4. Quyền yêucầu thi hành án, nghĩa vụ thi hành án và thời hiệu thi hành án:
4.XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP KHÔNG ĐÚNG
Trong nhiều vụ việc các bên chỉ thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất, không thế chấp tài sản gắn liền với đất, nhưng khi giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét thẩm định tại chỗ để xác định trên đất có những tài sản nào, của ai và các bên đã thỏa thuận như thế nào để xử lý tài sản thế chấp là chưa giải quyết triệt để vụ án[4]. Tương tự như vậy, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, tài sản bảo đảm cho khoản vay là quyền sử dụng đất của vợ chồng. Trên mảnh đất của vợ chồng đã thế chấp có nhà do vợ chồng xây dựng trước thời điểm thế chấp nhưng không thế chấp các tài sản trên đất, Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm không xem xét
tài sản này dẫn đến khó khăn trong thi hành án và không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng[5].
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng có nội dung: Mọi tài sản trên đất đều thuộc tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp là Ngân hàng. Tại Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có nội dung: thế chấp quyền sử dụng đất.
Khi giải quyết vụ án, các tài liệu có tại hồ sơ vụ án không thể hiện tài sản gắn liền với đất là gì, của ai, do những ai quản lý, sử dụng… Tòa án cấp sơ thẩm chưa tiến hành xác minh làm rõ mà đã quyết định quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm là chưa đủ căn cứ.[6]
Trong các trường hợp trên cần áp dụng quy định tại các Điều 342, 715, 721 BLDS năm 2005; các Điều 317, 318, 325, 326 BLDS năm 2015; mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/NĐ-CP, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm; Án lệ số 11/2017/AL để giải quyết đối với tài sản bảo đảm để đảm bảo quyền lợi của các đương sự.
Điều 318. Tài sản thế chấp
Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều 326. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Án lệ số 11/2017/AL
– Tình huống án lệ 1: Một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.
– Giải pháp pháp lý 1: Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.
– Tình huống án lệ 2: Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.
– Giải pháp pháp lý 2: Trường hợp này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.