- Việc sử dụng quyền này phải hạn chế đến mức tối đa những thiệt hại có thể xảy ra ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề;
3.3. Hệ quả của việc xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật
quy định của pháp luật
3.3.1. Pháp luật can thiệp vào sự tự do thỏa thuận của chủ thể khi xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật
Cũng như trường hợp xác lập QVLĐQ BĐSLK theo thỏa thuận của các chủ thể, xác lập quyền theo quy định của pháp luật cũng có hệ quả là làm phát sinh QVLĐQ BĐSLK, quyền được mở lối đi trên BĐS thuộc sở hữu của người khác và có sự chuyển giao cùng với sự chuyển giao BĐS. Pháp luật quy định những căn cứ cụ thể để buộc một bên trong quan hệ về QVLĐQ phải mở lối đi cho bên kia trong
139 Chaconas v. Meyers, 465 A. 2d 379 (D.C. App. 1983), [https://casetext.com/case/chaconas-v-meyers],
truy cập ngày 29/01/2021.
140 McCunev.Brandon, 621 N.E.2d 434 (Ohio Ct. App. 1993), [https://www.courtlistener.com/opinion/4008417/
trường hợp các bên không thể tự thỏa thuận được về việc xác lập quyền về lối đi. Sự áp đặt của pháp luật vừa thể hiện tính dung hòa lợi ích của các chủ thể trong xã hội, vừa bảo đảm lợi ích công cộng, trong đó chủ sở hữu BĐS hưởng quyền là chủ thể có lợi ích nhiều hơn và trực tiếp hơn trong đa số các trường hợp, thể hiện thông qua việc khai thác, sử dụng BĐS của mình một cách triệt để và đúng mục đích, công dụng vốn có của BĐS.
Khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 quy định:
“Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo đó, sau khi lối đi được xác lập dựa trên các căn cứ được pháp luật quy định, các bên sẽ thỏa thuận với nhau về vị trí, diện tích,… của lối đi, hay nói cách khác đó không phải là thoả thuận để tạo ra quyền đối với BĐSLK mà là thoả thuận về các thể thức thực hiện một quyền đối với BĐSLK đã sẵn có được pháp luật thừa nhận141. Đây là hệ quả của việc mở lối đi nên không thể thỏa thuận về các cách thức thực hiện quyền về lối đi khi chưa có một quyền cụ thể nào được xác lập trước đó, các quy trình “yêu cầu có lối đi” và “xác định lối đi” thường được tiến hành đồng thời mà không phải tách biệt làm hai giai đoạn142. Vấn đề đặt ra là quyền tự do quyết định và tự định đoạt của chủ thể được pháp luật giới hạn như thế nào về đặc điểm, diện tích, vị trí,… của lối đi. Lối đi được tạo lập phải đảm bảo tính “thuận tiện” và “hợp lý”, giảm thiểu đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền. Pháp luật chỉ khống chế ở mức tối thiểu, đưa ra những quy định chung buộc các bên xác lập quyền, còn vấn đề phương thức thực hiện quyền như thế nào do các bên tự quyết định và định đoạt. Khi các bên không thể thỏa thuận được về cách thức thực hiện, quy định của pháp luật được áp dụng. Theo đó, nghĩa vụ của chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền mang tính chất thụ động, nghĩa là không ngăn cản bên có quyền thực hiện quyền chứ không phải chủ động thiết lập quyền đó cho bên kia143. BLDS năm
141 Nguyễn Ngọc Điện (1999), tlđd (16), tr. 365.
142 Phạm Công Lạc (2006), tlđd (16), tr. 155.
143
2015 không ấn định cụ thể về diện tích, vị trí của lối đi mà quy định như trên chỉ mang tính chất định hướng cho các bên thiết lập lối đi một cách “thuận tiện” và “hợp lý”. Đặc biệt, QVLĐQ là quyền hạn chế quyền sở hữu tác động lớn nhất đến quyền năng sở hữu của chủ sở hữu BĐSLK, nên bên cạnh việc quy định về tính thuận tiện, hợp lý, pháp luật còn buộc bên hưởng quyền có nghĩa vụ đền bù cho chủ sở hữu chịu hưởng quyền vì tính phiền lụy mà việc sử dụng lối đi qua tác động lên BĐSLK.
Để được hưởng quyền về lối đi, cần phải đáp ứng một số điều kiện do pháp luật quy định. Tuy nhiên, quyền này không tồn tại vĩnh viễn, khi những điều kiện cho sự tồn tại không còn, lối đi sẽ chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 256 BLDS năm 2015. Luật quy định căn cứ bắt buộc chấm dứt quyền về lối đi, đó là trường hợp lối đi đã được tạo lập nhưng chủ sở hữu BĐSLK không tiếp tục sử dụng với ý chí bỏ mặc lối đi đó. Ở đây, “bỏ mặc” có thể hiểu với nghĩa họ không khai thác sử dụng lối đi, nhu cầu sử dụng lối đi không còn nữa. Trường hợp này, chủ sở hữu BĐS chịu quyền muốn chấm dứt lối đi sẽ phải thông báo cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền, nếu người này không có ý kiến phản đối thì xem như họ đã từ bỏ việc sử dụng lối đi. Nếu không có thông báo nhưng chủ sở hữu BĐSLK có hành vi cụ thể nhằm loại bỏ lối đi thì sẽ áp dụng tương tự trường hợp biết nhưng không phản đối nên cũng được xem là không còn nhu cầu hưởng quyền, khi đó lối đi cũng sẽ chấm dứt. Điều này nhằm bảo đảm tính tự do trong việc thỏa thuận, quyền quyết định và tự định đoạt của chủ thể trong việc thực hiện QVLĐQ.
3.3.2. Bất cập và kiến nghị về hệ quả của xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật
3.3.2.1. Tính “thuận tiện” và “hợp lý” trong việc mở lối đi qua
Pháp luật cho phép các bên được quyền tự do thỏa thuận trong việc xác lập quyền về lối đi, trường hợp không thể thỏa thuận được thì các căn cứ do pháp luật quy định được áp dụng để đảm bảo quyền lợi giữa các bên, trong đó lối đi được mở phải đảm bảo tính “thuận tiện” và “hợp lý”. Tuy nhiên, đây chỉ là quy định chung chung, mang tính chất gợi mở và định hướng chứ chưa thật sự cụ thể để áp dụng vào thực tiễn, dẫn đến nhiều trường hợp Tòa án xét xử chưa thật sự hợp lý, ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của bên chịu quyền, điều này không đúng bản
chất của QVLĐQ chỉ là một quyền năng hạn chế của quyền sở hữu, nên khi áp dụng phải thật sự suy xét đến lợi ích của cả hai bên theo nguyên tắc “sự phiền lụy phải có giới hạn”144.
Một trong những vấn đề quan trọng trong việc thực hiện quyền về lối đi là xác định vị trí, diện tích của lối đi. Trước đây, cũng từng có văn bản ghi nhận kích thước giới hạn đối với lối đi qua BĐS của người khác. Cụ thể, Luật 12 bảng – văn bản của pháp luật La Mã có quy định “chiều rộng của đường đi, chỗ thẳng được quy định là 8 chân, chỗ vòng là 16 chân”, với 1 chân (pes) = 29,6 cm145. Có thể thấy, vào thời kỳ này, chiều rộng lối đi trên đường thẳng được xác định là khoảng hơn 2m, cách xác định này khá tương đồng với cách giải quyết của các Tòa án hiện nay.
Cũng có ý kiến cho rằng: “nên quy định đối với chiều rộng của lối đi tối thiểu là 1,5m và tối đa là 3m là tương đối phù hợp cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của mỗi cá nhân như phục vụ cho nhu cầu đi lại hoặc trong những trường hợp gia đình có việc hiếu hay việc hỷ”146.
Tuy nhiên, với sự phát triển vượt bậc của kinh tế - xã hội như hiện nay, việc quy định một cách cứng nhắc về kích thước cụ thể lối đi qua là không khả thi, hơn nữa là không có sự tương đồng về đặc điểm đất đai cũng như nhu cầu sử dụng đất ở thành thị và nông thôn147. Do đó, BLDS năm 2015 vẫn giữ nguyên quan điểm từ BLDS năm 2005, trao quyền thỏa thuận về vị trí, kích thước lối đi cho các bên, tùy thuộc địa điểm và vị trí cụ thể mà xác định lối đi được mở như thế nào để đảm bảo tính thuận tiện và hợp lý nhất cho cả chủ sở hữu BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền. Về nguyên tắc, việc xác lập lối đi trước tiên
144 Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam nhận xét trong quá trình xây dựng Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Có nhiều vụ án, Thẩm phán xử không tôn trọng chủ sở hữu mảnh đất liền kề, chiều ngang mảnh đất có 5m,
nhưng phải dành cho chủ sở hữu mảnh đất bị che khuất 4m là sai nguyên tắc địa dịch, sự phiền lụy phải có
giới hạn”.
Bộ Tư pháp (2015), Báo cáo Tổng hợp và tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của các Bộ, ngành, địa phương đối
với Dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi), Hà Nội, tr. 67.
145
The Twelve Tables, [https://avalon.law.yale.edu/ancient/twelve_tables.asp], truy cập ngày 26/7/2021.
146 Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của
Bộ luật Dân sự, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 60.
147 Có Tòa án cho rằng ở nông thôn, lối đi có chiều ngang là đủ cho mục đích đi lại của người sử dụng đất.
Cụ thể, tại Bản án số 167/2019/DS-PT ngày 09/5/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre, Tòa án nhận định: “Nguyên đơn yêu cầu lối đi có chiều ngang 1,5m, chiều dài hết thửa 526 là chưa phù hợp. Đối với lối đi ở nông thôn, chiều ngang 01m đã đảm bảo điều kiện đi lại và ít gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của bị đơn”.
do các bên thoả thuận, còn các tiêu chí sau đó là cơ sở và định hướng cho việc thoả thuận148. Quy định mở có ưu điểm là có thể áp dụng một cách linh hoạt, tùy vào đặc điểm cụ thể của các BĐS mà xác định vị trí, diện tích lối đi cho phù hợp, đảm bảo cân bằng lợi ích của các bên trong quan hệ về QVLĐQ BĐSLK.
Tính “thuận tiện” và tính “hợp lý” thông thường trùng nhau nhưng cũng có khi không đồng nhất trong hai quan niệm này. Nếu tính “thuận tiện” thường nghiêng về lợi ích của bên hưởng quyền thể hiện ở lối đi ngắn nhất để đi ra đến đường công cộng thì tính “hợp lý” dường như đề cao quyền lợi của bên chịu quyền hơn, bởi lối đi được mở phải nhằm mục đích tránh gây ra thiệt hại đến mức thấp nhất cho chủ sở hữu BĐSLK, bên cạnh đó còn không gây ra sự bất tiện trong sinh hoạt hằng ngày hay trong hoạt động sản xuất kinh doanh của họ. Thông thường thì với cùng một chiều rộng, chiều cao, lối đi ngắn nhất sẽ có diện tích nhỏ nhất và chiếm không gian ít nhất, do đó thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS chịu quyền sẽ là ít nhất. Nhưng nếu để mở lối đi đó mà phải phá đổ công trình xây dựng hay cây cối thì thiệt hại có thể nhiều hơn so với việc mở lối đi dài và nhiều khi không thể thực hiện trên thực tế149
.
Tham khảo pháp luật Nhật Bản, tại Điều 211 BLDS Nhật Bản có quy định: “Vị trí và phương thức của lối đi phải được lựa chọn sao cho đáp ứng nhu cầu của người có quyền đi lại theo các quy định của Điều này và ít gây thiệt hại nhất cho vùng đất khác; người có quyền đi qua có thể xây dựng lối đi vượt lên trên vùng đất nếu cần thiết”150. Thông qua quy định này, có thể thấy pháp luật Nhật Bản đề cao tính hợp lý hơn là tính thuận tiện, cụ thể khi tạo ra lối đi trên bề mặt BĐS sẽ tiết kiệm chi phí hơn so với xây dựng lối đi vượt lên trên. Tác giả nhận thấy quy định như vậy là thuyết phục, trong khi chưa thể giải thích một cách cứng nhắc rằng thuận tiện và hợp lý được hiểu và áp dụng như thế nào thì cần quy định một yếu tố nên được ưu tiên hơn, đó là tính hợp lý.
Bản thân việc tạo lối đi trên BĐS đã gây phiền lụy không nhỏ cho chủ sở hữu BĐS chịu quyền, không lý do gì lại buộc họ tiếp tục chịu thêm phần thiệt thòi nếu phải ưu tiên tính “thuận tiện” để nhường lợi ích nhiều hơn cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền về lối đi. Do đó, để tính toán, xem xét như thế nào là “thuận tiện và
148 Phạm Công Lạc (2006), tlđd (11), tr. 155.
149 Phạm Công Lạc (2006), tlđd (11), tr. 152-154.
150 Civil Code of Japan (amendment of 2006), [http://www.japaneselawtranslation.go.jp/law/detail/?id=2057
hợp lý nhất” và “thiệt hại gây ra là ít nhất” cần phải xét đến cả BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền. Nhưng rõ ràng, chủ thể chịu hưởng quyền là chủ thể chịu những hạn chế nhất định, nên trong mối quan hệ của hai bên, cần phải ưu tiên hơn quyền lợi của chủ thể này151
.
Kiến nghị (7): Tác giả kiến nghị bổ sung quy định hướng dẫn trong Nghị quyết về việc xác định vị trí, kích thước lối đi như sau: Khi Tòa án giải quyết tranh chấp về QVLĐQ BĐSLK giữa các bên, nếu không thể dung hòa giữa yếu tố “thuận tiện” và “hợp lý” thì cần đề cao tính “hợp lý” hơn so với tính “thuận tiện”, trên cơ sở xem xét đến cả BĐS hưởng quyền và BĐS chịu quyền theo hướng ưu tiên quyền lợi của BĐS chịu quyền nhiều hơn.
3.3.2.2. Ý nghĩa và giá trị của mức đền bù khi mở lối đi qua
Lối đi được tạo lập trên BĐS chủ sở hữu BĐSLK gây ra những phiền lụy, thậm chí là thiệt hại không nhỏ đối với chủ thể này. Vì vậy, khi được mở lối đi, chủ sở hữu BĐS hưởng quyền phải đền bù cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác152. Pháp luật cho phép chủ sở hữu BĐS bị vây bọc được quyền yêu cầu mở lối đi, đồng thời cũng buộc họ phải đền bù cho chủ sở hữu BĐSLK vì những phiền lụy từ việc mở lối đi gây ra, điều này thể hiện sự công bằng, đảm bảo lợi ích giữa các bên tham gia quan hệ về QVLĐQ BĐSLK. Đền bù trong trường hợp này có thể hiểu là việc bù đắp những tổn thất mà chủ sở hữu BĐS chịu quyền phải gánh chịu khi dành một phần diện tích thuộc BĐS của mình để phục vụ cho việc khai thác bình thường một BĐS khác bằng giá trị vật chất hoặc đó cũng có thể là giá trị chuyển nhượng của phần diện tích đất được mở lối đi nếu các bên có thỏa thuận. Cũng cần khẳng định việc đền bù là hệ quả của việc mở lối đi chứ không phải là điều kiện được mở lối đi, người được yêu cầu không được buộc người yêu cầu đền bù trước khi mở lối đi153.
Pháp luật quy định người được chấp nhận yêu cầu phải đền bù, nhưng không quy định đền bù như thế nào? Mức đền bù bao nhiêu? Nếu không đền bù thì có được hay không? Thực tiễn xét xử cho thấy thông thường, Tòa án tuyên chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho người có bất động sản bị bao bọc bởi bất động
151
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (26), tr. 295 – 296.
152 Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi
qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
153 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb.
sản khác lối đi hợp lý, nhưng về phần đền bù thì không đề cập hoặc tuyên phải đền bù nhưng mức đền bù như thế nào thì còn có nhiều ý kiến khác nhau154.