8. Kết cấu của Luận văn
1.2. Nội dung pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
1.2.4. Trình tự, thủ tục chuyển dổi mục đích sử dụng đất
Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép được chia thành 3 bước:
Bước một, Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp tờ
khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nơng thơn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai. Người sử dụng đất phải nộp hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK ban hành theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nếu có (căn cứ theo Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT).
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp và có một trong các giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Những giấy tờ về quyền sử đụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính ruộng đất;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho về quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; Giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đươc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất sau 20 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, trừ trường hợp Văn phòng đăng ký sử dụng đất có thơng báo khơng được chuyển mục đích sử dụng đất do không phù hợp với quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất đã xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký tại Văn phịng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước hai, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; Trường
hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất khơng cần phải xin phép thì sẽ trả lại hồ sơ và thơng báo rõ lý do; Trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất khơng cần xin phép thì xác nhận vào đơn đăng ký và chuyển hồ sơ đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp để chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bước ba, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời hạn thực hiện các công việc đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất quy đinh trên là không quá 18 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho đến ngày người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.
- Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử đụng đất và người sử dụng đất phải tuân theo những trình tự, thủ tục nhất định. Tuy nhiên, tuỳ theo từng loại đất, người sử dụng đất đang sử dụng đất và mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất sẽ chuyển tương ứng có
trình tự thủ tục chuyển mục đích phù hợp (đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất hoặc phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất).
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép chia thành bốn bước:
Bước một, Tổ chức xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển
mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Mơi trường nơi có đất đối với tổ chức, cịn đối với hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại Phịng Tài ngun và Mơi trường nơi có đất của hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ gồm có:
Đơn chuyển mục đích sử dụng đất;
Dự án đầu tư (đối với tổ chức, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ chứng minh về nguồn gốc của đất giống như trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng cần phải xin phép.
Bước hai, Trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thơng báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Trường hợp khơng đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thơng báo cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.
Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm định hồ sơ, xác minh thực địa; Xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; Chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm hồ sơ trích lục địa chính.
Bước ba, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao
hồ sơ địa chính gửi cơ quan Tài ngun và Mơi trường cùng cấp và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Bước bốn, Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; Chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đăng ký lại Hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
Trong thời hạn không quá (05) năm ngày làm việc, kể từ ngày người được phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý cho người được phép chuyển mục đích sử đụng đất. Thời gian thực hiện các cơng việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép là không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc kể từ ngày cơ quan Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.