Hoà G- chủ DNTN V phải có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng A số tiền là 8.710.740.300. Do Bà G không tự nguyên THA nên Chi cục THADS huyện T1, tỉnh Tây Ninh đã tiến hành kê biên, bán đấu giá tài sản tài sản là QSDĐ diện tích 56.133,9 m2, QSDĐ diện tích 51.722,8 m2.
Chi cục THADS huyện T1 ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với Công ty TNHH Đấu giá K. Công ty TNHH Đấu giá K tổ chức bán đấu giá thành tài sản với giá là: 5.074.550.000 đồng, người mua tài sản trúng đấu giá là bà Lê Thị Phương L và đã nộp đầy đủ tiền mua tài sản cho Chi cục THADS huyện T1 vào ngày 24/07/2017.
Chi cục THADS huyện T1 trình bày do sai sót trong quá trình kê biên, định giá bán đấu giá tài sản nên không thể giao được tài sản và đề nghị huỷ hợp đồng đấu giá tài sản, huỷ Hợp đồng mua bán tài sản với bà Lê Thị Phương L. Bà Lê Thị Phương L không đồng ý, đề nghị Chi Cục THADS huyện T1 giao tài sản.
Tại Bản án số 65/2018/DS-ST ngày 26/11/2018 của TAND Huyện B đã tuyên xử: Huỷ hợp đồng đấu giá tài sản số 939/2016/HĐ-KH ngày 11/11/2016 giữa Công ty TNHH Đấu giá K với Chi Cục THADS huyện T1; huỷ kết quả đấu giá giữa Công
14
http://fdvn.vn/tong-hop-20-ban-an-va-quyet-dinh-giam-doc-ve-yeu-cau-huy-ket-qua-dau-gia-tai-san-va-duoc- toa-an-chap-nhan/, truy cập lúc 22h ngày 22.5.2021.
ty TNHH Đấu giá K và bà Lê Thị Phương L. Bà Lê Thị Phương L kháng cáo yêu cầu được nhận tài sản đã mua trúng đấu giá. Ngày 30/05/2019 tại Bản án số 137/20019/DS-PT của TAND Tỉnh Tây Ninh về tranh chấp kết quả bán đấu giá tài sản quyết định: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Lê Thị Phương L; giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Trong vụ việc này, theo quan điểm của tác giả thì Chi cục THADS huyện T1, Tây Ninh phải có nghĩa vụ tổ chức giao tài sản cho người mua trúng đấu giá bởi các lý do như sau:
Một, tại Khoản 3, Điều 46 Luật Đấu giá tài sản 2016: "Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44 của Luật ,này hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của Luật này. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Tại khoản 3 Điều 7 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định: “Trường hợp có bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình, trừ trường hợp kết quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật này”. Do đó, hợp đồng bán đấu giá tài sản giữa Chi cục THADS huyện T1, Tây Ninh và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá với bà Lê Thị Phương L được xem là hợp pháp, có giá trị pháp lý thi hành và được pháp luật bảo vệ.
Hai, BLDS quy định hiệu lực của hợp đồng tại Khoản 1, Điều 401 như sau: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”.
Ba, tại khoản 3 Điều 133 BLDS quy định về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình: “Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu
tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”. Điều 103 Luật THADS năm 2014 quy định bảo vệ người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án trong trường hợp “người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài