- Việc sử dụng quyền này phải hạn chế đến mức tối đa những thiệt hại có thể xảy ra ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề;
2.3. Hệ quả của việc xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể
trình xây dựng luật, Việt Nam có thể tiếp thu điều kiện này để hoàn thiện quy định về điều kiện xác lập QVLĐQ BĐSLK theo ý chí của chủ thể.
Kiến nghị (1): Tác giả kiến nghị quy định điều kiện xác lập QVLĐQ BĐSLK theo ý chí của chủ thể vào Nghị quyết hướng dẫn như sau: khi xác lập QVLĐQ BĐSLK theo ý chí của chủ thể, để quyền được chuyển giao khi BĐS được chuyển giao thì cần quy định rõ điều khoản này trong thỏa thuận hoặc di chúc có nội dung xác lập quyền đó và cần phân biệt hai trường hợp:
Trường hợp quyền về lối đi gắn liền với BĐS thì quyền sẽ được chuyển giao cùng với sự chuyển giao BĐS.
Trường hợp quyền về lối đi không gắn liền với BĐS mà chỉ được xác lập dựa trên mối quan hệ giữa các chủ thể thì quyền này vẫn phát sinh hiệu lực theo nội dung thỏa thuận hoặc di chúc nhưng sẽ không được chuyển giao cùng với sự chuyển giao BĐS, trừ khi người nhận chuyển nhượng BĐS được thông báo về gánh nặng này và đồng ý tiếp tục.
2.3. Hệ quả của việc xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể ý chí của chủ thể
2.3.1. Phát sinh quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Khi QVLĐQ BĐSLK được xác lập theo ý chí của chủ thể đồng nghĩa một “gánh nặng” sẽ được đặt trên BĐS chịu hưởng quyền, cụ thể chủ sở hữu BĐSLK phải mở một khoảng đất trên BĐS của mình để làm lối đi qua cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền, và ngược lại chủ sở hữu BĐS hưởng quyền được quyền sử dụng lối đi trên đất của người khác để khai thác BĐS một cách hiệu quả. BĐS thuộc về một chủ thể xác định nên những quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến BĐS, chủ sở hữu BĐS hưởng quyền và chịu hưởng quyền sẽ là người trực tiếp thực hiện. Chủ thể có quyền sử dụng đất được quyền trực tiếp khai thác, quản lý, sử dụng đất với những quyền năng do pháp luật quy định, bên cạnh đó, họ cũng phải có những nghĩa vụ tương ứng gắn liền với việc sử dụng đất đai. Một khi quyền lối đi được xác lập, chủ thể có quyền cũng có nghĩa vụ nhất định trong việc
thực hiện quyền này như phải đền bù theo sự thoả thuận trước đó giữa các bên, phải tôn trọng quyền của chủ sở hữu BĐS chịu quyền, không được sử dụng lối đi vào mục đích khác với thoả thuận ban đầu.
Lối đi khi được tạo lập sẽ dẫn đến thay đổi cấu trúc của BĐS chịu quyền. Xét dưới góc độ vật lý, chỉ có BĐS dành lối đi cho BĐSLK là có sự thay đổi, bởi khi đó họ phải tạo một lối đi cho người khác trên đất của mình, làm cho mảnh đất không còn giữ nguyên cấu trúc ban đầu. Tuy nhiên, xét về mặt kinh tế - xã hội thì có thể cả BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền đều có ảnh hưởng về giá trị. Thông thường, một BĐS được sự phục vụ (có lối đi) từ BĐS khác sẽ làm tăng thêm giá trị khi chuyển nhượng vì có thêm tiện ích so với khi chưa được hưởng quyền, còn đối với BĐS chịu hưởng quyền có thể chịu thiệt hại về mặt giá trị khi phải chịu gánh nặng hỗ trợ cho BĐS khác. Tuy nhiên, cũng có trường hợp đặc biệt là giá trị BĐS chịu hưởng quyền tăng thêm nếu qua BĐS mở một con đường giao thông, kênh tưới tiêu nước89.
2.3.2. Chuyển giao quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cùng với sự chuyển giao bất động sản
Điều 247 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. QVLĐQ BĐSLK là một nội dung của quyền đối với BĐSLK nên quy định về chuyển giao quyền cũng được áp dụng trong trường hợp quyền về lối đi được chuyển giao.
QVLĐQ BĐSLK là quan hệ vật quyền (quyền đối với vật) và “phụ thuộc vào bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác… nên quyền này không phụ thuộc vào chủ sở hữu nhà hay người sử dụng đất đó mà phụ thuộc vào chính ngôi nhà hay mảnh đất đó”90. Khi lối đi được tạo lập mà có sự chuyển giao BĐS cho chủ thể khác thì lối đi được tiếp tục thực hiện, không cần có sự yêu cầu lại từ đầu của chủ thể nhận chuyển giao BĐS. Tuy nhiên, QVLĐQ BĐSLK được xác lập theo hai phương thức: theo ý chỉ của chủ thể và theo luật. Đối với trường hợp xác lập quyền theo quy định của luật thì khi có sự chuyển giao BĐS, QVLĐQ cũng đương nhiên được chuyển giao. Vấn đề đặt ra nếu lối đi được xác
89 Phạm Công Lạc (2006), tlđd (11), tr. 57.
90
lập theo ý chí của chủ thể (theo thoả thuận hoặc theo di chúc) thì quyền này có đương nhiên được chuyển giao cùng với sự chuyển giao BĐS hay không. Theo quan điểm tác giả, khi QVLĐQ được xác lập theo ý chí của chủ thể thì quyền sẽ không đương nhiên được chuyển giao cho chủ thể nhận chuyển nhượng BĐS trong mọi trường hợp. Bởi vì, việc tạo lập lối đi theo ý chí không phải lúc nào cũng gắn liền với nhu cầu sử dụng, khai thác bình thường của BĐS bị vây bọc, hay nói cách khác, việc xác lập quyền có thể không đáp ứng tất cả các điều kiện do luật quy định như yếu tố vây bọc, không có lối đi hay lối đi không đủ, yếu tố “thuận tiện” và “hợp lý” mà có thể xuất phát từ mối quan hệ tình cảm láng giềng của các chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐSLK với nhau. Khi đó, để quyền này có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nó phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai. Bên cạnh đó, “nếu quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được xác lập trên cơ sở thoả thuận, thì trong nhiều trường hợp lối đi này chưa phải là hợp lý và thuận tiện nhất”91. Do đó, chỉ khi nào lối đi được tạo lập đúng với bản chất của một BĐS phục vụ cho một BĐS khác, lối đi không phụ thuộc vào chủ sở hữu, người sử dụng của nó là ai92, thì mới có để được chuyển giao cùng với sự chuyển giao BĐS.
Nhìn từ góc độ của pháp luật nước ngoài, khoản 1 Điều 1092 BLDS Đức có quy định, tạm dịch là: “một địa dịch cá nhân giới hạn thì không được chuyển giao”93. Quy định này có thể được hiểu như sau: pháp luật Đức cho phép xác lập quyền địa dịch cho một số người giới hạn, khi BĐS được bán thì chủ sở hữu mới không phải chịu gánh nặng địa dịch đó, tuy nhiên, “trường hợp không xoá vật quyền trong sổ địa bạ thì đương nhiên nghĩa vụ vẫn còn tồn tại”94.
Đạo luật đăng ký đất đai năm 2002 của Anh cũng có quy định tương tự95
. Theo đó, thoả thuận giữa các chủ sở hữu BĐS ban đầu sẽ có hiệu lực với chủ thể nhận chuyển giao BĐS nếu người này được thông báo. Qua đó, có thể thấy rằng, trong pháp luật một số quốc gia, địa dịch được xác lập theo ý chí của chủ thể, nếu gắn liền với BĐS thì đương nhiên được chuyển giao cùng với sự chuyển giao
91 Hoàng Thế Liên (Chủ biên) (2013), tlđd (25), tr. 657.
92 Mai Thị Mị (2014), tlđd (2), tr. 28.
93
German Civil Code, [https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/englisch_bgb.pdf], truy cập ngày 18/4/2021.
94 Bộ Tư pháp (2014), Báo cáo Tổng hợp kinh nghiệm nước ngoài, Hà Nội, tr. 44.
95 Land Registration Act 2002, [https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2002/9/contents], truy cập ngày
BĐS. Trường hợp quan hệ xác lập địa dịch là một trái quyền (quyền được xác lập dựa trên mối quan hệ giữa các chủ sở hữu BĐS với nhau) thì khi đó phải xem xét người nhận chuyển nhượng BĐS có được thông báo về tình trạng của BĐS hay không. Và có quan điểm cho rằng “Cách hiểu này nên được áp dụng vào Việt Nam, nghĩa là khi thoả thuận hoặc di chúc xác lập vật quyền thì quyền này luôn được chuyển giao cùng với việc chuyển giao BĐS, bất kể các bên đã hoàn thành thủ tục đăng ký hay chưa”96.
2.3.3. Chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Điều 256 BLDS năm 2015 quy định quyền đối với BĐSLK chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp: BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người; việc sử dụng, khai thác BĐS không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền; theo thỏa thuận của các bên; trường hợp khác theo quy định của luật. QVLĐQ BĐSLK là một trong những nội dung của quyền đối với BĐSLK nên khi quyền về lối đi rơi vào các trường hợp kể trên, quyền sẽ bị chấm dứt.
Khi BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người, lúc này, hai BĐS thuộc về một chủ sở hữu, giữa chúng không còn tồn tại ranh giới về mặt pháp lý mà chỉ là ranh giới về mặt hình thức nên yếu tố liền kề trong trường hợp này không còn giá trị trong việc thực hiện quyền về lối đi. Bởi vì, “người ta không thể sử dụng hạn chế đối với bất động sản của chính họ, ngoài những hạn chế chung do pháp luật quy định đối với loại bất động sản đó”97. Khi hai BĐS thuộc cùng một chủ sở hữu, thì bản thân BĐS hưởng quyền ban đầu đã có thể tự mình sử dụng lối đi đã tạo lập để đi ra đường công cộng. Vì vậy, QVLĐQ trong trường hợp này mặc nhiên chấm dứt.
Vấn đề đặt ra là căn cứ chấm dứt này chưa thật sự rõ ràng. Vì “nếu hai bất động sản lại tách ra để thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, thì trên cơ sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch hoặc mặc nhiên giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh trở lại”98
. Không thể khẳng định rằng, nếu hai BĐS đã thuộc về cùng một chủ sở hữu thì khi bị phân chia lại phục hồi quyền về lối đi như ban đầu, mà phải xem những BĐS được tạo thành sau khi phân chia (thuộc các
96 Đặng Lê Phương Uyên (2020), tlđd (54), tr. 41.
97 Phạm Công Lạc (2006), tlđd (11), tr. 123.
98
chủ sở hữu khác nhau) là những BĐS hoàn chỉnh, độc lập, cho nên nếu cần phải xác lập lại quyền thì phải xác lập như khi phân chia BĐS (không loại trừ việc phục hồi các QVLĐQ trước đây).
Trường hợp xác lập QVLĐQ BĐSLK theo thoả thuận hoặc theo di chúc, việc xác lập quyền chủ yếu dựa trên mối quan hệ giữa các chủ sở hữu hay ý chí của người để lại di chúc mà không hoàn toàn dựa trên sự khó khăn trong việc khai thác BĐS hưởng quyền. Do đó, căn cứ “việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền” không thật sự có ý nghĩa trong trường hợp này. Bởi lẽ, việc còn hay không còn nhu cầu hưởng quyền lúc này phụ thuộc vào sự đánh giá chủ quan của các chủ sở hữu; kể cả trong trường hợp dù không có sự thoả thuận hay việc lập di chúc về việc xác lập lối đi, chủ sở hữu BĐS hưởng quyền vẫn có thể đi ra đường công cộng thì một khi các chủ sở hữu vẫn còn thực hiện quyền, không có bất cứ thoả thuận nào trong việc chấm dứt lối đi, QVLĐQ BĐSLK vẫn tiếp tục tồn tại.