8. Kết cấu của Luận văn
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng
3.1.1. Hồn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quan điểm, đường lối và chính sách của Đảng và chính sách pháp luật của Nhà nước.
- Trong những năm qua vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận phải đối mặt với nhiều khó khăn do nguyên nhân sự khan hiếm tài nguyên và biến đổi khí hậu làm tăng nguy cơ giảm sút diện tích các loại đất cùng với việc ảnh hưởng biến đổi khí hậu đang tác động ngày một rõ nét, thiên tai, lũ lụt, hạn hán, dịch bệnh xảy ra với tần suất ngày càng cao và khốc liệt. Nguyên nhân phổ biến là chuyển mục đích sử dụng đất trái phép gây phá vỡ quy hoạch đất đai. Những thách thức trên địa bàn thành phố nói chung, quận Bình Tân nói riêng đang phải đối mặt đó là: Nhu cầu chuyển đổi bất hợp lý các loại nhóm đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp sang các mục đích sử dụng khác để đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị hóa, cơng nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Do ảnh hưởng của khí hậu cùng với việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất làm suy giảm diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; Sự gia tăng ô nhiễm mơi trường, hoang mạc hóa các loại đất nơng nghiệp bị nhiễm mặn, bạc màu, sói mịn rửa trơi cùng với sự gia tăng sử dụng các loại hóa chất, thuốc bảo vệ thực vật làm thối hóa mơi trường đất; do nhu cầu tối ưu hóa lợi nhuận, hầu hết các nhà đầu tư đều muốn các khu cơng nghiệp, cơ sở sản xuất của mình gần đường giao thông để giảm giá thành xây dựng và chi phí khi đi vào hoạt động. Giai đoạn bắt đầu đổi mới, mở cửa nền kinh tế thị trường một số địa phương trên địa bàn cịn có chính sách trải thảm đỏ mời các nhà đầu tư, sẵn sàng cho thu hồi những đất đang canh tác có hiệu quả và đất ở để đáp ứng nhu cầu phát triển xây dựng các khu công nghiệp, giao thông, đô thị … Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang các loại đất
khác nhau diễn ra nhiều nơi trên địa bàn đặc biệt là diện tích đất nơng nghiệp đang bị thu hẹp ngày càng nhiều. Thực tế cho thấy việc thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực sự hợp lý, thiếu tầm chiến lược và khơng an tồn … Đã và đang gây nên nhiều hầu quả xấu cho sự phát triển kinh tế – xã hội một cách bền vững. Việc chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ cho mục tiêu cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, đơ thị hóa đất nước là điều tất yếu. Tuy nhiên, với tốc độ như hiện nay nếu khơng có giải pháp và sự can thiệp kịp thời của các sở ban ngành thì trong tương lai gần thì các loại đất trên địa bàn quận sẽ quy hoạch và phân bố mất cân đối. Trước vấn đề cấp bách việc chuyển mục đích sử dụng đất một cách phù hợp thì pháp luật đã có những chế định cụ thể hóa trong Luật đất đai 2013 và các văn bản thi hành.
Cơng cuộc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã thúc đẩy người sử dụng đất chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng đất khác. Đây là một trong những nguyên nhân khiến cho quỹ đất nông nghiệp dần bị thu hẹp lại khi chuyển đất nông nghiệp sang mục đích khác thì dẫn tới một loạt các hậu quả như: Lao động mất việc, quyền và lợi ích chính đáng của một số bộ phận dân cư không được đảm bảo. Thực trạng trên địa bàn quận Bình Tân cho thấy việc chuyển mục đích sử dụng đất với tốc độ nhanh và lớn, năm sau cao hơn năm trước dẫn tới nhiều bất cập và hạn chế, người sử dụng đất gặp phải nhiều khó khăn trong lao động và sản xuất. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo trên địa bàn chưa được giải quyết một cách thỏa đáng. Chính vì lẽ đó, Luật đất đai đã khẳng định rằng nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển các quỹ đất nông nghiệp, nhấn mạnh hạn chế việc sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích sử dụng khác. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng khơng được chuyển qua sử dụng với mục đích khác theo quy định tại điểm b, khoản 3, điều 131 Luật đất đai 2013. Đối với đất trồng lúa theo quy định của điều 134 hạn chế chuyển sang sử dụng với mục đích phi nơng nghiệp. Để thực hiện việc chuyển
đổi cần phải có tầm nhìn xa và xem xét nhiều khía cạnh về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất để giữ gìn và hạn chế mức thấp nhất quỹ đất nông nghiệp bị chuyển đổi.
Đối với hộ gia đình, cá nhân sản xuất đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp sử dụng trong hạn mức thì khơng phải nộp tiền sử dụng đất. Nội dung này thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước trong việc sử dụng đất nông nghiệp vào sản xuất.
Xây dựng mối quan hệ liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất theo hướng quy hoạch sử sụng đất phải có sự tổng hợp cân đối và thống kê. Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với các chỉ tiêu, tiến độ sử dụng đất được phân bố trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tăng cường kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng, Nhân dân trong việc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và có chế tài và kiên quyết xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm chuyển mục đích sử dụng đất khơng được phê duyệt.
3.1.2. Hồn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải góp phần ổn định tình hình chính trị, phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh; Đảm định tình hình chính trị, phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh; Đảm bảo an sinh xã hội, ổn định đời sống Nhân dân.
Hướng dẫn đảm bảo theo kế hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất nhìn chung tại quận Bình Tân nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung đã dần đi vào ổn định hơn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như việc đáp ứng nhu cầu đất đai cho sự phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường tự nhiên. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất cịn tràn lan, dẫn đến lãng phí, cịn kém hiệu quả.
đích sử dụng đất thì dưới góc độ của Luật đất đai 2013, quy định nhà đầu tư đáp ứng theo điều kiện được Nhà nước xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì lúc này theo quy định của Luật Nhà ở chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư có đất ở hợp pháp.
Trong việc đấu giá quyền sử dụng đất giữa luật quy định và thực tế áp dụng cần thống nhất với nhau bởi thực tế các nhà đầu tư thực hiện dự án không tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên cơ sở của Luật đất đai. Ngoài ra, giao đất và cho thuê đất có nội dung quan trọng trong việc quản lý đất đai được hình thành trên cơ sở sở hữu toàn dân của Nhà nước làm đại diện và Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu thơng qua giao đất và cho thuê đất nhưng thực tế thì chưa có văn bản điều chỉnh cụ thể về cơ chế giao đất vào mục đích nhà tang lễ, nhà hỏa táng. Điều này gây khó khăn cho các chủ thể có nhu cầu tiếp cận đất đai và cũng như hoàn tất những thủ tục liên quan khi có nhu cầu sử dụng và chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong những quy định về chuyển mục đích cần hướng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Như vậy để hoàn thiện hơn về những quy định này cần có cơ chế tiến hành lấy ý kiến về kế hoạch sử dụng đất và việc chuyển mục đích sử dụng đất thơng qua các hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và cơng khai thơng tin. Bên cạnh đó, pháp luật cịn chưa minh bạch về đối tượng triển khai tham vấn ý kiến khoanh định chủ thể và người bị ảnh hưởng trong việc thu hồi hay đối tượng tiếp cận khu vực bị thu hồi. Ở một khía cạnh khác cịn găp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận.
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể chế pháp luật đất đai và các lĩnh vực quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể chế pháp luật đất đai và các lĩnh vực khác có liên quan.
Hồn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải đặt ra mối quan hệ với hồn thiện hệ thống chính sách, pháp luật có liên quan. Bởi lẽ, trên thực tế đất đai luôn gắn liền và là tiền đề vật chất để hình thành các bất động sản khác như nhà ở, cơng trình xây dựng … Các giao dịch về chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng, ở cơng trình xây dựng nhà ở ln gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, trong điều kiện hiện nay đất nước ta đẩy mạnh việc mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế, do nhu cầu sử dụng đất rất lớn để đáp ứng các yêu cầu của nhà đầu tư quốc tế, do đó nếu những quy định này khơng tương thích, thống nhất và đồng bộ thì thực tiễn thi hành gặp nhiều khó khăn, trở ngại. Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, dân chủ; tăng cường kiểm tra giám sát trong việc thực hiện và hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, đơn giản và tạo thuận lợi cho người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Cơng khai minh bạch là một tiêu chí cơ bản để đánh giá mức độ, xếp loại một nền quản trị đất đai, và còn là sự biểu hiện của sự liêm chính của nền hành chính cơng vụ. Thực tiễn thi hành pháp luật đất đai nói chung và các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng cho thấy sự thiếu công khai minh bạch về nội dung lẫn hình thức lấy ý kiến của Nhân dân. Đây là điều kiện nảy sinh nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm và khiếu nại, khiếu kiện trong Nhân dân.
Tăng cường kiểm tra, giám sát các cơ quan Nhà nước bằng các biện pháp thích hợp để đảm bảo chuyển mục đích sử đụng dất được thực hiện nghiêm túc, không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao hiệu lực, hiệu quả đối với hình thức giám sát cộng đồng.