Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính, khơng thể thay thế và có vai trị hết sức quan trọng trong đời sống của người nơng dân. Do đó, việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp được Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm. Đặt trong bối cảnh hiện nay, khi Nhà nước ta tiến hành chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế đang là một trong những vấn đề quan trọng. Việc bồi thường khi thu hồi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 37/2014/TT- BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định cụ thể như sau:
2.1.3.1. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại
Thứ nhất, theo Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp luật quy định hình thức
bồi thường về đất nơng nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp khi nhà nước thu hồi thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng. Tuy nhiên, hiện nay quỹ đất nông nghiệp của nước ta gần như khơng cịn đất trống hoặc đất dự trữ để bồi thường bằng đất. Do đó, đa số các trường hợp bị thu hồi đất nơng nghiệp đều khơng có đất nơng nghiệp tương ứng để bồi thường mà sẽ bồi thường bằng tiền theo giá do nhà nước quy định cho hộ gia đình, cá nhân.
Thứ hai, Nhà nước chỉ bồi thường về đất đối với diện tích trong hạn mức và
diện tích đất do được nhận thừa kế. Đối với trường hợp vượt hạn mức thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại. Chi phí đầu tư vào đất cịn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù
hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất cịn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất cịn lại gồm tồn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
- Chi phí san lấp mặt bằng;
- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mịn đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp;
- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất.
Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất, gồm:
+ Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mịn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
+ Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh tốn đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất.
+Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.
Lưu ý: Trường hợp chi phí đầu tư vào đất cịn lại khơng có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất.
- Chi phí đầu tư vào đất khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Xác định tiền bồi thường chi phí đầu tư vào đất:
- Chi phí đầu tư vào đất cịn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
- Chi phí đầu tư vào đất cịn lại được xác định theo công thức sau:
P = (( P1+P2+P3+P4 ) / T1 ) x T2
Trong đó:
- P: Chi phí đầu tư vào đất cịn lại; - P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
- P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mịn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp;
- P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
- P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất; - T1: Thời hạn sử dụng đất (với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm đầu tư vào đất).
- T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Thứ ba, đối với trường hợp khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng đủ điều
kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mà sử dụng trước ngày 01/7/2014, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được bồi thường đối với diện tích đất thức tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013.
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu về đất đai, có quyền quyết định về giá đất. Giá đất của Nhà nước nhằm thực hiện nhiệm vụ thu ngân sách từ đất, đồng thời là căn cứ tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Giá đất tính bồi thường cịn sử dụng làm căn cứ tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Giá đất dùng để tính bồi thường là vấn đề nóng bỏng hiện nay. Từ thực tiễn cơng tác bồi thường cho thấy có rất nhiều khó khăn trong cơng tác bồi thường liên quan đến giá đất:
Một là, Giá đất do Nhà nước quy định cần phải bám sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có sự chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Vấn đề được đặt ra ở đây là: liệu giá đất hiện nay có được gọi là bình thường hay phản ánh đúng giá trị thực của đất hay không, hay khi chỉ sau một thời gian ngắn một giá mặt bằng mới lại được tạo ra, đương nhiên là sẽ cao hơn trước, mặc dù có thể sau đó thị trường có thể bị đóng băng và số lượng giao dịch ít. Bài tốn được đặt ra là làm sao để giá đất “sát” với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Để xác định được giá đất của từng vùng, từng vị trí đất cho phù hợp với thực tế phải mất rất nhiều thời gian và qua nhiều trình tự, thủ tục. Theo quy định hiện hành,
bảng giá đất được xây dựng phải trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến, sau đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới chính thức ra quyết định ban hành. Với quy định hiện nay có thể thấy, tại thời điểm ban đầu khi khảo giá đất, Nhà nước đã tham khảo đúng giá đất thực tế trên thị trường và ban hành bảng giá đất phù hợp. Nhưng với một khoảng thời gian dài đợi chờ thực hiện các trình tự, thủ tục được thơng qua thì đến lúc giá đất được thơng qua và ban hành, giá đất liệu có cịn sát với giá thực tế nữa hay không?
Mặc dù vậy, thực tiễn cho thấy nhiều địa phương việc điều chỉnh giá đất bồi thường rất tùy tiện. Nhiều trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất khơng có khiếu nại về phương án bồi thường thì dù giá đất bồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường cũng không thực hiện điều chỉnh cho phù hợp.
Hai là, Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiện, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích quy hoạch thì mức giá như nhau.
Thực tế cho thấy nguyên tắc này chưa ổn. Ở các khu đất liền kề nhau việc xác định mức giá đất làm cơ sở cho bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện mang nặng yếu tố cảm tính, chủ quan của đội ngũ cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất. Ví dụ như anh em họ hàng của cán bộ xã dường như nhận được tiền bồi thường cao hơn những người bị thu hồi đất khác trong trường hợp họ có cùng đất liền kề nhau. Đây chính là nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.
Ba là, đất đai khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện, tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Trên thực tế, có một sự chênh lệch khá lớn về giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các địa phương, Ví dụ giá đất tại khu vực giáp ranh Hà Nội với các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc… chênh lệch từ 100 đến 716 %, đây là một tỷ lệ quá lớn.
2.1.3.2. Bồi thường về tài sản
Căn cứ khoản 1 Điều 90 Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường được tính như sau:
-Đối với cây trồng hàng năm
+ Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.
- Đối với cây trồng lâu năm
+Mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
+Ngoài tiền bồi thường về đất (nếu đủ điều kiện) thì cịn được bồi thường về cây trồng lâu năm bị thiệt hại. Tại mỗi địa phương giá của vườn cây lâu năm tại mỗi thời điểm là khác nhau.
- Đối với cây trồng có thể di chuyển đến nơi khác
+ Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.
+Thông thường việc bồi thường với cây trồng có thể di chuyển đến nơi khác áp dụng với các loại cây trồng lâu năm.
- Đối với bồi thường về rừng
Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.