8. Kết cấu của Luận văn
2.1. Giới thiệu quận Bình Tân
Bình Tân là quận ven của thành phố Hồ Chí Minh được thành lập năm 2003, được chia tách từ huyện Bình Chánh cũ, tổng diện tích của quận là 5.188,67 ha, dân số tính đến ngày 31/12/2004 là 37.995 người và cho đến hiện nay dân số của quận ln khơng ngường gia tăng. Là quận có diện tích đất lớn thứ 3 của Thành phố và có dân cư đơng nhất. Phía Đơng giáp quận Tân Phú và quận 6; phía Tây giáp huyện Bình Chánh; phía Nam giáp quận 8 và huyện Bình Chánh; phía Bắc giáp quận 12. Về tổ chức chính quyền thì quận Bình Tân gồm 11 phường. Hiện nay là quận có tốc độ đơ thị hóa diễn ra khá nhanh, hầu như các phường khơng cịn đất nơng nghiệp, nhiều khu công nghiệp lớn, kinh tế xã hội phát triển theo hướng cơng nghiệp và đơ thị.
Vì vậy, hiện nay trên địa bàn quận Bình Tân diễn ra các quan hệ xã hội về lĩnh vực đất đai thường xuyên và phức tạp, việc chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận là nhu cầu cấp thiết và phải được thực hiện đểm đẩm bảo cho sự phát triển về kinh tế, hạ tầng, xã hội, văn hóa,… của Quận. Đảm bảo cho sự phát triển bền vững cũng như không làm thay đổi quy hoach của quận và của thành phố.
Theo báo cáo kết quả kiểm kê đất đai năm 2019 của Phòng Tài nguyên và Mơi trường quận Bình Tân như sau: trên địa bàn quận có tổng diện tích tự nhiên lớn đứng thứ ba trong khu vực Thành Phố Hồ Chí Minh là 5.888,6778 ha, trong đó đất nơng nghiệp chiếm diện tích: 15718,8 ha, đất chuyên dùng chiếm diên tích: 1.752,7069 ha, đất ở đơ thị chiếm diện tích: 1.872,7409 ha, đất chưa sử dụng chiếm diện tích: 81,43 ha phân bố theo 10 đơn vị hành chính trực thuộc ở các phường. Q trình hình thành và phát triển trải qua nhiều thời kỳ với các điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội
khác nhau để lại thực trạng phân bố dân cư và đất đai rất khác nhau giữa các phường, mật độ dân số cao ở các phường trung tâm quận có mật độ dân số cao nhất là 21.066 người/km2 ở phường An Lạc. Phân bố dân cư mật độ trung bình là 5.112 người/km2. Mật độ dân số thấp nhất là 1.514 người/km2 phường Tân Tạo A.
2.2. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đến tình hình sử dụng đất quận Bình Tân.
Khi mới thành lập, quận Bình Tân có những thuận lợi và khó khăn thách thức đan xen, bên cạnh những thuận lợi tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế – xã hội thì vẫn tồn tại nhiều khó khăn như: Cơ sở hạ tầng cịn nhiều yếu kém, phát triển chưa đồng bộ, kinh tế phát triển chưa bền vững, an ninh trật tự diễn biến phức tạp, công tác quản lý và sử dụng đất đai chưa hợp lý, … Trước tình hình trên, Đảng bộ, Chính quyền và Nhân dân quận Bình Tân đã nổ lực, quyết tâm đề ra nhiều giải pháp chỉ đạo khắc phục khó khăn, tập trung quán triệt các Nghị quyết của Trung ương, và của Thành phố.
Về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến biến động hiện trạng sử dụng đất:
Quận Bình Tân là quận mới được thành lập năm 2003 trên cơ sở chia tách từ huyện Bình Chánh cũ. Vì vậy, hiện trạng sử dụng đất trước và sau khi chia tách thành lập quận bước đầu gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Về diện tích thì quận có diện tích đất lớn so với các quận của thành phố và diện tích đất nông nghiệp lớn cũng như là nơi tập trung đông dân cư nên cơng tác quản lý đất đai cịn nhiều khó khăn, dẫn đến có nhiều biến động hiện trạng sử dụng đất. Cụ thể những năm gần đây thì diện tích đất nơng nghiệp của quận liên tục giảm dần mà thay vào đó là nhiều cơ sở sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập trên diện tích đất nơng nghiệp, gây nhiều biến động hiện trạng sử dụng đất. Hiện nay thì việc xây dựng cơ sở hạ tầng, kỹ thuật cũng như thành lập các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu dân
cư mới là nhu cầu tất yếu và đã đem lại nhiều hiệu quả tích cực cho quận. Tuy nhiên vẫn còn những buôn lỏng công tác quản lý, giám sát nên cũng những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sai quy định, sai quy hoạch, sai quy định pháp luật, gây hậu quả xấu đến công tác quản lý và sử dụng đất đai chung của tồn quận. [8]
Quận Bình Tân hiện nay vẫn chưa phân định ranh giới rõ ràng với các quận lân cận tiếp giáp như: Bình Chánh, Tân Phú, Quận 8, Quận 12 gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước, tác động đến hiện trạng sử dụng đất của quận.
Về điều kiện kinh tế – xã hội ảnh hưởng đến biến động hiện trạng sử dụng đất
Là quận có kinh tế – xã hội phát triển mạnh mẽ, nhiều công ty, khu công nghiệp, khu dân cư nên, và nhiều vấn đề xã hội nảy sinh liên quan đến vấn đề đất đai. Vì vậy trên thực tế có rất nhiều giao dịch bất động sản diễn ra, cũng như kéo theo nhu cầu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên.
Dân số quận càng ngày càng tăng lên, kéo theo nhu cầu về chỗ ở và đất ở ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng có sự thay đổi, người dân muốn có đất để ở và xây dựng nhà cũng như các cơng trình phục vụ đời sống hằng ngày dẫn đến việc chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng tăng gây nhiều biến động hiện trạng sử dụng đất.
Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội thì quận Bình Tân cịn là quận thu hút được vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng. Chính quyền địa phương cũng như thành phố cũng quan tâm và tạo điều kiện cho quận xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển đồng bộ với thành phố. Vì vậy, hiện trạng sử dụng đất hiện nay có nhiều thay đổi tích cực.
Q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở quận, đặc biệt là cơng nghiệp hóa đẫn đến lượng di dân từ các nơi khác đến sinh sống và làm việc ngày càng tăng. Do đó, nhu cầu sử dụng đất cũng tăng theo trong khi quỹ đất thì có hạn nên thường xảy ra tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất cơng làm nhà ở, xây dựng trái phép các cơng trình trên đất, sử dụng sai mục đích sử dụng đất, phá vỡ quy hoạch chung của quận và thành phố.
Cùng với quá trình đơ thị hóa thì quận Bình Tân có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ – công nghiệp. Sự phát triển của các cơ sở hoạt động thương mại, dịch vụ ngày càng mở rộng dẫn đến việc hình thành các trung tâm thương mại, các hoạt động kinh doanh nhỏ, … Vì vậy, quá trình này làm biến đổi sâu sắc cơ sở sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất, gây nên sự biến động lớn về mục đích sử dụng đất. Do đó, muốn cho đời sống nhân dân trên địa bàn quận ổn định, kinh tế ngày càng phát triển thì phải đẩy mạnh cơng tác quản lý về đất đai.