-I- Đối tượng cho vay: Khách hàng cá nhân, hộ gia đình là người Việt Nam
phải là người đứng tên/sẽ đứng tên; hoặc là bố, mẹ, chồng, vợ, con, anh/chị/em ruột của người đứng tên/sẽ đứng tên chủ sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được
BIDV cho vay mua, nhận chuyển nhượng, xây dựng, cải tạo, sửa chữa.
-I- Mức cho vay: Mức cho vay đối với khoản vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của khách hàng cá nhân, hộ gia đình được xác định dựa trên:
- Nhu cầu vay vốn, khả năng hoàn trả nợ của khách hàng.
- Giá trị nhà ở, đất ở/giá trị hợp đồng xây dựng, cải tạo, sửa chữa mà khách
hàng mua, nhận chuyển nhượng, xây dựng, cải tạo, sửa chữa do Chi nhánh định
tạo/sửa chữa và phù hợp với giá trị sổ sách, giá trị thị trường tại thời điểm duyệt
vay (trong mọi trường hợp giá trị định giá không được lớn hơn giá trị hợp đồng
mua bán ký giữa khách hàng và chủ đầu tư/bên bán/bên thi công) để xác định mức
cho vay.
- Theo địa bàn của nhà ở, đất ở mà khách hàng mua, nhận chuyển nhượng,
xây dựng, cải tạo, sửa chữa theo qui định.
-Tối đa bằng 85% giá trị hợp đồng mua bán/nhận chuyển nhượng/xây dựng, cải tạo, sửa chữa.
-Trường hợp tài sản bảo đảm là GTCG/TTK thuộc Nhóm I, Nhóm II theo Quy định về cho vay Cầm cố giấy tờ có giá/Thẻ tiết kiệm đối với Khách hàng cá nhân của BIDV từng thời kỳ (hiện tại là Quy định số 4215/QĐ-NHBL2 ngày
15/10/2012) và đảm bảo 100% giá trị khoản vay, mức cho vay tối đa bằng 100% giá trị tài sản bảo đảm nhưng không được vượt quá giá trị hợp đồng mua
bán/chuyển nhượng/xây dựng/sửa chữa.
- Trường hợp khách hàng chỉ thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là nhà ở hình thành trong tương lai, mức cho vay tối đa là 70% giá trị hợp đồng mua bán/nhận chuyển nhượng/xây dựng, cải tạo, sửa chữa.
-I- Thời hạn cho vay: Đối với khoản vay nhu cầu nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở: Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.
-I- Xác định nguồn trả nợ
a) Chi nhánh xác định nguồn trả nợ căn cứ vào nguồn thu nhập từ lương,
từ hoạt động sản xuất kinh doanh/đầu tư hiện tại và sắp tới, từ thu nhập khác để
xác định thời hạn vay phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng.
b) Không được xác định nguồn trả nợ vay là nguồn tiền thu được khi bán
nhà ở, đất ở hình thành từ vốn vay.
sản khác.
- Dư nợ vay nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình phải có 100% tài sản bảo đảm. Việc nhận tài sản bảo đảm, định giá tài sản bảo đảm, nhân hệ số và thế chấp tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định về giao dịch bảo đảm trong hoạt động tín dụng của BIDV.
- Không nhận tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai của bên thứ ba (trừ trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là tài sản hình thành từ vốn vay thuộc sở hữu của bố/mẹ/vợ/chồng/con/anh/chị/em ruột của khách hàng vay) để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay.
-I- Lãi suất cho vay thả nổi theo thị trường:
- Lãi suất cho vay trong hạn áp dụng từ thời điểm giải ngân cho đến kỳ điều chỉnh lãi suất tiếp theo bằng lãi suất huy động vốn kỳ hạn 12 tháng + margin cụ thể. Lãi suất cho vay được điều chỉnh 06 tháng/lần theo theo thông báo của BIDV từng thời kỳ.
-I- Kỳ hạn trả nợ
Căn cứ trên nguồn thu nhập thường xuyên và khả năng trả nợ (nguồn thu nhập dùng để trả nợ do khách hàng chứng minh) để xác định kỳ hạn trả nợ phù hợp cho khách hàng.
a) Đối với khoản vay ngắn hạn:
- Trả nợ gốc: kỳ hạn trả gốc nhiều lần hoặc một lần vào cuối kỳ.
- Trả nợ lãi: tiền lãi tính trên dư nợ thực tế và phải thanh toán định kỳ hàng tháng, hàng quý.
b) Đối với khoản vay trung hạn, dài hạn:
- Trả nợ gốc: kỳ hạn trả gốc định kỳ hàng tháng, hàng quý, bán niên hoặc hàng năm phù hợp với nguồn thu nhập của khách hàng.
- Trả nợ lãi: tiền lãi tính trên dư nợ thực tế và được trả định kỳ hàng tháng, hàng quý.
2.2.3. Thực trạng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân BIDV Bắc Hà Nội hiện nay
a) về qui mô và cơ cấu cho vay nhu cầu nhà ở đối với KHCNBIDVBắc Hà Nội hiện nay:
* Doanh số cho vay, doanh số thu nợ và dư nợ của cho vay nhu cầu nhà ở đối với KHCNBIDV Chi nhánh Bắc Hà Nội giai đoạn 2014 đến 2017
Để xem xét thực trạng hiện tại của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh, tác giả đã xem xét đến các yếu tố liên quan đến khả năng sinh lời và mức độ an toàn trong hoạt động cho vay. Tuy nhiên, về khía cạnh các chỉ tiêu định luợng, để đánh giá đầy đủ và chính xác hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở cần xem xét đến quy mô hoạt động cho vay cá nhân nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh các năm 2014 đến 2017.
Bảng 2.5. Doanh số CVNCNO, doanh số thu nợ và dư nợ CVNCNO
của KHCN từ 2014-2017 tại BIDV Bắc Hà Nội
Tổng dư nợ CVNCNO 96 570,5 494 426 -25,33 753, 2 76,8 Doanh số thu nợ CVNCNO 123,1 210,3 70,8 230,2 9,46 4265, 915,2 Doanh số 102 572 460,7 315,5 -44,84 1645, 5104,
có sự tăng trưởng qua các năm, chỉ duy nhất năm 2016 giảm so với năm 2015. Năm
2014 2015 2016 2017
1.Tổng dư nợ vay 7.95
0
9.111 9.466 8.754
2015 có sự tăng trưởng mạnh so với năm 2014 từ 102 tỷ đồng lên đến 645,1 tỷ đồng , điều này xuất phát từ việc chi nhánh bắt đầu mở rộng phát triển cho vay nhu
cầu nhà ở, bên cạnh đó là nhu cầu tăng cao trong việc vay vốn về các nhu cầu nhà ở
của người dân.Tuy nhiên đến năm 2016 doanh số CVNCNO đối với KHCN lại có xu hướng giảm xuống còn 315,5 tỷ đồng. Sở dĩ có kết quả như vậy là vì năm 2016
toàn hệ thống bắt đầu thực hiện lộ trình xử lý nợ xấu và nợ tiềm ẩn rủi ro theo quyết
định của BIDV trung ương và của Ngân hàng nhà nước làm ảnh hưởng đến các quyết định cấp tín dụng, trong đó có các CVNCNO đối với KHCN bị ảnh hưởng nhiều nhất, mặt khác tại thời điểm đó thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Đến thời điểm 2017 doanh số cho vay nhu cầu nhà ở cũng đã đạt 645,1 tỷ đồng, tăng 104,5% so với năm 2016. Đây là tỷ lệ tăng trưởng mạnh chứng tỏ chi nhánh đã tập trung chú trọng phát triển vào lĩnh vực tín dụng bán lẻ này.
Bên cạnh đó tốc độ tăng trưởng dư nợ trong CVNCNO đối với KHCN cũng
tăng trưởng vượt bậc từ 2014 đến 2015 đạt 494% và sau đó giảm năm 2016 và tiếp
tục tăng 76,8 % trong năm 2017. Sở dĩ có sự thay đổi này là vì trước đây BIDV Bắc
Hà Nội chỉ tập trung vào mảng cho vay doanh nghiệp, bắt đầu từ 2014 trở đi chủ chương của chi nhánh mới tập trung phát triển bán lẻ.Do năm 2016 bắt đầu thực hiện lộ trình xử lý nợ xấu và nợ tiềm ẩn rủi ro theo quyết định của BIDV trung ương và của Ngân hàng nhà nước làm ảnh hưởng đến các quyết định cấp tín dụng trong đó có các khoản CVNCNO đối với KHCN bị ảnh hưởng nhiều nhất, làm cho
dư nợ năm 2016 giảm xuống còn 426 tỷ đồng so với năm 2015 là 570,5 tỷ đồng. Sau đó đến năm 2017 lại tăng trưởng vượt bậc khi dư nợ CVNCNO đối với KHCN
đạt 753,2 tỷ đồng. Việc gia tăng quy mô hoạt động cho vay tại Chi nhánh gắn với việc dần kiểm soát chặt chẽ hơn nữa nhằm đảm bảo an toàn của khoản vay sẽ góp phần thúc đẩy, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói chung và cho vay nhu cầu nhà ở đối với KHCN nói riêng tại Chi nhánh trong thời gian tới.
Về doanh số thu nợ CVNCNO của KHCN cũng có sự tăng trưởng tốt. Doanh
số thu nợ thể hiện khả năng thu nợ gốc của chi nhánh. Năm 2014 mới đạt 123,1 tỷ đồng thì đến năm 2017 đã đạt 265,4 tỷ đồng, trong đó năm 2017 tăng 32,5% so với 2016. Đây là kết quả rất khả quan, thể hiện khả năng thu hồi nợ của chi nhánh có sự tăng truởng ổn định bên cạnh khả năng cho vay của lĩnh vực này.
Bảng 2.6. Tỷ trọng cho vay nhu cầu nhà ở so với dư nợ vay của BIDV Bắc Hà Nội
Tốc độ tăng x 494% -25,33% 76,8%
Tỷ trọng (2) / (1) 1,2
nợ trọng nợ trọng (%) nợ trọng (%) nợ trọng (%) Cho vay nhu
cầu xây dựng nhà ở mới
35,5 37 239,6 42 200,2 47 378,
1
50,2
Cho vay nhu cầu mua đất ở
13,6 14,2 93,6 16,4 42.9 16,9 123,
5
16,4 Cho vay sửa
chữa nhà để ở 29, 1 29,1 166,6 29,2 126,1 29,6 191, 3 25,4 Cho vay nhu
cầu mua căn hộ chung cu 15,8 15,7 70,7 12,4 56,8 6,5 60,3 8 Tổng 96 100.00 570,5 100.00 426 100.00 753, 2 100.00
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động tại Chi nhánh qua các năm)
Thông qua bảng trên có thể cho thấy tỷ trọng của tổng dư nợ CVNCNO đối với KHCN tại BIDV Bắc Hà Nội từ năm 2014 đến năm 2017 còn chiếm tỷ trọng nhỏ dưới 10%, đây là thực tế hoàn toàn phù hợp với chủ trương phát triển trước đó của CVNCNO đối với KHCN còn nhỏ nên đây sẽ là mảnh đất màu mỡ để chi nhánh tiếp tục khai thác, phát triển trong thời gian tới.Và đây cũng là hướng đi trong thời gian tới của chi nhánh sẽ đẩy mạnh tín dụng bán lẻ, tăng nguồn thu nhập cho ngân hàng.Tuy nhiên cũng có thể thấy được tỷ trọng của dư nợ CVNCNO đối với KHCN so với tổng dư nợ toàn chi nhánh nhỏ thể hiện qui mô trong CVNCNO còn nhỏ, trong khi định hướng của BIDV trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu trong tương lai, trong khi đó tỷ trọng của CVNCNO đối với KHCN so với tổng dư nợ tại BIDV Bắc Hà Nội chiếm chưa đến 10%.
*về cơ cấu sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở đối với KHCN BIDV Bắc Hà Nội:
Dòng sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở đối với KHCN tại chi nhánh tập trung vào 4 dòng sản phẩm chính:
- Cho vay nhu cầu mua căn hộ chung cu - Cho vay nhu cầu sửa chữa lại nhà ở - Cho vay nhu cầu xây dựng nhà mới - Cho vay nhu cầu mua đất ở
Duới đây là bảng cơ cấu sản phẩm của CVNCNO đối với KHCN BIDV Bắc Hà Nội:
Bảng 2.7. Cơ cấu sản phẩm CVNCNO đối với KHCN BIDV Bắc Hà Nội
Qua bảng báo cáo trên, có thể nhận thấy rõ một điều là cho vay nhu cầu xây dựng nhà ở mới chiếm tỷ trọng cao nhất qua các năm, năm 2014 chiếm 37% còn 2 năm tiếp theo 2015, 2017 chiếm trên 40%; năm 2017 chiếm 50,2%. Các sản phẩm còn lại thì cho vay nhu cầu sửa chữa nhà ở chiếm tỷ trọng lớn thứ hai trong danh mục sản phẩm, luôn luôn chiếm tỷ trọng trên 20%. Còn cho vay nhu cầu mua căn hộ chung cu và cho vay xây dựng nhà mới chiếm tỷ trọng nhỏ hơn. Sở dĩ có sự phân chia tỷ trọng nhu vậy là vì xu huớng hiện nay khách hàng mong muốn tự tay thiết kế, xây dựng nhà ở theo ý thích của mình chứ không muốn mua nhà đã thiết kế sẵn hoặc muốn tự tay thiết kế kiến trúc trên đất đã có sẵn. Còn nhu cầu mua đất ở cũng chiếm tỷ trọng thấp vì giai đoạn 2012 - hiện nay xu huớng đầu tu đất nền cũng giảm sút mạnh do sự ảnh huởng của suy thoái thị truờng bất động sản từ mấy năm truớc, nguời dân không còn mặn mà với việc đầu tu đất để mong bán với giá cao, thậm chi giai đoạn này đất để không cũng rất khó bán.Một nguyên nhân khác nữa là hiện nay quĩ đất đang ngày càng giảm đi trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn không ngừng tăng lên khi dân số ngày càng tăng và luợng nguời đổ về đô thị ngày càng lớn với mong muốn đuợc ở lại phát triển sự nghiệp.
Trong khi tỷ trọng xây dựng nhà ở mới rất cao, luôn luôn xấp xỉ hoặc hơn 40% thì cho vay nhu cầu mua căn hộ chung cu chiếm tỷ trọng nhỏ xoay quanh 10%, cụ thể năm 2017 chiếm có 8%. Sở dĩ có kết quả nhu vậy vì hiện tại ở BIDV Bắc Hà Nội chỉ cho vay nhỏ lẻ căn hộ chung cu theo nhu cầu vay vốn của KHCN mà chua có một sự liên kết hợp tác nào với các chủ đầu tu có nhu cầu bán căn hộ. Bên cạnh đó chi nhánh cũng chua chủ truơng phát triển cho vay mua căn hộ chung cu vì giấy tờ , thủ tục tuơng đối phức tạp, tài sản đảm bảo là các căn hộ chung cu hình thành trong tuơng lai nhiều khi bị chậm tiến độ bàn giao, chậm ra sổ đỏ gây khó khăn trong công tác thẩm định. Tuy nhiên thực tế hiện nay chung cu cao tầng rất phát triển, xu huớng ở nhà chung cu gia tăng rất
Chỉ tiêu 2014 2015 2016 2017 Giá trị Giá trị 15/14 (%) Giá trị 16/15 (%) Giá trị 17/16 TN từ hoạt động cho vay 151.000 159.000 5 156.000 -2 148.000 -5% TN từ hoạt động cho vay cá nhân 34.15 22.850 450 18.449 -19 17.215 -7%
nhanh, nếu có sự hợp tác giữa chủ đầu tu và ngân hàng thì vừa giúp chủ đầu tư thúc đẩy bán hàng, giúp khách hàng có được thời gian làm thủ tục vay ngắn và cũng đem lại nhiều khoản thu cho ngân hàng. Đó là các khoản phí thanh toán chuyển khoản, bán hợp đồng bảo hiểm mua nhà kèm theo, nâng cao sự kiểm soát, quản lý tín dụng và tài sản đảm bảo. Bởi vì theo luật đất đai, luật nhà ở và luật Ngân hàng hiện nay, nếu có sự liên kết giữa ngân hàng và chủ đầu tư thì ngân hàng sẽ được ưu đãi rất nhiều.
Để thúc đẩy mở rộng và phát triển các sản phẩm này, Chi nhánh theo sự chỉ đạo từ trung ương BIDV đã triển khai rất nhiều gói sản phẩm vay nhu cầu nhà ở này.
b) về thu nhập từ hoạt động cho vay nhu cầu nhà ởBIDVBắc Hà Nội giai đoạn 2014 đến 2017:
Mục tiêu cuối cùng của bất kỳ đơn vị kinh doanh nào cũng là lợi nhuận. Trong thời gian qua, bên cạnh việc đẩy mạnh hoạt động trên tất cả các mảng hoạt động từ bán buôn đến bán lẻ để gia tăng nguồn thu nhập cho Chi nhánh, ban lãnh đạo Chi nhánh cũng đã chỉ đạo sát sao đến Phòng Khách hàng cá nhân cũng như các Phòng giao dịch thực hiện đẩy mạnh hoạt động cho vay cá nhân, trong đó có sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở. Qua đó, góp phần gia tăng lợi nhuận cho Chi nhánh trong giai đoạn khó khăn hiện nay, khi lợi nhuận từ mảng cho vay doanh nghiệp có phần giảm sút.
Trong thời gian từ năm 2014 đến hết thời điểm 2017, kết quả của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đối với KHCN được thể hiện qua bảng số liệu dưới đây:
Bảng 2.8. Thu nhập từ hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đối với KHCN BIDV- Chi nhánh Bắc Hà Nội
TN CN vay mua nhà ở/ TN từ hoạt động
CVCN (%) 72 61 65 55
TN CN vay nhu cầu nhà ở/ TN từ hoạt
động cho vay (%) 2 9 8 6