- Việc sử dụng quyền này phải hạn chế đến mức tối đa những thiệt hại có thể xảy ra ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề;
2.1. Các căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể
THEO Ý CHÍ CỦA CHỦ THỂ
2.1. Các căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể chí của chủ thể
Quan hệ về QVLĐQ là một quan hệ dân sự nên có thể được hình thành thông qua sự thoả thuận của chủ thể tham gia mối quan hệ này. Pháp luật dự liệu những trường hợp QVLĐQ được xác lập nhằm bảo vệ, cân bằng lợi ích của các chủ thể, duy trì trật tự xã hội nhưng điều đó không có nghĩa QVLĐQ không thể được xác lập bằng phương thức thoả thuận. Bởi lẽ, trong quá trình khai thác BĐS có thể phát sinh những yêu cầu mang tính cá nhân về việc thiết lập một hệ thống phục vụ trên BĐS của người khác, mặc dù BĐS không ở vào tình huống cần BĐS khác phục vụ mới có thể hoạt động bình thường53. Vì vậy, pháp luật dân sự Việt Nam cho phép các chủ thể được quyền thoả thuận trong việc xác lập QVLĐQ BĐSLK.
QVLĐQ là loại quyền chiếm vị trí quan trọng nhất trong nội dung quyền đối với BĐSLK vì việc xác lập lối đi gây ảnh hưởng nhiều nhất đến BĐS (chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS) chịu hưởng quyền. Pháp luật dân sự đã đưa ra những căn cứ xác lập quyền đối với BĐSLK và đây cũng chính là những căn cứ làm phát sinh QVLĐQ BĐSLK theo ý chí của chủ thể. Theo đó, xác lập QVLĐQ theo ý chí của chủ thể bao gồm xác lập quyền theo thoả thuận và xác lập quyền theo di chúc.
2.1.1. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thoả thuận
Điều 246 BLDS 2015 quy định QVLĐQ được xác lập theo thoả thuận. “Thoả thuận” được hiểu là “đồng ý với nhau về điều nào đó có quan hệ đến các bên, sau khi đã bàn bạc”54. Trong quan hệ dân sự, nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận là nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự mang tính bản chất55. Nguyên tắc này phù hợp với phương pháp điều chỉnh đặc trưng của pháp luật dân sự là để các
53 Đặng Lê Phương Uyên (2020), Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp
luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 27.
54
Hoàng Phê (2004), tlđd (7), tr. 946.
55 Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải
chủ thể tự quyết định, tự định đoạt trong ứng xử, quan hệ của mình56. Theo đó, “thoả thuận” cũng được xem là cách thức tối quan trọng trong việc xác lập QVLĐQ BĐSLK. Tuy nhiên, không phải mọi sự thoả thuận đều có thể dẫn đến phát sinh quyền mà việc thoả thuận phải đáp ứng những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, cũng như không được vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội. Yêu cầu là quyền năng của chủ thể có quyền nhưng để quyền này được hiện thực hoá thì chủ thể có quyền không thể tự mình thực hiện được, ngược lại có sự phụ thuộc nhất định vào hành vi của chủ thể có nghĩa vụ57.
QVLĐQ được xác lập theo thoả thuận nên trước hết chỉ có giá trị đối với các chủ thể tham gia xác lập mối quan hệ này. Thoả thuận tạo lập lối đi dựa trên ý chí chủ quan của các bên, chủ yếu phụ thuộc vào mối quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐSLK. Về vấn đề này, có tác giả cho rằng: “Không nhất thiết phải có tình trạng bị vây bọc, hai chủ đất liền kề hoàn toàn có thể thoả thuận để người này có thể sử dụng đất của người kia để thực hiện một số việc (đỗ xe, làm lối đi…) và có thể trả tiền. Như vậy, đây là dịch quyền được xác lập theo thoả thuận giữa các bên”58
. Vì lối đi được xác lập theo thoả thuận có thể không cần đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định (bị vây bọc, không có lối đi, lối đi không đủ…) nên nó có thể không được chuyển giao cùng BĐS nếu chủ sử dụng đất mới không đồng ý59. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa lối đi được tạo lập do thoả thuận với việc lối đi được xác lập theo quy định của luật nhưng các bên có thoả thuận tiếp theo về nội dung, cách thức thực hiện quyền. Sự thoả thuận giữa các chủ thể bắt đầu ngay từ khi xác lập quyền chứ không phải thoả thuận khi quyền này đã có trên thực tế, hay nói cách khác việc thoả thuận xác lập quyền khác với việc thoả thuận quyền này sẽ được thực hiện như thế nào trong trường hợp quyền được xác lập theo quy định của luật.
2.1.2. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo di chúc
QVLĐQ có thể được xác lập theo di chúc60. Ngay từ thời La Mã, các nhà làm luật đã cho phép một người có thể áp đặt cho những người thừa kế các nghĩa vụ như: không được xây nhà cao và che mất ánh sáng của nhà láng giềng, hoặc cho
56 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình những quy định chung về luật dân sự,
Chế Mỹ Phương Đài, Nguyễn Xuân Quang (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 15-16.
57
Mai Thị Mị (2014), tlđd (2), tr. 16.
58 Alain Lacour (2011), “Toạ đàm về sửa đổi Bộ luật Dân sự”, Kỷ yếu hội thảo về sửa đổi Bộ luật Dân sự, Hà
Nội, ngày 12-13/5/2011, tr. 39.
59 Hoàng Thế Liên (Chủ biên) (2013), tlđd (25), tr. 657.
60
phép láng giềng đóng rầm vào tường nhà mình, hoặc được đi bộ qua, được dắt gia súc qua đất nhà mình…61 Di chúc là văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc. Khi một người có quyền đối với BĐSLK thì hoàn toàn có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế mảnh đất của mình, để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng đất sau này, cũng là tránh những tranh chấp có thể xảy ra đối với chủ sở hữu BĐSLK khi người đó chết62.
Điều 624 BLDS năm 2015 quy định: “Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết”. Từ khái niệm được quy định trong luật, mục đích, bản chất của di chúc, có thể hiểu khái niệm di chúc một cách đầy đủ như sau: Di chúc là sự thể hiện ý chí đơn phương của cá nhân lúc còn sống về việc định đoạt tài sản của mình sau khi chết một cách tự nguyện, theo một hình thức, thể thức luật định, có thể bị sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ bất cứ lúc nào bởi người lập di chúc khi người đó còn sống, và di chúc chỉ có hiệu lực sau khi người lập di chúc chết63.
Sự định đoạt thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc thể hiện trong nội dung di chúc là căn cứ để xác lập QVLĐQ cho một chủ thể khác, chủ thể đó có được quyền này thông qua việc lập di chúc có thể là người thừa kế nhưng cũng có thể không với tư cách là người thừa kế (người thụ tặng)64, hay có thể nói nếu người được chỉ định trong di chúc từ chối hưởng quyền thì khi đó không làm phát sinh QVLĐQ BĐSLK.