- Việc sử dụng quyền này phải hạn chế đến mức tối đa những thiệt hại có thể xảy ra ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề;
3.2. Điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật
định của pháp luật
3.2.1. Thực trạng quy định của pháp luật về điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015115, để xác lập QVLĐQ, BĐS phải rơi vào tình trạng bị vây bọc bởi một hoặc nhiều BĐS của các chủ sở hữu khác dẫn đến không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Theo quy định này, chỉ khi thỏa mãn những điều kiện nhất định được luật quy định thì mới có thể yêu cầu mở lối đi qua. Theo quan điểm của một tác giả, vây bọc “nghĩa là không có lối đi ra đường công cộng, không có điểm trên ranh giới (của bất động sản) tiếp xúc trực tiếp
115 Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các
bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”.
với các thiết bị công cộng hoặc có nhưng không sử dụng được”116. Từ điển Tiếng Việt cũng có định nghĩa về yếu tố “vây bọc” có nghĩa là “vây kín bốn phía, không để hở chỗ nào”117. Hiện nay, với những cách định nghĩa như trên đã không còn thật sự phù hợp với quy định của BLDS năm 2015. Bởi lẽ, trên thực tế, việc không có lối đi thường ít khi xảy ra, hiếm thấy một BĐS nào bị vây bọc hoàn toàn đến mức không có đường để con người ra vào118
. Do vậy, việc BLDS năm 2015 thay đổi so với các BLDS trước đây về điều kiện xác lập quyền về lối đi là hợp lý, có thể thấy trong hai trường hợp sau: (1) BĐS bị vây bọc trước nay vẫn có lối ra vào dù nhỏ. Tuy nhiên, do sự kiện mới xuất hiện như sạt lở hoặc sụp đổ công trình làm bít một phần lối đi đó khiến cho con người, xe cộ không thể ra vào; (2) BĐS bị vây bọc trước là nhà ở nhưng nay được cho thuê làm nhà kho bến bãi, xe tải cần có lối ra vào mà lối đi vốn có thì không đủ độ rộng. Đây là những trường hợp lối đi cũ vẫn tồn tại nhưng không đủ để đáp ứng mục đích mà nó được lập ra nên chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể yêu cầu một lối đi qua BĐS khác để thuận tiện cho việc ra vào BĐS của mình119.
Ngoài ra, yếu tố vây bọc phải được xác định cụ thể: “Không thể coi là bị vây bọc một bất động sản không có lối thông thương do chủ sở hữu tự mình xây dựng các công trình chắn ngang những nơi mà bất động sản có thể trực tiếp thông thương với đường công cộng”120
. Điều này có nghĩa rằng, việc một BĐS bị vây bọc phải được xem xét theo yếu tố khách quan, nếu bản thân chủ sở hữu BĐS bị vây bọc tự mình có hành vi ngăn chặn sự thông thương với đường công cộng thì không được xem là có sự vây bọc. Về nội dung này, pháp luật Đức cũng có quy định khá tương tự thể hiện tại Điều 918 BLDS Đức: “Nghĩa vụ cho phép quyền về lối đi theo cách cần thiết sẽ không phát sinh nếu trước đó việc kết nối thửa đất với đường công cộng bị chấm dứt bởi hành vi tùy tiện của chủ sở hữu”121. Trong trường hợp này, chủ sở hữu BĐS bị vây bọc “giả tạo” không thể yêu cầu chủ sở hữu BĐSLK dành một phần diện tích để làm lối đi bởi BĐS vốn đã tiếp giáp với đường công cộng và có thể khai thác, sử dụng BĐS của mình mà không cần sự hỗ trợ từ các BĐS xung quanh.
Một BĐS bị vây bọc thông thường được thể hiện theo bề mặt của BĐS nhưng cũng được coi là có sự vây bọc theo chiều thẳng đứng (trên, dưới) như diện tích ở
116 Nguyễn Ngọc Điện (1999), tlđd (16), tr. 359.
117 Hoàng Phê (2004), tlđd (7), tr. 1108.
118
Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), tlđd (12), tr. 412.
119 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), tlđd (12), tr. 412.
120 Nguyễn Ngọc Điện (1999), tlđd (16), tr. 360.
121 German Civil Code, [https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/englisch_bgb.pdf], truy cập ngày
trong nhà có nhiều tầng122. Vụ việc tại Bản án số 196/2011/DSPT ngày 10/8/2011 của Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp lối đi giữa người ở tầng trên với người ở tầng dưới là một ví dụ điển hình.
Cụ thể, trước đây căn nhà số 91 Lý Tự Trọng, phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của bà Bênh và bà Thái, sau đó hai cụ bán một phần nhà (tầng trệt, lầu 2 và sân thượng) cho bà Dung. Qua nhiều lần chuyển nhượng thì căn nhà trên thuộc sở hữu của hai người là vợ chồng ông Khang, bà Yến (sở hữu tầng trệt, lầu 2 và sân thượng); bà Nguyệt sở hữu lầu 1. Do vợ chồng ông Khang, bà Yến gây khó khăn cho bà Nguyệt trong việc sử dụng lối đi ở tầng trệt để đi lên lầu 1 nên bà Nguyệt khởi kiện vợ chồng ông Khang về tranh chấp lối đi, ông Khang chỉ đồng ý cho bà Nguyệt đi nhờ lối đi tại tầng trệt với những điều kiện rất hạn chế. Tại Bản án phúc thẩm số 196/2011/DSPT ngày 10/8/2011 của Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định bà Nguyệt được quyền xây dựng bức tường ngăn chia phần diện tích sử dụng chung đã được xác định nói trên có chiều rộng 1m, chiều cao giáp trần nhà, chiều dài tính từ cửa phía trước tầng trệt đến cầu thang đi lên tầng 1 để làm lối đi123.
Theo nội dung bản án trên, Tòa án theo hướng chấp nhận tình trạng BĐS bị vây bọc theo cả chiều thẳng đứng. Xét dưới góc độ thực tiễn thì việc chấp nhận này là hợp lý, nhất là trong tình trạng hiện nay người dân sinh sống trong các căn hộ chung cư ngày càng phổ biến, nếu nhà gồm nhiều tầng, chủ sở hữu nhà ở tầng trên không có lối đi xuống đường công cộng thì có quyền sử dụng hành lang và cầu thang để xuống tầng dưới và đường công cộng.
Có trường hợp BĐS vốn không bị rơi vào tình trạng bị vây bọc nhưng do có sự phân chia BĐS từ chính chủ sở hữu BĐS ban đầu làm cho một (hoặc nhiều) trong số các BĐS mới bị vây bọc đến mức không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, trong trường hợp này, luật quy định rằng QVLĐQ phải được xác lập trên chính các BĐS bị phân chia. Cụ thể, khoản 3 Điều 254 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”. Để được xác lập quyền
122 Phạm Công Lạc (2006), tlđd (11), tr. 142.
123 Giáng Thăng, Nam Hà (2012), “Cả hai bản án dân sự đều không phù hợp”, [https://thanhtra.com.vn/dieu-
theo căn cứ này, BĐS mới bị vây bọc và BĐS ban đầu phải thuộc cùng một chủ sở hữu và việc phân chia phải dẫn đến BĐS bị phân chia rơi vào vị thế bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, nếu không thì không thể áp dụng căn cứ này để xác lập QVLĐQ BĐSLK. Xuất phát từ sự chủ động thiết kế tình trạng BĐS của chủ sở hữu nên pháp luật quy định như trên để tránh gây ảnh hưởng, phiền lụy đến các BĐS xung quanh, đảm bảo tính ổn định trong quá trình khai thác, sử dụng BĐS, bên cạnh đó cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ sở hữu trong việc quản lý BĐS của mình.
3.2.2. Bất cập và kiến nghị về điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật
3.2.2.1. Điều kiện mở lối đi qua bất động sản liền kề
BLDS năm 2015 đã có những quy định tiến bộ hơn so với các BLDS trước đây về điều kiện mở lối đi qua, tuy nhiên khi vận dụng vào thực tiễn vẫn còn một số bất cập, cụ thể:
Thứ nhất, khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 quy định khi một BĐS bị vây bọc dẫn đến không có lối đi hoặc lối đi không đủ để đi ra đường công cộng thì được quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐSLK dành một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. So với quy định của BLDS năm 2005124, quy định trên có nhiều tiến bộ vì đã bổ sung thêm trường hợp có lối đi nhưng “không đủ” để ra đường công cộng cũng là điều kiện để được quyền yêu cầu mở lối đi. Tuy nhiên, luật lại không quy định cụ thể tiêu chí để xác định lối đi như thế nào là “đủ” hay “không đủ”. Vấn đề đặt ra là lối đi qua BĐSLK chỉ nên được hiểu là lối đi lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá nhân chủ sở hữu BĐS hưởng quyền và những người có liên quan đến chủ sở hữu hay lối đi được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm cả việc phục vụ cho mục đích kinh doanh thương mại; lối đi được mở có thể là lối đi dành cho xe cơ giới hay không, và ở khu vực thành thị và khu vực nông thôn thì diện tích lối đi có sự khác biệt hay không?
Vấn đề này là không mới, bởi nó đã được quy định trong pháp luật La Mã từ thời cổ đại, cụ thể Luật La Mã có quy định quyền về lối đi qua không chỉ dành cho
124
Khoản 1 Điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác”.
người, iter là quyền về lối đi cho người và ngựa, actus là quyền đưa súc vật về nhà ngang qua nhà hàng xóm, via là tổng hợp của hai quyền trên125.
Các Bộ Dân luật Việt Nam trước đây cũng theo hướng này, cụ thể: Điều 620 BLDS Bắc Kỳ quy định lối đi không chỉ dành cho người mà còn phục vụ cho sự kinh lý các việc công, nông126 hay như Bộ Dân luật Sài Gòn tại Điều 472 có quy định trong trường hợp cần thiết cho việc khai thác địa sản thì cũng được quyền mở lối đi qua127.
Thực tiễn xét xử cũng cho thấy ngoài việc sử dụng cho việc đi, lại thông thường, lối đi còn có thể được dùng trong việc vận chuyển phục vụ mục đích kinh tế. Cụ thể, tại Bản án dân sự phúc thẩm số 303/2019/DS-PT ngày 01/11/2019 của TAND tỉnh Bến Tre có nội dung: Nguyên đơn ông T, bà C khởi kiện yêu cầu ông P mở lối đi có chiều ngang 02 m trên đất của ông P. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu mở lối đi chiều ngang 1,5m. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng “lối đi cũ ông T, bà C sử dụng đã bị ông P rào có chiều ngang 02 mét, lối đi này nguyên đơn sử dụng để vận chuyển trái cây và phù hợp với chiều ngang lộ công cộng. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ chấp nhận mở lối đi chiều ngang 1,5m là chưa phù hợp, gây khó khăn cho việc đi lại của nguyên đơn”.
Bản án số 165/2020/DS-PT ngày 17/6/2020 của TAND tỉnh Tiền Giang cũng có cách giải quyết tương tự. Cụ thể: nguyên đơn khởi kiện yêu cầu các bị đơn mở lối đi có chiều ngang 02 m để đi ra đường công cộng. Tòa sơ thẩm chỉ chấp nhận yêu cầu mở lối đi chiều ngang 01 m. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng “xét về điều kiện nếu mở lối đi để vào đất canh tác chiều ngang 01m là quá nhỏ, do đó cần phải mở 2m chiều ngang để cho thuận tiện trong việc chuyên chở phân thuốc và vận chuyển trái cây....”.
125
Trường Đại học Luật Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh (1999), Luật La Mã, Thành phố Hồ Chí
Minh, tr. 139.
126 Điều 620 Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ năm 1931: “Người chủ đất nào bị bao bọc chung quanh không có lối đi
ra đường công cộng (kể cả các sông ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ cho sự kinh lý các việc nông công trong nhà đất mình, thì có thể yêu cầu đặt lối đi trên đất của người láng giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiêu thì phải bồi thường bấy nhiêu”, [https://drive.google.com/file/d/1WVn VGX3uzmY9aBbpRJehxBlZoMTqnMJD/view?fbclid=IwAR3h8EzSWLj6nkEFtudGYBX4-AIMxhQA09O XZhnpASGLTq8lD3nWaHKQyWY], truy cập ngày 20/7/2021.
127
Điều 472 Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972: “Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối ra công lộ hay thủy đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình qua lại trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường những thiệt hại gây ra”, [https:// thongtinphapluatdansu.edu.vn/wp-content/uploads/2018/04/B%E1%BB%98-D%C3%82N-LU%E1%BA% ACT-N%C4%82M-1972-2.pdf], truy cập ngày 28/01/2021.
Trong các vụ án này, chưa bàn đến tính đúng đắn trong cách giải quyết của Tòa án mà chỉ xét điều kiện “lối đi không đủ” thì dường như Tòa án cho rằng lối đi ngoài được dùng cho việc đi lại thông thường thì cũng có thể dùng để vận chuyển hàng hóa phục vụ mục đích kinh tế, thương mại của chủ sở hữu BĐS hưởng quyền.
Tạm dịch quy định pháp luật của một số nước cũng tìm thấy quy định tương tự. Điều 682 BLDS Pháp có nội dung: “Chủ sở hữu có tài sản bị bao bọc và không có lối thoát ra đường công cộng, hoặc chỉ có một lối đi không đủ cho việc sử dụng tài sản của mình trong nông nghiệp, công nghiệp hoặc thương mại hoặc để thực hiện hoạt động xây dựng hoặc phát triển, được quyền yêu cầu một lối đi mở trên BĐS của người hàng xóm đủ để phục vụ toàn bộ tài sản của mình, miễn là trả một khoản tiền bồi thường tương ứng với thiệt hại có thể gây ra”128
.
Bên cạnh đó, BLDS Nga có quy định tại khoản 1 Điều 274 như sau: “Địa dịch có thể được tạo lập để đảm bảo lối đi qua vùng đất lân cận bằng đi bộ và bằng xe cơ giới”129.
Các nước thường có xu hướng mở rộng mục đích của việc mở lối đi, không chỉ nhằm mục đích đi lại thông thường mà còn vì những mục đích khác phục vụ việc kinh doanh thương mại hoặc sử dụng cho cả xe cơ giới. Với các quy định như trên có thể thấy đây là nội dung không mới và cũng đã tồn tại trong pháp luật dân sự Việt Nam trước đây; do vậy, quy định này nên được tham khảo áp dụng tại Việt Nam để phù hợp trong tình hình kinh tế - xã hội như hiện nay và cần xem đây là một quy định mở, tùy thuộc vào hoàn cảnh và mục đích sử dụng cũng như sự phát triển của kinh tế, khoa học kỹ thuật.
Thứ hai, về khái niệm “đường công cộng” nên được hiểu như thế nào, chỉ giới hạn trong phạm vi đường bộ hay có thể hiểu theo nghĩa mở rộng, tức bao gồm cả đường thủy và những loại hình giao thông công cộng khác.
Trong Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931, khái niệm đường công cộng được giải thích như sau: “Người chủ đất nào bị bao bọc chung quanh không có lối đi ra đường công cộng (kể cả các sông ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ cho sự kinh lý các việc nông công trong nhà đất mình, thì có thể yêu cầu đặt lối
128 French Civil Code, (1 July 2013), [https://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/en/fr/fr512en.pdf], truy cập
ngày 29/01/2021.
129 The Civil Code of the Russian Federation, [https://www.wto.org/english/thewto_e/acc_e/rus_e/WTACCRUS58