đất đai
Sau khi xem xét vụ việc tranh chấp đất đai có thuộc thẩm quyền hay không, Tòa án còn phải xem xét về điều kiện tiền tố tụng là việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 các tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại cấp xã, phường, thị trấn trước khi đương sự khởi kiện đến Tòa án. Khi các bên có tranh chấp đất đai mà không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải tranh chấp đất đai.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc tổ chức hòa giải của Uỷ ban nhân dân cấp xã kết hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận hay các tổ chức xã hội khác là điều kiện bắt buộc phải có trước khi Tòa án nhận đơn của đương sự. Nếu không có việc hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã, phường thì các đương sự sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện.
Tuy nhiên, cần phải làm rõ có phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều phải được hòa giải trước khi khởi kiện hay không. Chúng ta đều biết quyền của người sử dụng đất là rất rộng, các các dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất rất đa dạng: tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về hôn nhân gia đình có việc phân chia quyền sử dụng đất của vợ chồng, chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất… Trong khi đó, Bộ luật tố tụng dân sự lại phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của Tòa án. Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán tòa án nhân dân tối cao đã hướng dẫn về vấn đề hòa giải cơ sở khi giải quyết tranh chấp mà đối tượng là quyền sử dụng đất như sau:
- Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai năm 2003.
- Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hoà giải theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Mặc dù Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 và Luật Đất đai năm 2003,
nhưng các quy định về vấn đề này của Bộ luật năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 không gì thay đổi, do đó, các quy định hướng dẫn về điều kiện hòa giải tiền tố tụng tại Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP vẫn được áp dụng khi giải quyết tranh chấp về đất đai cho đến khi có văn bản hướng dẫn mới của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Tức là điều kiện hòa giải tiền tố tụng chỉ áp dụng đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, còn đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.