- Việc sử dụng quyền này phải hạn chế đến mức tối đa những thiệt hại có thể xảy ra ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề;
3.1. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
3.1. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật định của pháp luật
3.1.1. Thực trạng quy định của pháp luật về căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Điều 246 BLDS năm 2015 quy định căn cứ chung để xác lập quyền đối với BĐSLK trong đó có căn cứ xác lập do “địa thế tự nhiên”. Điều này có nghĩa, khi BĐS bị vây bọc bởi các BĐS xung quanh dẫn đến không có đường đi ra đường công cộng hoặc có nhưng không đủ thì luật cho phép BĐS được hưởng quyền để xác lập lối đi qua trên BĐS vây bọc, và địa thế này phải là “tự nhiên”, nếu có sự tạo lập bởi hành vi của con người thì chủ thể tạo lập phải chịu trách nhiệm dân sự với chủ sở hữu BĐSLK theo quy định chung, trừ khi có thoả thuận khác99.Khi xác lập quyền về lối đi, chủ sở hữu BĐS bị vây bọc không thể tự mình chỉ định lối đi mà cần thông qua sự đồng ý của chủ sở hữu BĐS vây bọc, trường hợp không thoả thuận được, chủ sở hữu BĐS hưởng quyền được quyền khởi kiện ra Toà án yêu cầu bảo vệ quyền lợi cho mình. Trong điều kiện BĐS bị vây bọc dẫn đến không thể tiếp xúc trực tiếp được với lối đi công cộng, việc thông thương của BĐS hưởng quyền được đảm bảo bằng quyền của chủ sở hữu BĐS đó được sử dụng lối đi trên đất của người khác. Trong trường hợp này, do địa thế tự nhiên của BĐS bị vây bọc, vì đảm bảo lợi ích công cộng, chủ sở hữu BĐS chịu quyền buộc phải dành một phần quyền sử dụng đất của mình để phục vụ cho BĐS khác được khai thác như đúng tính năng và công dụng mà nó vốn có.
QVLĐQ BĐSLK cũng có thể được xác lập do có sự chuyển giao BĐS100
. Không giống như trường hợp xác lập quyền theo thỏa thuận hoặc theo di chúc, QVLĐQ BĐSLK khi được thiết lập theo quy định của luật thì khi có sự chuyển giao BĐS từ chủ sở hữu, người sử dụng BĐS trước đây sang chủ sở hữu, người sử dụng BĐS mới, QVLĐQ cũng mặc nhiên được chuyển giao cùng với sự chuyển
99 Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2017), tlđd (24), tr. 126.
100 Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi
cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan
giao BĐS. Lúc này, QVLĐQ BĐSLK của chủ đất mới là quyền được xác lập trực tiếp từ quy định của luật và sự chuyển giao quyền cùng với sự chuyển giao BĐS không cần sự thỏa thuận đặc biệt nào. Chủ sở hữu, người sử dụng BĐS được chuyển giao được sử dụng quyền về lối đi với nội dung, phạm vi, cách thức như chủ thể chuyển giao BĐS đã thực hiện trước đó. Chủ sở hữu BĐS không được cản trở chủ thể nhận chuyển giao thực hiện quyền lối đi trên BĐS thuộc quyền sở hữu của họ. Mặc dù vậy, luật cũng không cấm các bên không thể có thỏa thuận khác với nội dung quyền được xác lập trước khi có sự chuyển giao BĐS, bởi lẽ đặc tính vĩnh viễn của quyền đối với BĐSLK là hệ quả của đặc tính cụ thể của quyền sở hữu được xác lập trên hai BĐS thuộc hai chủ sở hữu khác nhau101
. Sự chuyển giao quyền không phân biệt người nhận chuyển giao BĐS có biết về sự tồn tại quyền này trước đó (trong trường hợp người nhận chuyển giao là chủ sở hữu, người sử dụng BĐS chịu hưởng quyền) hay họ có đồng ý việc chuyển giao quyền lối đi hay không. BLDS còn quy định một trường hợp QVLĐQ được xác lập theo quy định của luật, đó là trường hợp xác lập quyền đối với BĐSLK (hay QVLĐQ BĐSLK nói riêng) do sự phân chia BĐS. Nội dung này được thể hiện tại khoản 3 Điều 254 BLDS năm 2015: “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”. Về vấn đề này, BLDS Pháp cũng có quy định tương tự tại Điều 684: “Nếu một tài sản bị bao vây vì sự phân chia sau khi mua bán, trao đổi, phân vùng hoặc bằng bất kỳ hợp đồng nào khác, một lối đi chỉ có thể được xác lập trên những vùng đất là đối tượng của địa dịch trước đây. Tuy nhiên, khi không đủ điều kiện thực hiện một cách đầy đủ đối với các tài sản được chia thì Điều 682 sẽ được áp dụng”102
. Tuy nhiên, có thể thấy rằng, so với pháp luật Pháp thì quy định của BLDS năm 2015 có phạm vi áp dụng hẹp hơn. Cụ thể, chúng ta chỉ cho phép xác lập lối đi trên diện tích BĐS đã được phân chia. Điều này dễ dẫn đến bất cập trên thực tế, khi BĐS được phân chia nhưng không đủ điều kiện mở lối đi (đặc biệt là trong trường hợp diện tích quyền sử dụng đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của từng địa phương). Do vậy, pháp luật Việt Nam cần quy định cụ thể hơn về nội dung này, dự liệu trường hợp khi xác lập lối đi trên diện tích BĐS được phân chia, nếu không đủ điều kiện mở lối đi thì
101 Trương Hồng Quang (Chủ biên) (2017), tlđd (31), tr. 153.
102 French Civil Code, (1 July 2013), [https://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/en/fr/fr512en.pdf], truy cập
chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể yêu cầu từ chủ sở hữu BĐSLK. Điều này là phù hợp và cần thiết cho việc khai thác công dụng vốn có của BĐS, bởi lẽ một BĐS không thông thương được, thì không có giá trị tài sản103.
3.1.2. Bất cập và kiến nghị về căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của luật
3.1.3.1. Bổ sung quy định xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu
Phân tích pháp luật Việt Nam và nhìn từ góc độ thực tiễn, theo tác giả, ngoài các căn cứ xác lập QVLĐQ BĐSLK theo quy định của luật như trên, quyền về lối đi còn có thể được xác lập theo thời hiệu. BLDS năm 2015 cũng như các BLDS trước đây, không có quy định nào cho phép xác lập quyền đối với BĐSLK nói chung, QVLĐQ nói riêng theo thời hiệu. Tuy nhiên, đối với quyền sở hữu lại có quy định xác lập theo thời hiệu, cụ thể tại Điều 236 BLDS năm 2015 quy định: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”. Theo đó, quyền sở hữu có thể được xác lập theo thời hiệu đối với bất cứ loại tài sản nào miễn là đáp ứng được những điều kiện do luật quy định, trừ những loại tài sản không thể đưa vào tham gia giao dịch dân sự hoặc tài sản không thuộc sở hữu riêng của bất cứ ai. Pháp luật công nhận việc chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngày tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với BĐS thì QVLĐQ BĐSLK cũng có thể được xác lập theo thời hiệu, còn quyền sở hữu BĐS vẫn thuộc về chủ sở hữu, người sử dụng BĐSLK, vì quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản, và QVLĐQ cũng là quyền tài sản. Có tác giả cũng có quan điểm theo hướng này: Quyền đối với BĐSLK được coi là một quyền trên BĐS, cho nên khi một người sử dụng BĐSLK một cách công khai, liên tục, ngay tình trong 30 năm thì pháp luật cũng đương nhiên công nhận quyền đối với BĐSLK mặc dù vẫn thừa nhận BĐSLK đó thuộc sở hữu của người khác104.
Điều 236 BLDS năm 2015 quy định xác lập theo thời hiệu chỉ được áp dụng đối với việc xác lập quyền sở hữu của một người đối với tài sản. Nếu cũng dùng
103 Nguyễn Ngọc Điện (2001), tlđd (30), tr. 367-368.
104
quy định tại điều luật này để làm căn cứ xác lập QVLĐQ BĐSLK theo thời hiệu thì lại không thật sự hợp lý và không phù hợp với nguyên tắc quyền năng tuyệt đối của quyền sở hữu tài sản, bởi lẽ một khi quyền về lối đi được xác lập theo Điều 236 BLDS năm 2015 đồng nghĩa chủ sở hữu BĐSLK bị tước đoạt quyền sở hữu. Do vậy, không thể căn cứ vào Điều 236 để làm căn cứ xác lập quyền về lối đi, mà trong hoàn cảnh hiện nay khi chưa có quy định nào khác về xác lập QVLĐQ theo thời hiệu, chúng ta có thể áp dụng tinh thần của điều luật trên để làm căn cứ xác lập quyền, đó là tính ngay tình, liên tục, công khai, ổn định, lâu dài.
Trong thực tiễn xét xử, vấn đề lối đi được sử dụng thường xuyên trong một thời gian dài, không có tranh chấp cũng được các Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu mở lối đi của nguyên đơn. Chẳng hạn tại Bản án số 28/2021/DS-ST ngày 26/4/2021 của TAND huyện Giồng Trôm, tỉnh Bến Tre thể hiện qua xác minh lối đi mà nguyên đơn yêu cầu mở đã tồn tại từ lâu, nguyên đơn sử dụng trong thời gian dài để làm lối đi ra lộ công cộng, bị đơn cũng thừa nhận trước khi mua đất đã thấy nguyên đơn đi trên phần đất này. Cùng với những lý do khác như phục vụ nhu cầu sinh hoạt, kinh doanh và xem xét tính hợp lý khi mở lối đi, Tòa án đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
Tại Bản án số 309/2017/DS-PT ngày 07/12/2017 của TAND tỉnh Bến Tre, Tòa án cũng có cách giải quyết tương tự vụ án trên khi cho rằng “do gia đình của ông Đ sử dụng bất động sản của ông B để đi ra lộ công cộng từ rất lâu và việc sử dụng lối đi này ít gây thiệt hại và thuận tiện cho việc sử dụng”. Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng Tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là không đúng, ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn nên đã sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu mở lối đi của ông Đ. Như vậy, căn cứ để Tòa án xác định quyền về lối đi cho ông Đ trong trường hợp này là dựa vào thời hiệu.
Nếu như ở Việt Nam, thời hiệu là cơ sở được các Tòa án áp dụng để chấp nhận yêu cầu mở lối đi trong khi luật chưa có quy định thì trên thế giới, nó lại không phải là một quy định mới bởi nhiều quốc gia đã quy định thời hiệu là một trong những căn cứ xác lập địa dịch như Nhật Bản, Trung Quốc, Campuchia, đây đều là những quốc gia có ảnh hưởng đến quá trình Việt Nam xây dựng BLDS. Do vậy, quy định thời hiệu là căn cứ xác lập quyền là thật sự cần thiết để pháp luật Việt Nam hòa hợp hơn với pháp luật một số quốc gia trên thế giới.
Việc thừa nhận QVLĐQ có thể được xác lập theo thời hiệu đồng nghĩa với việc chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể tiếp tục sử dụng lối đi đã được tạo lập trước
đây mà không phải xác lập lại quan hệ về QVLĐQ, tạo tính ổn định và liên tục trong việc khai thác, sử dụng BĐS với đúng công năng mà nó vốn có. Mặt khác, xác lập quyền về lối đi theo thời hiệu cũng phù hợp với ý nghĩa của việc xác lập quyền này, đó là bảo vệ lợi ích công cộng và bảo vệ lợi ích tư. Thứ nhất, quyền này giúp bảo đảm cho chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng, khai thác BĐS một cách ổn định và có hiệu quả. Thứ hai, giúp bảo vệ lợi ích công cộng thể hiện ở việc duy trì tính ổn định trong các mối quan hệ láng giềng, làm giảm đáng kể các tranh chấp xảy ra, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế chung.
3.1.2.2. Bất cập về xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo địa thế tự nhiên
Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015105 thì địa thế tự nhiên có thể được xác định trong hai trường hợp: khi BĐS bị vây bọc bởi các BĐS xung quanh dẫn đến không có lối đi ra đường công cộng và khi BĐS bị vây bọc tuy có lối đi ra nhưng không đủ. Tuy nhiên, quy định về xác lập quyền theo địa thế tự nhiên như vậy còn chưa thể hiện rõ ràng về cách phân loại cũng như tính chất của địa thế tự nhiên, bởi các vấn đề liên quan đến yếu tố tự nhiên thường gồm hai loại:
Một là, loại địa thế do có sự tác động của thiên nhiên, hoàn toàn thuộc về yếu tố khách quan, không có sự tác động của con người mà tác giả gọi là địa hình tự nhiên, chẳng hạn như: độ dốc, dòng chảy, sự tác động của thiên tai…
Hai là, loại địa thế được tạo ra do có sự tác động của con người như sự vây bọc, rào chắn, xây đắp, quy hoạch xây dựng, sự phát triển của khu dân cư…, tác giả gọi đây là thực địa ngẫu nhiên.
Việc quy định chung chung về địa thế tự nhiên nên chúng ta khó phân biệt được khi nào quyền về lối đi được xác lập theo địa hình tự nhiên và khi nào được xác lập theo thực địa ngẫu nhiên. Bởi đối với mỗi sự tác động khác nhau, việc tạo lập cũng sẽ không giống nhau. Phân tích quy định tại Điều 254 BLDS năm 2015 có thể thấy, dường như luật chỉ đề cập địa thế tự nhiên theo dạng thứ hai, tức địa thế tự nhiên được tạo ra do sự tác động của con người làm cho BĐS rơi vào tình trạng bị vây bọc, dẫn đến chủ sở hữu của nó không có lối đi hoặc lối đi không đủ để đi ra đường công cộng. Vậy, cần thiết quy định rõ ràng như thế nào là địa thế tự nhiên,
105 Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động
sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ
kéo theo đó là việc xác định xác lập theo địa thế tự nhiên nào được xác lập bằng cách đăng ký và không phải đăng ký, nhằm cho việc áp dụng pháp luật một cách thống nhất trong thực tiễn xét xử.
Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thực địa ngẫu nhiên:
Khi một BĐS rơi vào tình trạng bị vây bọc bởi các BĐS xung quanh dẫn đến không có lối đi hoặc lối đi không đủ để đi ra đường công cộng mà tình trạng này xuất phát từ hành vi chủ quan của con người tạo nên thực địa ngẫu nhiên thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐSLK dành cho mình một lối đi trên phần đất của họ. Trường hợp các chủ thể không thỏa thuận được với nhau về việc xác lập lối đi, nghĩa là lúc này có phát sinh tranh chấp, chủ sở hữu BĐS bị vây bọc được quyền khởi kiện ra Tòa án để giải quyết về yêu cầu mở lối đi trên mảnh đất của chủ sở hữu BĐSLK. Tòa án lúc này đóng vai trò như “trọng tài” phân xử tranh chấp giữa hai bên. Phán quyết của Tòa án (thông qua bản án hoặc quyết định) thể hiện sự thay mặt cho chủ sở hữu BĐSLK đồng ý yêu cầu mở lối đi của chủ sở hữu BĐS bị vây bọc; tuy nhiên, việc chính thức xác lập QVLĐQ còn phụ thuộc vào việc đăng ký theo Luật Đất đai. Bởi lẽ, theo quy định tại điểm l khoản 4 Điều 96 Luật Đất đai