- Việc sử dụng quyền này phải hạn chế đến mức tối đa những thiệt hại có thể xảy ra ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề;
2.2. Điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể
của chủ thể
Các chủ thể tham gia mối quan hệ về QVLĐQ BĐSLK có thể tự do thoả thuận về việc xác lập quyền và cá nhân có quyền lập di chúc để lại quyền về lối đi cho cá nhân (pháp nhân) khác được tiếp tục thực hiện quyền sau khi người lập di chúc chết. Tuy nhiên, không phải lúc nào thoả thuận hay di chúc cũng đương nhiên có hiệu lực, dù tự do ý chí nhưng vẫn phải tuân theo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng, di chúc nói riêng để việc xác lập quyền theo ý chí của chủ thể có thể phát sinh hiệu lực trên thực tế.
61
The Institutes of Justinian, [https://droitromain.univ-grenoble-alpes.fr/Anglica/just1_Scott.htm#II], truy cập ngày 09/10/2021.
62 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), tlđd (12), tr. 401.
63 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (26), tr. 235.
64
2.2.1. Điều kiện về hình thức thể hiện ý chí xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trong đó thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử cũng được coi là giao dịch bằng văn bản65. Trong khi đó, di chúc chỉ có thể được chấp nhận qua hai hình thức là di chúc miệng và di chúc bằng văn bản, di chúc không thể được lập bằng hành vi và cũng không thể được lập bằng văn bản điện tử66.
Di chúc bằng văn bản (hay di chúc viết) để được công nhận là hợp pháp phải được lập đúng theo các hình thức gồm: di chúc cho người để lại di sản lập bằng chữ viết tay, di chúc bằng văn bản phải có người làm chứng, di chúc viết có công chứng hoặc chứng thực, di chúc có hiệu lực như di chúc được công chứng, di chúc do công chứng viên lập tại chỗ ở.
Về nguyên tắc, pháp luật hiện hành không khuyến khích cá nhân lập di chúc miệng67, bởi tính sai sót và không trung thực là khá lớn, dẫn đến không phản ánh đúng ý chí của người lập di chúc miệng. Do đó, để đảm bảo tính tin cậy của di chúc miệng, pháp luật dân sự quy định tương đối chặt chẽ về điều kiện có hiệu lực của di chúc miệng. Đây được xem như một giải pháp tình thế trong trường hợp không thể lập di chúc bằng văn bản.
Đối với trường hợp xác lập quyền bằng phương thức thoả thuận giữa các chủ thể, pháp luật hiện hành vẫn chưa có quy định rõ ràng. Khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 có quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”, tuy nhiên trong các quy định về quyền đối với BĐSLK không có nội dung nào nêu rằng hình thức để thoả thuận xác lập quyền phải được lập thành văn bản nên chưa thể khẳng định rằng hình thức là điều kiện có hiệu lực của thoả thuận xác lập QVLĐQ.
2.2.2. Tính hợp pháp của việc xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể
Giao dịch dân sự (hay hợp đồng nói riêng) về xác lập QVLĐQ BĐSLK chỉ phát sinh hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và
65 Khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015.
66 Điều 627 đến Điều 629 Bộ luật Dân sự năm 2015.
67
điều kiện đặc thù đối với từng loại giao dịch cụ thể. Pháp luật dân sự quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội68. Ngoài ra, BLDS còn quy định hình thức là điều kiện bắt buộc trong một số giao dịch, tuy nhiên, phần trên đã phân tích vấn đề này nên không nhắc lại.
Đối với điều kiện chủ thể, pháp luật quy định người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ được tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng về xác lập QVLĐQ BĐSLK. Riêng đối với những trường hợp khác, chẳng hạn như người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, khi tham gia vào giao dịch xác lập QVLĐQ phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, bởi lẽ giao dịch xác lập quyền về lối đi có đối tượng là BĐS, một loại tài sản có giá trị lớn69; còn đối với những chủ thể là người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, việc xác lập, thực hiện quyền phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện70. Pháp luật dân sự không giới hạn chỉ cá nhân mới được tham gia hợp đồng xác lập quyền về lối đi, vì vậy, pháp nhân cũng có thể là một bên trong quan hệ này.
Đối với chủ thể tham gia xác lập QVLĐQ thông qua di chúc thì BLDS năm 2015 quy định những chủ thể này cũng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, và không giống như xác lập quyền thông qua hợp đồng, pháp luật dân sự giới hạn chỉ cá nhân mới được quyền lập di chúc. Cụ thể, BLDS quy định những chủ thể gồm: người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoặc người chưa thành niên từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi phải được lập thành văn bản và được cha, mẹ, người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc71.
Người bị mất năng lực hành vi dân sự không thể lập di chúc. Vấn đề đặt ra là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị khó khăn trong việc nhận thức và làm chủ hành vi thì có được lập di chúc hay không? Đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, Điều 625 BLDS năm 2015 không cấm họ lập di chúc, nhưng việc lập di chúc của người bị hạn chế năng lực hành vi đòi hỏi phải có sự
68 Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
69 Khoản 3, khoản 4 Điều 21 và khoản 2 Điều 24 Bộ luật Dân sự năm 2015.
70 Khoản 2 Điều 21, khoản 2 Điều 22 Bộ luật Dân sự năm 2015.
71
đồng ý của người đại diện theo pháp luật72. Đồng thời, nếu chứng minh được tại thời điểm lập di chúc, họ đủ “minh mẫn, sáng suốt”, được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật về việc lập di chúc và đáp ứng được một số điều kiện khác (nếu có)73 thì di chúc do họ lập đủ điều kiện có hiệu lực về mặt chủ thể. Đối với chủ thể là người bị khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, có thể thấy rằng họ không đáp ứng điều kiện về sự “minh mẫn, sáng suốt” theo quy định tại khoản 1 Điều 625 và điểm a khoản 1 Điều 630 BLDS năm 2015 nên họ không thể tự mình lập di chúc.
Ngoài điều kiện về chủ thể, pháp luật dân sự còn quy định phải đáp ứng điều kiện về sự tự nguyện, mục đích, nội dung của giao dịch. Sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng hay để lại di chúc về QVLĐQ BĐSLK xuất phát từ nguyên tắc “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận” (khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015). Tính tự nguyện của chủ thể trong xác lập giao dịch thể hiện ở việc họ được tự do lựa chọn có tham gia hay không vào việc xác lập quyền hoặc để cho người khác tham gia giao dịch theo ý chí, nguyện vọng của mình (thông qua hình thức đại diện); hay họ có để lại QVLĐQ BĐSLK trong nội dung di chúc của mình cho người thừa kế mà không có sự tác động của người khác hay không. Nếu có yếu tố nhầm lẫn, lừa dối, đe doạ, cưỡng ép… xuất hiện trong quá trình chủ thể xác lập giao dịch dẫn đến thiếu tính tự nguyện thì hợp đồng hay di chúc có thể không có hiệu lực.
Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó74. Trong trường hợp này, mục đích được xác định là xác lập một quyền năng pháp lý được pháp luật quy định là QVLĐQ BĐSLK. Về nội dung của giao dịch có thể hiểu là “tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể
72 Khoản 2 Điều 24 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan
đến tài sản của người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày hoặc luật liên quan có quy
định khác”. Theo đó, di chúc không phải là “giao dịch dân sự nhằm phục vụ sinh hoạt hằng ngày” nên việc
lập di chúc của họ cần sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
73 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (26), tr. 450, 451: “Để đảm bảo quyền tự do di
chúc của cá nhân được tôn trọng và thực hiện nghiêm túc, pháp luật cần quy định cụ thể điều kiện và thủ tục để người bị hạn chế năng lực hành vi có thể lập di chúc để định đoạt tài sản của mình. Các điều kiện đó có thể là: phải có giấy xác nhận của cơ sở y tế có thẩm quyền về việc đã điều trị xong cơn nghiện và có trí tuệ bình thường; hình thức di chúc phải bằng văn bản; phải có sự đồng ý của người đại diện hợp pháp và/hoặc phải được lập theo thủ tục công chứng, chứng thực”.
74
tham gia hợp đồng được thể hiện trong các điều khoản của hợp đồng”75 và không được vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội76. Nội dung của hợp đồng là một khái niệm có nội hàm rộng, có thể bao gồm các điều khoản được quy định tại khoản 2 Điều 398 BLDS năm 2015, đây là quy định liệt kê mang tính chất hướng dẫn, gợi ý cho các bên chọn lựa và áp dụng, chứ không có ý nghĩa giới hạn hay bắt buộc77. Trường hợp xác lập quyền thông qua di chúc, nội dung phải bảo đảm các nội dung cơ bản được quy định trong BLDS năm 201578. Bởi vì giao dịch là hợp đồng hay di chúc về xác lập QVLĐQ BĐSLK nên nội dung chủ yếu của giao dịch phải thể hiện việc có xác lập quyền về lối đi, xác lập với ai, để lại cho người hưởng di sản một hoặc một số QVLĐQ BĐSLK.
2.2.3. Bất cập và kiến nghị về điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể
QVLĐQ BĐSLK là quyền được xác lập không chỉ vì lợi ích của một người mà nó là một dạng vật quyền, tức là quyền được xác lập trên BĐS, gắn liền với BĐS chứ không phải chủ sở hữu BĐS hưởng quyền về lối đi. Vấn đề đặt ra là quyền lối đi xác lập theo thỏa thuận có hiệu lực với người thứ ba và có thể được chuyển giao cùng với sự chuyển giao BĐS hay không? Để lý giải nội dung này, điều cần giải quyết là xác định quyền lối đi phải thỏa mãn những điều kiện nào để nó thật sự trở thành một phần của BĐS và được chuyển giao khi BĐS được chuyển giao.
Theo một số tác giả nước ngoài, các yếu tố cần thiết của một giao ước thực sự bao gồm: (i) hình thức, (ii) ý định của các bên, (iii) bản chất của lời hứa (dù là xác lập quyền vì quan hệ láng giềng hay BĐS thật sự gắn liền với đất), (iv) quan hệ theo BĐS79
. Nội dung này được khẳng định lại một lần nữa trong vụ án Eagle Enterprises, Inc. v. Gross, theo đó, Tòa án cho rằng các yêu cầu để giao ước thật sự gắn liền với đất phải bao gồm các yếu tố: (i) người được hưởng địa dịch trước đây và người chịu địa dịch phải thể hiện ý định rõ ràng rằng có giao ước địa dịch gắn liền với đất đai,
75 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ,
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 42.
76
Điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
77 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường
thiệt hại ngoài hợp đồng, Đỗ Văn Đại (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 142.
78 Nội dung di chúc bao gồm các nội dung chủ yếu sau: Ngày, tháng, năm lập di chúc; họ, tên và nơi cư trú
của người lập di chúc; họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản; di sản để lại và nơi có di sản. Ngoài ra, di chúc còn có thể có những nội dung khác thể hiện ý chí của người để lại di sản (khoản 1, 2 Điều 631 Bộ luật Dân sự năm 2015).
79 Charles E. Clark, “The doctrine of privity of estate in connection with real covenants”, [https://digitalcommons.
(ii) phải tồn tại “quyền về bất động sản” giữa bên yêu cầu địa dịch và bên chịu địa dịch, (iii) giao ước phải được xem là “gắn liền với đất” đối với vùng đất có địa dịch80. Về điều kiện hình thức, một số tác giả cho rằng đây là yêu cầu bắt buộc và về lý thuyết, lời hứa phải được lập thành văn bản, có chữ ký và được đóng dấu của các bên tham gia81. Tuy nhiên, trong vụ việc Eagle Enterprises v. Gross nêu trên, Tòa án lại không nhắc đến hình thức như là điều kiện bắt buộc mà khẳng định rằng: “Bất kể sự thỏa thuận địa dịch nào trong một chứng thư rằng địa dịch gắn liền với đất đai, thường không ràng buộc đối với những người được cấp địa dịch tiếp theo trừ khi một số điều kiện pháp lý được xác định rõ ràng và lâu dài được đáp ứng”82. Theo ý kiến tác giả, việc không cần thiết áp dụng điều kiện hình thức để một thỏa thuận về quyền lối đi được chuyển giao cùng với BĐS là khá phù hợp khi xem xét trong hoàn cảnh pháp luật Việt Nam hiện tại, bởi lẽ BLDS hiện không quy định hình thức là điều kiện bắt buộc để một giao dịch dân sự có hiệu lực83, hơn nữa trong các quy định của quyền đối với BĐSLK nói chung, QVLĐQ nói riêng cũng không có nội dung này. Đối với xác lập quyền về lối đi theo thỏa thuận giữa các bên, hình thức nên được xem là yếu tố có giá trị chứng minh khi có tranh chấp hơn là một điều kiện bắt buộc. Trường hợp xác lập quyền theo di chúc, vì tính đặc thù của loại giao dịch này, hình thức là yếu tố bắt buộc để một di chúc có hiệu lực chứ không phải vì di chúc có nội dung là xác lập quyền về lối đi.
Ngược lại với yếu tố hình thức chưa thật sự đạt được sự đồng thuận của đa số các tác giả, điều kiện “ý định của các bên” tỏ ra là yếu tố quan trọng hơn hết trong các điều kiện để một địa dịch gắn liền với BĐS và được chuyển giao khi BĐS được chuyển giao vì: “Đối với ý định của các bên, khi một giao ước không thể được xem là gắn liền với đất đai ngay cả khi các bên có ý định như vậy, trừ khi các yêu cầu được đáp ứng, nhưng trong bất kỳ trường hợp nào, các bên phải có ý định rõ ràng, nếu không thì nó chỉ ràng buộc các bên tham gia thỏa thuận”84
. Như vậy, có thể