- Việc sử dụng quyền này phải hạn chế đến mức tối đa những thiệt hại có thể xảy ra ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề;
1.3. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo pháp luật một số quốc gia
luật một số quốc gia
Quyền đối với BĐSLK nói chung và QVLĐQ BĐSLK nói riêng là chế định được ghi nhận trong nhiều hệ thống pháp luật trên thế giới. Cũng như pháp luật Việt
34 Nguyễn Thị Hường (2019), Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận án
tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, tr. 55.
35 Trường Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Luật Dân sự tập 1, Nguyễn Ngọc
Điện (chủ biên), Nxb. Đại học Quốc gia TP.HCM, tr. 340.
36 A.N.Yiannopoulos (1982), “Creation of Servitudes by Prescription and Destination of the Owner”,
Nam, pháp luật một số quốc gia cũng phân chia căn cứ xác lập QVLĐQ thành hai nhóm cơ bản là xác lập theo ý chí của chủ thể và theo quy định của luật. Tùy hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà quy định về nội dung này cũng khác nhau, trong đó có một số căn cứ xác lập mà Việt Nam có thể tham khảo.
1.3.1. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể trong pháp luật một số quốc gia
BLDS Pháp năm 1804 gọi quyền đối với BĐSLK là quyền “địa dịch”, căn cứ xác lập quyền địa dịch được quy định tại Điều 638: “Quyền địa dịch phát sinh do địa thế tự nhiên của bất động sản, hoặc theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các chủ sở hữu”37. Theo đó, BLDS Pháp quy định ba căn cứ xác lập quyền gồm: xác lập do địa thế tự nhiên, xác lập theo quy định của pháp luật và xác lập theo ý chí của chủ thể. Cụ thể, “Chủ sở hữu có tài sản bị bao bọc và không có lối thoát ra đường công cộng, hoặc chỉ có một lối đi nhưng không đủ cho việc sử dụng tài sản của mình trong nông nghiệp, công nghiệp hoặc thương mại hoặc để thực hiện hoạt động xây dựng hoặc phát triển, được quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề của mình dành một lối đi đủ để phục vụ toàn bộ tài sản của mình, miễn là người đó trả một khoản tiền bồi thường tương ứng với thiệt hại mà họ có thể gây ra” (Điều 682 BLDS Pháp)38. Cũng như BLDS Việt Nam, BLDS Pháp cho phép chủ sở hữu BĐS bị vây bọc không có lối đi hoặc có nhưng lối đi không đủ để đi ra đường công cộng được quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐSLK dành một lối đi trên phần đất của họ để phục vụ cho việc khai thác BĐS một cách bình thường, tức là vẫn ưu tiên sự thỏa thuận giữa các chủ sở hữu, miễn là chủ sở hữu BĐS hưởng quyền đền bù một khoản tiền tương ứng với thiệt hại có thể gây ra cho chủ sở hữu BĐS chịu quyền. Ngoài ra, việc xác lập một địa dịch cụ thể khác (chẳng hạn như quyền thoát nước mưa) có thể dẫn đến hệ quả là bên chịu quyền xem như cung cấp mọi điều kiện để bên hưởng quyền khai thác địa dịch được cung cấp (quyền đi lại trên tài sản của bên chịu quyền)39. Điểm khác biệt có thể thấy giữa BLDS Pháp và BLDS Việt Nam đó là phạm vi sử dụng lối đi, nếu như ở Việt Nam, theo nghĩa thông thường, quyền về lối đi chỉ được sử dụng cho con người thì BLDS Pháp quy định lối đi này có thể dành cho mục đích thương mại,
37
French Civil Code, (1 July 2013), [https://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/en/fr/fr512en.pdf], truy cập ngày 29/01/2021.
38 French Civil Code, (1 July 2013), [https://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/en/fr/fr512en.pdf], truy cập ngày
29/01/2021.
39
phục vụ sản xuất, nông nghiệp. Với quy định như vậy, chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể khai thác tối đa lợi ích từ BĐS của mình mang lại, phục vụ lợi ích cá nhân, lợi ích công cộng, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội.
Ngoài Pháp là quốc gia quy định “sự thỏa thuận giữa các chủ sở hữu” là một trong những căn cứ quan trọng để địa dịch được xác lập thì BLDS Liên bang Nga năm 1994 cũng quy định địa dịch sẽ được thiết lập bởi một thỏa thuận giữa người có yêu cầu và chủ sở hữu của thửa đất lân cận và phải được đăng ký phù hợp với thủ tục đăng ký BĐS (Điều 274). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc xác lập hoặc các điều khoản của địa dịch, tranh chấp đó sẽ được giải quyết bởi Tòa án theo yêu cầu của một trong hai bên40. Pháp luật Nga cũng coi trọng sự thỏa thuận giữa hai bên trong việc xác lập địa dịch. Tuy nhiên, qua cách định nghĩa trên có thể thấy pháp luật nước này xem trọng sự thỏa thuận giữa các chủ sở hữu BĐSLK với nhau hơn là mối quan hệ giữa hai (hay nhiều) BĐS.
Đạo luật tài sản bang New South Wales, Úc tại Điều 46A có quy định về căn cứ xác lập địa dịch như sau: Địa dịch hoặc bất kỳ hạn chế việc sử dụng đất nào có thể được tạo ra bằng cách đăng ký một giao dịch như một sự thay thế cho việc đăng ký một bản vẽ quy hoạch theo Điều 88B của Đạo luật Chuyển nhượng tài sản năm 191941 và sau đó phần diện tích đất người sử dụng đất liền kề đã đăng ký sẽ được trao cho họ với tư cách là chủ sở hữu đất liền kề.
Một số hệ thống pháp luật khác cũng thừa nhận ý chí của chủ thể là căn cứ xác lập địa dịch như tại Điều 100 Luật Đất đai của Ukraine, theo đó luật này quy định địa dịch có thể được thiết lập theo thỏa thuận, theo luật, theo di chúc hoặc theo một quyết định của Tòa án42, một số quyền cụ thể của địa dịch theo luật này có thể kể đến như: quyền đi lại và di chuyển bằng phương tiện, quyền đặt các cấu trúc tạm thời (các dạng kiến trúc nhỏ), quyền sử dụng đất từ nguồn chứa nước tự nhiên được cung cấp bởi người khác hoặc thông qua đất bên ngoài,…; hay tại Điều 1181 của BLDS Quebec cũng có quy định tương tự, cụ thể: Địa dịch được xác lập theo hợp đồng, theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật43.
40 The Civil Code of the Russian Federation, [https://www.wto.org/english/thewto_e/acc_e/rus_e/WTACCRUS58
_LEG_360.pdf], truy cập ngày 29/01/2021.
41 Real Property Act 1900 No 25, Current version for 22 November 2018 to date (accessed 18 April 2021 at
20:26), [https://www.legislation.nsw.gov.au/view/html/inforce/current/act-1900-025#sec.46A], truy cập ngày 18/4/2021.
42 Land Code of Ukraine, [http://realty-odessa.com.ua/en/land-code-of-ukraine/], truy cập ngày 29/01/2021.
43 Civil Code of Quebec (updated to December 11 2020), [http://legisquebec.gouv.qc.ca/en/pdf/cs/CCQ-
1.3.2. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật trong pháp luật một số quốc gia
Pháp luật một số quốc gia trên thế giới không chỉ thừa nhận địa dịch được xác lập do ý chí của chủ thể mà còn theo quy định của pháp luật. Chẳng hạn, Điều 639 BLDS Pháp có quy định địa dịch được xác lập dựa vào địa thế tự nhiên, hoặc từ các nghĩa vụ do luật pháp quy định, hoặc từ các thỏa thuận được thực hiện giữa các chủ sở hữu BĐS44. Tiếp theo đó là các điều luật được nhà làm luật dự kiến các trường hợp phát sinh quyền địa dịch theo quy định của luật và theo địa thế tự nhiên, trải dài từ Điều 640 đến Điều 685; trong đó, căn cứ xác lập QVLĐQ theo quy định của luật được quy định tại Điều 682 để được thỏa mãn thì cần đáp ứng các điều kiện: Chủ sở hữu BĐS bị vây bọc và không có lối ra đường công cộng hoặc có nhưng không đủ để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, công nghiệp hoặc thương mại, các hoạt động xây dựng hoặc phát triển thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐSLK dành cho mình một lối đi45.
Ngoài ra, theo pháp luật Pháp, địa dịch còn có thể được xác lập theo thời hiệu, cụ thể Điều 690 có quy định: “Những địa dịch liên tục và rõ ràng được xác lập bằng quyền sở hữu trong ba mươi năm”. Theo đó, vị trí và cách thức của lối đi do bị vây bọc được thiết lập bằng cách sử dụng liên tục trong ba mươi năm (Điều 685)46.
Cũng tương tự như cách quy định của BLDS Pháp thì Nhật Bản và Camphuchia cũng là những nước thừa nhận địa dịch được xác lập theo thời hiệu. Tại Điều 283 BLDS Nhật Bản sửa đổi năm 2006, “Địa dịch có thể được xác lập theo thời hiệu miễn là nó được thực hiện liên tục và có thể được công nhận bởi bên ngoài”47
. Khoản 1 Điều 300 BLDS Campuchia có quy định: “Địa dịch có thể được xác lập theo thời hiệu, chỉ cần nó liên tục và rõ ràng”48. Pháp luật nước này còn có định nghĩa về địa dịch rõ ràng, cụ thể: ““Địa dịch rõ ràng” là một loại địa dịch đã
44 French Civil Code, (1 July 2013), [https://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/en/fr/fr512en.pdf], truy cập
ngày 29/01/2021.
45 French Civil Code, (1 July 2013), [https://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/en/fr/fr512en.pdf], truy cập
ngày 29/01/2021.
46 French Civil Code, (1 July 2013), [https://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/en/fr/fr512en.pdf], truy cập
ngày 29/01/2021.
47 Civil Code of Japan (amendment of 2006), [http://www.japaneselawtranslation.go.jp/law/detail/?id=2057
&vm=2&re=02], truy cập ngày 29/01/2021.
48 The Civil Code of Cambodia, [https://www.trc.gov.kh/wp-content/uploads/2015/05/civil-code-en.pdf], truy
trở nên rõ ràng và hiện thực hóa thông qua một cấu trúc có thể nhìn thấy bên ngoài hoặc dấu hiệu khác”49.
Pháp luật Trung Quốc cũng xem thời hiệu là một trong những căn cứ xác lập địa dịch, Điều 852 BLDS Trung Quốc quy định: “Địa dịch không thể có được theo thời hiệu ngoại trừ những địa dịch liên tục và rõ ràng”50.
Thời hiệu là một trong những căn cứ xác lập địa dịch được thừa nhận trong nhiều hệ thống pháp luật trên thế giới và căn cứ này đã tồn tại từ thời La Mã cổ đại. Pháp luật La Mã xem địa dịch xác lập theo thời hiệu như là “sự chiếm giữ” (iuris quasi possessio) (10 năm theo inter praesentes – giữa những người cùng sinh sống ở một chỗ, 20 năm theo inter absentes – giữa những người sống ở xa nhau)51.
Tuy vậy, không phải quốc gia nào cũng quy định địa dịch được xác lập theo thời hiệu, chẳng hạn pháp luật Quebec quy định rõ địa dịch chỉ được xác lập thông qua chứng thư, việc sử dụng, dù là từ xa xưa cũng không đủ cho mục đích xác lập địa dịch52.
Nhìn chung, cách thức quy định các căn cứ xác lập địa dịch theo hướng bao quát hay cụ thể còn tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia. Căn cứ xác lập địa dịch theo pháp luật của các quốc gia trên thế giới tương đối tương đồng với cách quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, điểm khác biệt là BLDS Việt Nam không quy định thời hiệu là căn cứ xác lập quyền. Trong khi đó, nhiều tranh chấp xảy ra mà chưa có hướng giải quyết cũng do luật chưa có quy định cụ thể, rõ ràng, và việc pháp luật Việt Nam có nên thừa nhận thời hiệu là căn cứ xác lập QVLĐQ BĐSLK hay không còn là vấn đề cần có những nghiên cứu cụ thể.
49 Khoản 3 Điều 300 Bộ luật Dân sự Campuchia, [https://www.trc.gov.kh/wp-content/uploads/2015/05/civil-
code-en.pdf], truy cập ngày 29/01/2021.
50
Điều 685 BLDS Trung Quốc, [https://law.moj.gov.tw/ENG/LawClass/LawHistory.aspx?pcode=B0000001], truy cập ngày 29/01/2021.
51 Khoa Luật (Đại học Tổng hợp, Đại học Quốc gia Hà Nội) (1994), Luật La Mã, Hà Nội, tr. 68.
52 Civil Code of Quebec, updated to December 11 2020, [http://legisquebec.gouv.qc.ca/en/pdf/cs/CCQ-